Nota di trascrizione e automazione delle Conservatorie dei Registri Immobiliari

• Autore: Raimondo Zagami
• Pagine: 97-118

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@Premessa

Scopo essenziale di un sistema di pubblicità immobiliare è la realizzazione della conoscibilità legale delle vicende giuridiche dei beni immobili di cui il sistema si occupa. Ciò al fine di garantire una maggiore sicurezza nella loro circolazione.

il nostro sistema di pubblicità immobiliare si è storicamente articolato mediante registri cartacei gestiti dagli uffici dei registri immobiliari, questi ultimi chiamati comunemente conservatorie. L'input a questi registri è dato dalla «trascrizione» del titolo accompagnato dalla nota di trascrizione, mentre l'output avviene mediante la «visura» o «ispezione» dei registri stessi. La distinzione tra la fase della trascrizione (input) e la fase della visura (output) è ben netta. Quindi, il procedimento pubblicitario si articola in una serie di atti aventi come risultato la conoscibilità legale di una determinata situazione giuridica.

L'automazione delle conservatorie, operata con la novellazione del codice civile e con una serie di decreti ministeriali, non ha cambiato la filosofia di fondo del sistema. La pubblicità immobiliare è infatti ancora fondata sulla centralità della nota di trascrizione. Nonostante la recente meccanizzazione non si è usufruito a pieno delle moderne tecniche di elaborazione dei dati e l'attuazione della pubblicità immobiliare è rimasta ancorata a schemi sorpassati e a tecniche di archiviazione ridondanti.

Nella prima parte di questo elaborato, si analizzano brevemente le ragioni che hanno giustificato la creazione della nota di trascrizione in relazione alle passate esigenze archivistiche e si espongono alcune teorie sui rapporti tra nota e titolo; nella seconda parte si evidenziano i limiti della recente riforma di automazione delle conservatorie dei registri immobiliari e, seguendo il pensiero di molti autori, si propone l'abolizione della nota di trascrizione e la sua sostituzione con la memorizzazione elettronica del titolo e di un file chiamato nota di indirizzamento. Ciò basandosi sullePage 98 mutate tecniche di archviazione e di reperimento dei dati introdotte dagli elaboratori elettronici.

La prospettiva accolta è quella del notaio, l'operatore del diritto più impegnato sul fronte dei registri immobiliari (i notai sono fornitori di pubblicità per oltre il 70% e fruitori per circa il 50%), e l'analisi si limita alla trascrizione e alle visure dei contratti di compravendita. Tuttavia, nonostante questa limitata visuale, i ragionamenti esposti sono estensibili al tema della trascrizione in generale, alle annotazioni e alle iscrizioni ipotecarie, inoltre, è trattata solo la pubblicità immobiliare e non la pubblicità dei beni mobili registrati.

Tutto ciò senza mai dimenticare che un sistema di pubblicità immobiliare efficace e funzionale al suo scopo deve consentire: da una parte, un completo e rapido accesso a tutte le informazioni necessarie per una circolazione sicura dei beni (visura); dall'altra, deve ricevere e registrare, prontamente e nel più breve tempo possibile, le variazioni nei contenuti dei suoi archivi conseguenti a vicende giuridiche che interessano i beni di cui il sistema si occupa (trascrizione).

@Parte I. La funzione della nota di trascrizione

@@Capitolo 1. La funzione della nota di trascrizione nel codice del 1942

È noto che il codice civile del 1942 prevedeva - e ancora prevede sebbene in una mutata forma - uno strumento per realizzare gli scopi della pubblicità immobiliare¹. Questo strumento era la nota di trascrizione². SiPage 99 trattava di una scrittura privata che si configurava come una specie di sunto dell'atto³.

Mancavano in quel periodo gli elaboratori elettronici e per realizzare le esigenze di archiviazione e di rapida reperibilità delle informazioni la nota era un mezzo necessario. La raccolta delle note si poneva a metà tra gli indici generali delle trascrizioni (registro generale d'ordine e registri sussidiari)⁴ e la raccolta dei titoli in volumi. Poiché risultava poco pratica e troppo dispendiosa in termini di tempo una ricerca delle informazioni da basarsi direttamente sui titoli, la nota era un tramite necessario per rapidi reperimenti delle informazioni concernenti i trasferimenti giuridici.

