La morosità successiva alla cessazione del rapporto locatizio

• Autore: Roberto Masoni
• Pagine: 127-134

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@1. I precedenti normativi

Il comma sesto dell'art. 6 L. 431/98, la cui rubrica ha ad oggetto ´il rilascio degli immobiliª, dispone che: ´durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'art. 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, nella legge 94 del 1982, nonché i periodi di cui all'art. 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito con modificazioni dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'art. 1591 c.c., una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al 75% della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (Istat), dell'indice di prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatisi nell'anno precedente; l'importo così determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'art. 1591 c.c. Durante i predetti periodi di sospensione sono duviti gli oneri accessori di cui all'art. 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 e successive modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, comunque concesso, fatto salvo quanto previsto dall'art. 55 della citata legge n. 392/78ª.

La previsione normativa della decadenza dalla sospensione dell'esecuzione per rilascio, la cui imperizia tecnica, oltre che, imprecisione lessicale e lacunosità di fondo, autorevole dottrina ha da tempo stigmatizzato ¹, non rappresenta una novità nel panorama legislativo italiano, in materia di esecuzione dei provvedimenti di rilascio ². Nell'ambito della lunga tradizione legislativa italiana volta alla sospensione dell'esecuzione forzata per rilascio degli immobili ad uso abitativo (più volte, del resto, denunciata avanti alla Corte costituzionale), il comma in oggetto costituisce solo uno degli ultimi episodi.

In questa sede interessa approfondire l'istituto della decadenza dalla sospensione dell'esecuzione per rilascio, conseguente a morosità dell'ex conduttore.

Analoga previsione si trovava, del resto, contenuta anche in pregressi testi normativi riguardanti, appunto, la sospensione dell'esecuzione. Tali provvedimenti legislativi, per quanto aventi forma di decreto, presentavano, peraltro, una migliore fattura tecnica, oltre che una completezza che, invece, non è riscontrabile nel comma sesto dell'art. 6 L. 431/98.

Va, innanzitutto, ricordato l'art. 6, terzo comma, D.L. 15 dicembre 1979, n. 629, conv. in L. 15 febbraio 1980, n. 25, a tenore del quale: ´chi non adempie le obbligazioni previste dall'art. 4 del decreto legge 30 gennaio 1979, n. 21, convertito, con modificazioni, nella legge 31 marzo 1979, n. 93, decade dal beneficio della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio comunque concesso. Il pretore, su ricorso del locatore, previa comparizione delle parti, accertata la decadenza dal beneficio, fissa per l'esecuzione una nuova data compresa nei trenta giorni successiviª.

L'art. 4 del D.L. 21/79 (conv. con modifiche nella L. 31 marzo 1979, n. 93) si riferiva all'obbligo per l'occupante abusivo, dopo il provvedimento di rilascio ³, di ´corresponsione dell'intero canone determinato ai sensi degli artt. 12 e 24 L. 27 luglio 1978, n. 392, nonché gli oneri accessori ai sensi dell'art. 9 della stessa leggeª.

Con formula analoga, rispetto a quella contenuta nel richiamato D.L. del 1979, l'art. 2, lett. c), D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, conv. in L. 21 febbraio 1989, n. 61, disponeva che: ´la sospensione dell'esecuzione dei titoli di cui all'art. 1 non si applica qualora il conduttore... versi in stato di inadempimento, sopravvenuto alla scadenza del contratto, agli obblighi di cui all'art. 1591 c.c., anche se riferito agli oneri accessori, quando l'importo complessivo non pagato superi quello di due mensilità del canoneª.

Il successivo comma proseguiva disciplinando la procedura volta all'accertamento della decadenza: ´nelle ipotei di cui al comma 1, il pretore competente, ai sensi dell'art. 26 del c.p.c., su ricorso del locatore e, ove ne ravvisi la necessità, disposti accertamenti di polizia e sentite le parti, dichiara che non si applica la sospensione con decreto, avverso il quale è ammessa opposizione, alla quale, si applicano le disposizioni di cui agli artt. 617 e 618 c.p.c.ª.

Tecnicamente, come è agevole notare, l'ultima versione dell'istituto della decadenza dalla sospensione, anche sotto il profilo procedurale, era meglio Page 128 definita, rispetto alla primigenia versione del 1979 ⁴.

Tuttavia, l'approssimativa e lacunosa regolamentazione dettata dalla L. 431/98 ha determinato l'insorgenza di non secondarie incertezze interpretative, oltre che un discreto fiorire di studi, di cui anche questo scritto rappresenta un sintomo.

