Tribunale Civile di Genova sez. Iii, 15 marzo 2018, n. 774
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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
MERITO
5/2018 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
l’organizzazione o la gestione della società A., bensì i rap-
porti tra la stessa e i terzi.
Oltretutto, la sentenza della Corte d’appello di Bolo-
gna, sopra citata, nella motivazione affermava che non era
in discussione la possibilità - ritenuta pacifica - che una
società (anche cooperativa, come la A.) potesse svolgere
l’incarico di amministratore condominiale. Del resto, il
principio affermato dall’art. 71 bis disp. att. c.c., che rinvia
alle disposizioni di cui al titolo V, libro V c.c. relative alle
società commerciali di persone e capitali, viene comune-
mente esteso, nell’interpretazione giurisprudenziale, alle
società cooperative, sul presupposto che il fine mutualisti-
co è pienamente compatibile con la prestazione di servizi
a terzi, concretandosi detto fine nella creazione di occa-
sioni di lavoro per i soci stessi (Trib. Gorizia 27 novembre
2016, Giudice di Pace di Gorizia 29 ottobre 2014, citate da
parte resistente). Quanto alla necessità che i requisiti in-
dicati dall’art. 71 bis disp. att. c.c. siano presenti in capo
a tutti gli amministratori della società (oltre che ai soci
illimitatamente responsabili e a coloro che svolgono le
funzioni di amministratore di condominio), si rileva, dalle
allegazioni di parte resistente, che nella società A. (in cui
tutti i soci erano componenti del CDA, quantomeno fino
alle dimissioni dei ricorrenti) attualmente almeno quattro
di essi sono in possesso dei requisiti richiesti (verbale del
13 febbraio 2018, doc. 28). Peraltro, l’eventuale violazione
della norma, in relazione alla mancanza dei requisiti in
capo a tutti gli amministratori, non pare possa integrare
un’ipotesi di grave irregolarità nella gestione, idonea a
giustificare l’intervento dell’autorità giudiziaria ex art.
2409 c.c., tenuto conto, da un lato, che i requisiti prescritti
venivano comunque garantiti in capo ai soci che di fatto
svolgevano l’attività di amministratore di condominio (la
cui mancanza può determinare la cessazione dell’incari-
co), dall’altro che, alla luce delle deduzioni dei resistenti,
l’organizzazione della società prevedeva che i soci entran-
ti venissero man mano preparati professionalmente, con
la partecipazione ad attività di formazione finanziate dalla
cooperativa per l’acquisizione del relativo titolo professio-
nale. Parte resistente ha poi documentato che, nel termi-
ne di legge, era stato ricostituito il numero legale minimo
di nove soci della cooperativa, previsto dall’art. 2522 c.c.
(doc. 29).
Le ulteriori contestazioni svolte dai ricorrenti appaio-
no generiche e indeterminate.
In ordine alla posizione assunta dal consulente nomi-
nato dai soci di maggioranza, B.W. i ricorrenti non hanno
provato né lo svolgimento da parte sua del ruolo di ammi-
nistratore di fatto della cooperativa (non avendo neppure
indicato gli atti gestori posti in essere), né in che modo
egli abbia ‘’travalicato l’autonomia determinativa degli or-
gani sociali” (pag. 13 del ricorso), al di là del ruolo svolto
nella sua qualità di consulente.
Quanto all’esercizio congiunto da parte di M. dei ser-
vizi contabili e o dell’attività di revisione dei conti, sia i
resistenti, sia il M. - sentito all’udienza del 17 ottobre 2017
- hanno dichiarato, in assenza di prova contraria, che la
società di servizi di cui il M. era socio si limitava a tra-
smettere, per conto della A., le dichiarazioni dei redditi e
i bilanci, in via telematica, agli Uffici competenti. La sti-
pulazione di contratti e convenzioni, per garantire ai con-
domìni i necessari servizi di manutenzione, non appare in-
compatibile con lo svolgimento del mandato conferito agli
amministratori di condominio, trattandosi di un servizio
accessorio svolto in osservanza dello statuto e nel rispetto
dei principi di autonomia contrattuale, in assenza di irre-
golarità contabili, neppure dedotte dai ricorrenti.
