Legami tra fasi macroeconomiche e mercato immobiliare: il ruolo del credito

Autore:Giovanni Ferri
Pagine:57-74
 
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Ringrazio gli organizzatori e in particolare il Dott. Calvio che ha
fatto un ottimo lavoro sotto la guida scientifica del Prof. Girone
Parlare di legami tra fasi macroeconomiche e mercato immobiliare
con specifico riguardo al mercato del credito, ci porta a parlare di un
sistema economico complesso. I sistemi economici sono sempre più
complessi. Come scriveva quarant’anni fa Herbert Simon, premio Nobel
per l’economia nel 1978, il sistema economico è sempre più un sistema
complesso, cioè un sistema composto da un gran numero di parti che
interagiscono in modo non semplice. In tali sistemi, l’insieme è qualco-
sa di più della somma delle parti. Non in senso ultimo, metafisico, ma
nell’importante senso pragmatico per il quale da ambo le proprietà delle
parti e le leggi della loro interazione non è semplice dedurre le proprietà
del tutto. Quindi ci occuperemo di credito, tratteremo di prezzi immobi-
liari ma queste variabili si collocano all’interno di un sistema molto più
complesso ed è difficile azzardare delle interpretazioni e tanto più fare
delle previsioni basandosi esclusivamente su alcune di queste variabili.
Quello di cui tratterò in questo breve contributo riguarda quattro
aspetti. Il primo concerne il mondo immobiliare nei vari paesi. Il mer-
cato immobiliare ha sperimentato forti apprezzamenti a partire dai pri-
mi anni novanta e fino al 2006 /2007 un po’ in tutto il mondo. L’arrivo
della crisi del 2007/2009, da cui ancora non siamo usciti (è una crisi che
sta cambiando pelle ma non è finita), ha indubbiamente avuto degli im-
patti importanti sui mercati immobiliari in molti paesi. Quindi in molti
paesi si può parlare di una vera bolla immobiliare che si è verificata e,
a mio parere, anche in Italia si è avuto un apprezzamento dei valori im-
mobiliari al di là di quanto è sostenibile su un profilo di lungo termine.
Parleremo poi delle cause della lunga, profonda crisi del 2007/2009,
che ripeto non è chiusa, ma solo trasformata da una crisi dei mercati
finanziari a una crisi dei debiti sovrani in Europa. Per di più, l’epicentro
LEGAMI TRA FASI MACROECONOMICHE
E MERCATO IMMOBILIARE:
IL RUOLO DEL CREDITO
Intervento dell’Ordinario di Economia Politica – Università di Bari
PROF. GIOVANNI FERRI
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GIOVANNI FERRI
si è sposato dall’oltre oceano al vecchio continente e vedremo breve-
mente come questa crisi 2007/2009 sia stata il risultato di un’evoluzio-
ne della finanza che ha portato ad un eccesso di offerta di credito, che si
è tradotta anche nella creazione delle bolle immobiliari.
Quali sono le vie d’uscita? Oggi il mondo ha bisogno di ridurre l’in-
debitamento: soprattutto i paesi ricchi sono eccessivamente indebitati e
non possono sostenere questi livelli di indebitamento. Per ridurlo, con
il cosiddetto processo di deleveraging, ci sono due modi. In primis, dal
momento che la leva finanziaria è data dal rapporto tra indebitamento e
patrimonio, essa si può ridurre aumentando il patrimonio. Ma, siccome
aumentare il patrimonio è assai difficile in un periodo di crisi, si tende
a usare la seconda via: quella di ridurre l’indebitamento. E, a sua volta,
per diminuire l’indebitamento ci sono due modi: il primo è la cosiddetta
via inflazionistica, cioè ridurre il tasso di interesse reale accettando un
qualche aumento dell’inflazione. Certo, l’inflazione non deve sfuggire
di mano e bastano aumenti moderati della dinamica dei prezzi per far
sì che bassi tassi di interesse nominali divengano negativi in termini
reali. Ciò consente di abbattere rapidamente il valore reale del debito,
agevolando il rientro dei debitori. Però, vi è una seconda via per ridurre
la leva, quella deflazionistica che, tra le due vie, è quella più costosa
(perché, come ci segnalava già Irwin Fisher nel 1933, accende una spi-
rale debito/deflazione). Ed è questa che, purtroppo, è stata perseguita in
Europa in seguito ad una serie di errori di natura soprattutto politica e
che ci hanno tirato dentro questa crisi da cui non sappiamo come uscire.
Alla fine toccherò il rischio più concreto che è quello attuale del
credit crunch, l’evaporazione pressoché totale dell’offerta di credito,
di modo che è difficile avere i mutui, cancellati persino dopo che sono
stati approvati, segnali davvero molto brutti. E, naturalmente, se manca
il credito, che è stato all’origine dell’aumento dei prezzi degli immobi-
li, non l’unica componente ma quella più importante, si mette in moto
un meccanismo che va al contrario, cioè un meccanismo di riduzione
del credito che poi causa la riduzione dei prezzi degli immobili nonché
l’aumento dei fallimenti e questo è da evitare. Vediamo dunque la si-
tuazione in alcuni paesi. Quello che esprime la figura 1 è l’andamento
dei prezzi delle case nel Regno Unito dalla metà degli anni settanta fino
al 2006/2007. È abbastanza evidente che si tratta di un prezzo che in
termini reali quasi triplica. La figura 2 riguarda invece gli Stati Uniti
e copre un periodo più lungo. La linea rossa, quella che ci interessa di
più, indica il prezzo degli immobili aggiustato dall’inflazione, quindi

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