@2. L'inadempimento rilevante

Limitandosi il comma sesto a porre a fondamento della decadenza dal ´beneficio della sospensioneª il mero ´inadempimentoª da parte del conduttore, il legislatore, con tecnica lessicale oltremodo imprecisa, non ha chiarito quale sia il tasso di gravità dell'inadempimento in grado di assumere rilevanza.

I testi normativi precedenti al 1998, avevano, invece, specificato quale consistenza dovesse avere l'inadempimento per essere significativo.

Se l'art. 6 del D.L. 629/79 (nel richiamare genericamente l'art. 4 D.L. 21/79) non era particolarmente perspicuo in proposito, migliore tecnica legislativa si riscontrava, invece, nell'art. 2, lett. c), D.L. 551/88.

Quest'ultima disposizione, infatti, richiedeva un inadempimento nella corresponsione dell'indennità di occupazione (art. 1591 c.c.), o degli oneri accessori ´quando l'importo complessivo non pagato superi quello di due mensilità del canoneª.

Nella vigenza del nuovo testo, la genericità del riferimento allo stato di ´inadempimentoª del conduttore, senza precisare a quale livello di gravità lo stesso debba assurgere per condurre alla decadenza dal beneficio, ha determinato l'insorgenza di interpretazioni divergenti.

Da una parte (ed è l'opinione decisamente maggioritaria) si pongono quanti reputano rilevante, in mancanza di alcuna specificazione normativa, anche un minimo inadempimento da parte dell'ex conduttore. L'inadempienza può riguardare, tanto l'indennità di occupazione ⁵ (obbligazione questa richiamata dalla parte iniziale del comma sesto), quanto la maggiorazione del 20% del canone dovuto ⁶, quanto, infine, gli oneri accessori ⁷.

Dall'altra, quanti ritengono significativa, agli effetti in discorso, solo la morosità del conduttore nei termini quantitativi e temporali fissati dall'art. 5 L. 392/78, indirettamente richiamato dall'art. 6, comma 6, L. 431/98, nella parte in cui fa ´salvo quanto previsto dall'art. 55 della L. 392/78ª ⁸.

Quest'ultima opinione sconta, però, almeno un paio di non secondarie obiezioni.

Da un canto, l'art. 5 L. 392/78 si applica, in via diretta, solo quale parametro per la risoluzione di un contratto di locazione pienamente valido ed efficace; mentre, in tal caso, il contratto è già stato risolto e le due diverse soluzioni (contratto de iure valido, ovvero, già risolto) non risultano, evidentemente, assimilabili, né comparabili ⁹. Il criterio della predeterminazione dell'inadempimento non sembra, perciò, applicabile per analogia.

Dall'altro, sembra giustificabile un'interpretazione restrittiva dell'inadempimento in questa sede rilevante, tenendo conto che ´il conduttore è già inadempiente rispetto all'obbligo di restituzione dell'immobileª ¹⁰.

In conclusione, sembra che anche una minima inadempienza, da parte dell'occupante abusivo dello stabile, in pendenza della sospensione dell'esecuzione del rilascio, possa condurre alla decadenza dal beneficio.

Potrebbe ritenersi rilevante a questi fini anche il mero ritardo nella corresponsione dell'indennità dovuta, della maggiorazione del 20%, dell'aggiornamento Istat al 75%, ovvero, degli oneri accessori, dal momento che, nella disciplina generale dell'obbligazione (art. 1218 c.c.), inadempimento e ritardo si equivalgono.

Pur se resta incerto il momento in cui la mora assuma, a questi effetti, giuridica rilevanza.

@3. Il tempo dell'inadempimento rilevante

Va ora individuato il momento in cui l'inadempimento dell'occupante sine titulo assume rilievo agli effetti della decadenza.

La parte iniziale del lunghissimo comma sesto richiama ´i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'art. 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, nella legge 94 del 1982, nonché i periodi di cui all'art. 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito con modificazioni dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati e comunque fino all'effettivo rilascio...ª.

Come risulta dal testo di legge, l'inadempimento, determinativo della decadenza dalla sospensione, deve riguardare i mancati adempimenti delle obbligazioni (in precedenza indicate; § 2) verificatisi durante questi periodi temporali.

La norma richiama la sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 dell'art. 6 L. 431/81, temporalmente ben delimitata ed ormai cessata; ossia, la sospensione disposta ex lege ¹¹, nei comuni ad alta tensione abitativa, relativamente alle procedure di rilascio per finita locazione, ´per un periodo di 180 giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della leggeª.

A cui si aggiungono, le dilazioni delle esecuzioni richieste al giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 11, comma 4, D.L. 9/82 (c.d. sospensioni ope iudicis). In tal caso, più che di sospensione dell'esecuzione, si tratta tecnicamente di rifissazione della data del rilascio ¹².

Significativi e rilevanti, agli...