In relazione alle contestazioni riguardanti presunte po-
ste fittizie di bilancio, si osserva quanto segue. In ordine
alla voce relativa a “ricavi delle vendite e prestazioni” per
€ 17.902,08, le deduzioni dei ricorrenti appaiono generiche
e formali, in ragione del richiamo alla presunta violazione
dell’art. 21 lett. g) D.P.R. 633/72 nella compilazione delle
fatture; non risulta invece dimostrato che alle fatture non
corrispondessero poste effettive. Per di più, parte resi-
stente ha illustrato che detta voce di bilancio riguardava i
costi sostenuti dalla cooperativa per conto dei condomìni
in gestione, in relazione ad opere di manutenzione, costi
che venivano poi riaddebitati ai condomini medesimi; ha
inoltre documentato, con la produzione delle schede con-
tabili, le relative movimentazioni e l’incasso delle fatture
(docc. 4, 5, 6). Quanto all’iscrizione in bilancio di ratei at-
tivi per € 262.532,72, non si ravvisano irregolarità, avuto
riguardo ai principi contabili di continuità delle valuta-
zioni di bilancio e di competenza, ai sensi dell’art. 2424
bis comma 6 c.c., a prescindere dalla data dell’incasso ex
art. 2423 bis comma 1 n. 3 c.c.: si tratta, in particolare, di
ricavi relativi ai compensi degli amministratori di condo-
minio, riferibili all’anno di maturazione, benché abbiano
di regola manifestazione finanziaria nell’anno successivo,
quando vengono imputati ai singoli condomìni. Dunque,
non sarebbe stato veritiero né corretto ometterne l’iscri-
zione nell’anno di competenza, sulla base della mera pre-
sunzione di un fatto negativo, futuro e incerto (mancata
approvazione da parte delle assemblee condominiali).
Ciò veniva confermato dal revisore dei conti, M., senti-
to all’udienza del 17 ottobre 2017, il quale oltre a ricono-
scere la regolarità contabile dell’iscrizione dei ratei attivi
nell’anno di competenza, affermava che essi erano sotto-
posti a verifica nell’anno successivo e se del caso stornati,
come poteva accadere nell’ipotesi di revoca da parte del
condominio dell’incarico conferito alla società, evenienza
peraltro mai verificatasi nel corso della sua esperienza
presso A.
Del resto, i ricorrenti non hanno fornito la prova della
natura fittizia di tale posta attiva, essendosi limitati a
produrre una comunicazione del V. del 2017, contenente
l’elenco dei condomìni che al momento non avevano an-
cora provveduto all’approvazione del bilancio (doc. 11).
Al contrario, i resistenti hanno documentato l’avvenuta
approvazione dei bilanci del 2016, da parte di quasi tutte
le assemblee condominiali (docc. 12-23). Quanto alle per-
dite di bilancio, sia i resistenti, sia il M. dichiaravano che
esse erano dipese da un evento straordinario, e cioè dalla
sopravvenienza passiva dovuta al mancato incasso del cre-
dito spettante alla società nei confronti di uno dei con-
domini in gestione, con cui era intercorso un contenzioso
giudiziario. Non è comunque ravvisabile una situazione
di difficoltà finanziaria della società A.; del resto, anche
i ricorrenti riferivano che le perdite erano state ripianate
con le riserve di bilancio. Si osserva, infine, che nel corso
del procedimento Y ha esercitato il recesso dalla società
(docc. 28, 29 di parte resistente), con conseguente venir
meno dell’interesse ad agire della ricorrente, non avendo
la stessa rappresentato la persistenza di un concreto inte-
resse ad ottenere, anche dopo la perdita della qualità di
socio, i provvedimenti invocati nel ricorso.
Alla luce di quanto esposto, si ritiene che non sussi-
stano i presupposti della tutela prevista dagli artt. 2409
e 2545 quinquiesdecies c.c., in quanto non è ravvisabile
a carico degli amministratori della A. il fondato sospetto
di gravi irregolarità nella gestione, che possano arrecare
danno alla società. Le spese del procedimento seguono la
soccombenza, secondo i principi generali, e debbono es-
sere liquidate come in dispositivo, in base ai valori medi
previsti nei parametri allegati al D.M. 55/2014, in relazione
ai procedimenti di volontaria giurisdizione, per cause di
valore indeterminabile. (Omissis)
TRIBUNALE CIVILE DI GENOVA
SEZ. III, 15 MARZO 2018, N. 774
EST. CANNATA – RIC. X C. Y ED ALTRI
Servitù y Servitù prediali y Servitù coattive y Ser-
vitù di parcheggio y Configurabilità astratta y Am-
missibilità y Diritto di posteggiare esercitabile solo
da alcuni proprietari dei pretesi fondi dominanti in
virtù di sorteggio annuale y Elementi essenziali ex
art. 1027 c.c. y Esclusione y Nullità ed inopponibi-
lità di una tale pattuizione a terzi ed aventi causa
y Valenza meramente obbligatoria tra gli originari
contraenti y È tale.
