I Nuovi valori degli immobili - novità ed incertezze derivanti dalla legge finanziaria per il 2004

• Autore: Rino Enne
• Pagine: 411-413

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Preliminarmente si deve evidenziare che, ai fini della presente trattazione, quando si parla di valore degli immobili, ci si intende riferire ai valori minimi che devono essere indicati negli atti di compra-vendita ai sensi dell'art. 52 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, decreto con il quale è stato approvato il T.U. in materia di imposta di registro.

Fatta tale doverosa premessa, necessaria per inquadrare convenientemente l'oggetto della trattazione, si deve rilevare che, come prassi consuetudinaria impone, anche il 2003, con l'approvazione della L. 24 dicembre 2003, n. 350, contenente le «disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato» - più semplicemente nota come legge finanziaria per il 2004 - si è chiuso con l'approvazione di rilevanti novità finanziarie che hanno interessato, sotto vari aspetti, il settore tributario.

La sopra indicata legge finanziaria spazia, infatti, dalle norme riguardanti le agevolazioni concesse per la formazione e l'arrotondamento della proprietà contadina (con rituale proroga dei termini), alle disposizioni inerenti l'uso del gasolio agevolato per le coltivazioni in serra (per l'anno 2004 esente dal pagamento delle accise), alle norme inerenti il settore impositivo diretto che hanno fiscalmente "ridisegnato", ampliandolo, il concetto di attività agricola di cui all'art. 2135 c.c., con l'inserimento, nel quadro normativo del T.U.I.R., dei concetti di «altre attività agricole» (art. 78 bis T.U.I.R.) e di «attività agricole connesse» (art. 34 bis T.U.I.R.), nozioni che rappresentano, fiscalmente, un quid novi considerato meritevole di tassazione agevolata, per giungere alla rimodulazione (rectius: riduzione) dei poteri accertativi spettanti all'Amministrazione Finanziaria nei confronti dei soggetti che hanno aderito al «concordato preventivo fiscale», pervenendo alla rivisitazione delle sanzioni in materia di ricevute e scontrini fiscali, alla «riconferma», per il 2004, delle agevolazioni concesse per il settore edilizio, alla proroga, fino al 16 aprile u.s., dei termini e dei contenuti del condono fiscale ecc.

Si tratta, come facilmente intuibile, di una serie di disposizioni economico-tributarie finalizzate sia al conseguimento della «stabilità» di bilancio, il cui equilibrio, nell'ambito di una moderna politica fiscale, deve obbligatoriamente essere perseguito essendo imposto dagli accordi internazionali, che al conseguimento di entrate tributarie indispensabili per raggiungere tale obiettivo.

La finanziaria in questione, nell'ambito della quale paiono prevalenti le disposizioni per così dire agevolative, o comunque favorevoli al contribuente, chiamato talvolta a minori esborsi, anche se «sollecitato» a definire i rapporti tributari pregressi, si interessa, con l'art. 2, 63º comma, del settore impositivo indiretto e, più esattamente dei valori da attribuire, all'atto della traslazione, ai beni immobili; l'esame di detto comma costituisce l'oggetto del presente lavoro.

Prima di addentrarsi nell'analisi della norma è bene ricordare che il settore in questione, fin dall'entrata in vigore del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, gode di un particolare regime accertativo che può definirsi ridotto o limitato, per effetto del quale, ai sensi dell'art. 52, 5º comma del sopra indicato T.U., all'Ufficio competente, oggi Agenzia delle Entrate, è preclusa qualunque rettifica del valore dell'immobile (sia esso terreno o fabbricato), qualora il valore del bene indicato in atti sia stato dichiarato in misura non inferiore a cento volte il valore della rendita catastale attribuita al fabbricato, ovvero a settantacinque volte se oggetto di trasferimento è un terreno non edificabile.

Si tratta, come facilmente intuibile, di importi minimi, normalmente inferiori ai compensi effettivamente corrisposti al momento della cessione, che devono obbligatoriamente (rectius: necessariamente) essere dichiarati onde evitare la possibilità di incorrere in accertamenti in rettifica da parte dell'Agenzia ¹.

L'agevolezza concessa è di indubbia utilità dal momento che il rispetto della soglia del valore minimo attribuibile all'immobile inibisce l'esercizio del potere accertativo, con evidente vantaggio per il contribuente che è certo della immodificabilità del rapporto tributario; di contro l'Amministrazione ha la sicurezza di un introito fiscale predeterminato in quanto ragguagliato ad un valore al di sotto del quale, per il contribuente, è impensabile (rectius: sconsigliabile) andare.

In tale sistema...