La disdetta alla prima scadenza nei contratti di locazione disciplinati dall'art. 2 Della legge n. 431/1998Relazione svolta al Convegno del Coordinamento dei legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'8 settembre 2001.

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 761-763

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Relazione svolta al Convegno del Coordinamento dei legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'8 settembre 2001.

@1. Premessa

Mi limito all'esame di tre aspetti problematici, ancorché non connessi tra di loro, della disdetta alla prima scadenza dei contratti di cui all'articolo 2 della legge n. 431/1998. Si tratta del problema della attribuzione o meno della facoltà di disdetta al conduttore; di talune forme di comunicazione appartenenti al settore delle nuove tecnologie e dell'informatica; nonché, per quanto concerne l'articolo 3 lettere d) ed e), degli aspetti conseguenti alla costante evoluzione della legislazione edilizia ed urbanistica, diretta al superamento dei tradizionali provvedimenti autorizzativi espressi. La caratteristica comune di questi problemi è data dal fatto che nella formazione del testo legislativo sono stati affatto ignorati e tuttora non se ne avverte l'urgenza, mentre si porranno alla attenzione degli interpreti e degli operatori per effetto degli interessi reali delle parti e della naturale evoluzione dei comportamenti e del quadro normativo di riferimento.

@2. Disdetta e silenzio-assenso nella disciplina edilizia

Il riferimento (art. 3, lettere d ed e) e talune categorie di opere finalizzate alla miglior utilizzazione dell'immobile secondo una formulazione che, con varianti, risale addirittura all'art. 10 nn. 1, 2, legge n. 253/1950 ed agli artt. 29 lett. c) e 59 n. 4, legge n. 392/1978 e la previsione quale condizione di procedibilità della azione di rilascio (termine che a rigore richiamerebbe la fase esecutiva, mentre nel caso concerne pacificamente il giudizio di cognizione), presuppone la verifica delle ipotesi di diniego di rinnovo, in relazione ai titoli abilitativi per così dire taciti, previsti dalla vigente disciplina urbanistica ed edilizia, con particolare riferimento all'ipotesi della DIA e quindi della possibilità che l'intervento edilizio possa essere eseguito per effetto del silenzio della pubblica amministrazione ed in assenza di specifico provvedimento autorizzatorio.

Il problema della equivalenza agli effetti della disdetta, tra i titoli abilitativi edilizi espressi, e quelli formatisi per effetto di silenzio della pubblica amministrazione, presenta aspetti di rilievo, con riferimento allo specifico profilo della disciplina delle locazioni, sia perché anche in materia edilizia si avverte ormai sempre più evidente l'effetto propulsivo della semplificazione amministrativa innescato dall'articolo 19 della legge n. 241/1990 nel testo di cui all'art. 2 comma 10 legge n. 537/1993, e quindi del silenzio della P.A. quale tipico strumento di accelerazione, di deregulation e di (sperabile) efficienza della amministrazione; sia perché, per altro lato, si potrebbe sostenere da parte di alcuno che l'utilizzazione di tali strumenti possa determinare una minore tutela del conduttore, privato del preliminare controllo di legittimità delle condizioni della disdetta da parte della P.A. in sede di rilascio del provvedimento autorizzativo espresso.

Attualmente l'ipotesi più frequente di silenzio-assenso in materia di opere edilizie, va sotto il nome di denuncia di inizio attività (in gergo, ormai, DIA) che nel solco della semplificazione amministrativa introdotta dalla legge n. 241/1990, è stata inizialmente regolata dal D.L. n. 398/1993 convertito con modificazioni dalla legge n. 493/1993, successivamente modificata, e che all'articolo 4 istituisce la DIA, limitandola inizialmente alle opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo. Successivamente l'articolo 2 comma 60 della legge n. 662/1996 ha ridisegnato l'istituto stabilendo, per quanto interessa il tema della presenta nota, che «I seguenti interventi sono subordinati alla denuncia di inizio attività ai sensi e per gli effetti dell'art. 2 della legge 24 dicembre 1993, n. 537:

a) opere di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;

...

g) varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d'uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le eventuali prescrizioni contenute nella concessione edilizia;

...

In prospettiva imminente, vi sono poi i casi di semplificazione previsti dal testo unico in materia edilizia (al momento della redazione di queste note, non ancora pubblicato) e quindi la possibile generalizzazione della DIA da parte della legislazione regionale; ed a conferma delle tendenze in atto e non soltanto nell'edilizia, le anticipazioni all'emanando T.U., preannunciate dal Governo in apposito stralcio ¹.

Se peraltro si considerano le note definizioni degli interventi dettate dall'articolo 31 legge 457/1978 ², si vedrà che gli interventi di restauro conservativo di cui al D.L. 398/1993 ben possono coincidere con gli interventi di cui all'articolo 3 lettera d) della legge n. 431/1998, destinati ad assicurare la stabilità dell'immobile danneggiato. Inoltre si deve tener presente che la disciplina regionale ha generalmente ampliato le ipotesi di silenzio-assenso ³.

Premesso quanto sopra, ritengo che agli effetti della realizzazione del motivo di opposizione al rinnovo di cui all'art. 3 comma 2 lett. d) ed e), il provvedimento espresso (concessione ed autorizzazione) e quello tacito, siano del tutto equivalenti e tali da realizzare entrambi la condizione di procedibilità richiesta dalla legge per l'azione c.d. di rilascio.

Vi sono stati infatti già in passato quando l'art. 29 comma 1 lett. c) della L. 27 luglio 1978 n. 392 non ammetteva espressamente l'autorizzazione edilizia ma solo la concessione, dati giurisprudenziali indicativi della scindibilità tra disponibilità della concessione edilizia e condizione di procedibilità. È stato infatti affermato che «In tema di rilascio dell'immobile locato per l'esecuzione di ristrutturazione o restauri, la condizione costituita dal possesso di concessione edilizia resta soddisfatta, per il caso di interventi di manutenzione straordinaria, dal possesso di autorizzazione del sindaco ad eseguire i lavori, idonea a sostituire la concessione medesima ai sensi dell'art. 48 della L. 5 agosto 1978 n. 457» (Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1984, n. 4492, in Giust. civ. Mass. 1984, fasc. 7), escludendosi in tal modo, in assenza di previsione della legge, la tassatività del collegamento tra motivo di disdetta e concessione edilizia ⁴.

In effetti l'art. 48, comma 2 istituiva il silenzio-assenso per talune categorie di opere, limitandolo tuttavia alle ipotesi di lavori di straordinaria manutenzione che non com-Page 762 portassero il rilascio da parte del conduttore, onde si pone il problema, soprattutto in prospettiva di ulteriore certa deregulation edilizia, se il motivo di disdetta di cui all'art. 3 lettere d) ed e) si realizzi esclusivamente in presenza di provvedimento autorizzativo espresso. Ritengo tuttavia che tale opinione non sia fondata, in quanto ritenere che sia impossibile per il locatore ricorrere ai titoli abilitativi formatisi per silenzio della P.A., equivarrebbe a sostenere che la disciplina delle locazioni possa interferire a tal punto con quella della attività edilizia, da imporre a questa ultima regole contrastanti con le tendenze generali in corso nella regolamentazione della attività amministrativa, in generale. In realtà l'articolo 3 comma 2 della legge n. 431/1998, ha operato un rinvio formale e dinamico agli istituti della legislazione edilizia, recependola nella sua evoluzione, intendendo condizionare l'azione di rilascio (rectius di disdetta) alla condizione della legittima eseguibilità dei lavori edili, determinata pro tempore dalla disciplina edilizia nazionale...