. Ove il diritto di posteggiare su posti auto situati sul
fondo servente possa essere esercitato solo da alcuni
dei proprietari degli immobili costituenti fondi do-
minanti ed in base ad un sorteggio da effettuarsi an-
nualmente secondo modalità indicate nel regolamento
condominiale, difettano gli elementi essenziali per la
sussistenza di una vera e propria servitù prediale ai
sensi dell’art. 1027 c.c.: ovvero l’incremento di utiliz-
zazione del fondo dominante conseguibile contestual-
mente da chiunque ne sia proprietario, in uno con la
residua utilizzabilità del fondo servente da parte del
proprietario dello stesso. Ne discende che una tale
pattuizione contenuta in un atto notarile non è idonea
a costituire validamente alcun diritto reale di servitù
volontaria sui fondi né è opponibile a terzi estranei ov-
vero agli aventi causa dei beni, potendo al più integrare
un contratto con effetti meramente obbligatori tra gli
originari contraenti. (c.c., art. 1027) (1)
(1) Con la decisione in epigrafe il Giudicante si riporta al più recen-
te orientamento della Cassazione, consacrato nella sentenza 6 luglio
2017, n. 16698, in www.latribunaplus.it, per il quale «la questione si
pone non già in termini di configurabilità in astratto della servitù di
parcheggio, ma di previsione, in concreto, di un vantaggio a favore di
un fondo cui corrisponda una limitazione a carico di un altro fondo,
come rimodulazione dello statuto proprietario, a carattere tenden-
zialmente perpetuo». L’indirizzo largamente prevalente nella giuri-
sprudenza di legittimità secondo il quale il diritto di parcheggiare
l’auto si risolverebbe sempre in mera commoditas del proprietario
del fondo, difettando la realità (intesa come inerenza dell’utilità al
fondo dominante dell’utilità e del corrispondente peso al fondo ser-
vente), è invece espresso, tra le molte, da Cass. civ. 6 novembre 2014,
n. 23708, in questa Rivista 2015, 25; Cass. civ. 7 marzo 2013, n. 5769,
in Arch. giur. circ. ass. e resp. 2013, 620 e Cass. civ. 28 aprile 2004, n.
8137, ivi 2004, 972.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attrice ha chiesto la pronuncia di nullità e/o inef-
ficacia dell’atto a rogito notaio R.G. in data (...) con il qua-
le è stata costituita servitù di parcheggio a carico dei posti
auto scoperti distinti all’NCEU del Comune di G., fg. (...),
mapp. (...), sub (...) e (...) di cui è divenuto proprietario in
virtù di decreto di trasferimento del Tribunale di Genova
in data 27 novembre 2007, nell’ambito di procedura esecu-
tiva, ed in favore degli immobili di proprietà dei convenuti
facenti parte del Condominio di via della M. n. 1.
1. Preliminarmente, è da rigettare l’eccezione di difetto
di legittimazione passiva del convenuto sig. T.E..
Parte attrice, oltre alla domanda di nullità e/o ineffi-
cacia e/o inopponibilità dell’atto costitutivo della pretesa
servitù di parcheggio, svolge altresì domanda di risarci-
mento del danno, che avrebbe subito dal 2007 ad oggi per
l’occupazione abusiva dei posteggi da parte dei convenuti
quali proprietari dei fondi dominanti.
Non è contestato che il T. sia stato proprietario per la
quota di ½ dell’unità abitativa contraddistinta dal numero
interno 3 del civico 1 di Via della M. (fondo preteso do-
minante delle servitù de quibus) dal 2004 al settembre
2014, allorché venne omologata la sentenza di separazione
consensuale tra questi e la moglie B.R.; per effetto di tale
provvedimento il T. trasferiva alla R. la propria quota di
proprietà dell’immobile, sicché ella ne diveniva unica pro-
prietaria. Né è contestato che in virtù della (con)titolarità
del fondo dominante abbia utilizzato i posti auto fino alla
data indicata. Pertanto sussiste la legittimazione passiva
del T. salvo quanto infra in merito alla sua posizione so-
stanziale.
2. Sempre in via preliminare, i convenuti in sede di pre-
cisazioni delle conclusioni domandavano la modifica e/o
revoca dell’ordinanza emessa da questo Giudice in data
21 settembre 2017, con la quale ciascuno di loro veniva
condannato al pagamento di una sanzione pecuniaria pari
all’importo del contributo unificato per non aver preso
parte alla procedura di mediazione obbligatoria senza ad-
durre giustificato motivo. Segnatamente, i convenuti con-
testano la misura della sanzione comminata, sostenendo
che essa avrebbe natura solidale tra le parti in quanto co-
stituirebbero unico centro di interessi.
Tale doglianza è infondata. La circostanza che i conve-
nuti si siano affidati tutti ad una medesima difesa attiene
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