Secondo la prevalente dottrina⁵ e giurisprudenza⁶, il nostro sistema diPage 100 pubblicità legale è un sistema di «pubblicità forte»⁷. In un tale sistema di pubblicità la nota ha una funzione Informativa completa e sostituisce completamente il titolo. Per cui, nel confronti del terzi rilevano solo le Informazioni contenute nella nota, anche se questa è difforme o carente rispetto al titolo cui si riferisce⁸, e l'ispezionante non ha l'onere di guardare il titolo, poiché la nota è prevalente⁹. Secondo questo orientamento si dice che è la nota, e non il titolo che si trascrive: la nota è il documento che serve all'attuazione della pubblicità, mentre il titolo è solo il presupposto legittimante la richiesta di trascrizione.

Nella prassi, Invece, gli operatori del diritto si comportano come se operassero In un sistema di «pubblicità debole», estendendo la consultazione anche al titoli Infatti si parla di pubblicità debole quando la nota ha solo una funzione strumentale, di mezzo per un più facile reperimento del titolo cui si riferisce. In tali sistemi, nel confronti del terzi rileva solo il contenuto del titolo, anche se esso contiene Informazioni non riprodotte nella nota. Questa prassi è accompagnata da una dottrina¹⁰ e da una giurisprudenza minoritaria che rifiutano il principio, affermato dalla giurisprudenza, della prevalenza della nota rispetto al titolo¹¹. A sostegno della prevalenza del titolo vengono Indicate la mancanza di dati legislativi nel senso della prevalenza della nota¹² e la necessità di un'indagine sulla validità del titolo. Infatti, dalle norme del codice civile non si è autorizzati a trarre la prevalenza della nota, poiché nel codice si parla ripetutamente solo di «tra-Page 101scrizione del titolo»¹³. D'altra parte, perché la nota possa essere opponibile nel suo contenuto, è necessario che derivi da un titolo valido; e la validità del titolo può essere verificata solo con un esame diretto del titolo stesso¹⁴.

Comunque venga considerata, la nota di trascrizione era un documento funzionale alla reperibilità delle informazioni in grossi archivi cartacei. Sia considerandola come semplice strumento di indirizzo o indicizzazione per l'individuazione del titolo (pubblicità debole), sia considerandola come documento informativo esaustivo ed unicamente rilevante per i terzi (pubblicità forte), la nota di trascrizione era sempre un qualcosa in più, che aveva un senso e una giustificazione in relazione ai mezzi allora disponibili per organizzare la ricerca delle informazioni in un archivio di documenti cartacei, costituito da raccolte di volumi e registri.

Sulla base di questi rilievi si dovrebbe ritenere che, al momento della creazione del nostro sistema di pubblicità immobiliare, il legislatore abbia creato la nota configurandola in un sistema di pubblicità debole, cioè con la funzione di mezzo, indirizzo, strumento per una più facile individuazione dei titoli che interessavano all'interno di grossi archivi e volumi di carta. Successivamente, con l'ingigantirsi degli archivi e le sempre più crescenti difficoltà di veloce reperimento dei titoli, si attribuì - anzi si fu costretti ad attribuire - alla nota la funzione di pubblicità forte, in modo da velocizzare le operazioni di ricerca, eliminando la fase di reperimento e consultazione del titolo cui la nota si riferiva. La nota viene così ad avere la funzione di riassumere in sé tutti gli elementi che sono rilevanti per i terzi ai fini dell'opponibilità, anche se questa funzione è in parte smentita dalla prassi e rifiutata dalla suindicata dottrina e giurisprudenza minoritaria. Naturalmente, anche questa seconda funzione della nota, nella sua relazione col titolo, era, così come la prima, pur sempre funzionale alle esigenze diPage 102 archiviazione del tempo, caratterizzate dalla mancanza di elaboratori elettronici.

@@Capitolo 2. La funzione della nota di trascrizione nella legge numero 52 del 1985

Le disfunzioni delle conservatorie, causa di lunghissimi tempi nella repertoriazione delle formalità presentate¹⁵, hanno portato, dopo un lungo iter di proposte e disegni di. legge, alla automazione degli uffici. Nel presupposto che la sola informatizzazione potesse porre rimedio alla paralisi degli uffici, l'automazione delle conservatorie, disposta con la legge 27 febbraio 1985, n. 52 (intitolata: «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario in riferimento all'introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari»)¹⁶, non ha cambiato la filosofia di fondo del sistema delineato dal codice, basato sulla contrapposizione nota-titolo¹⁷. La informatizzazione, quindi, si è innestata sugli schemi già esistenti senza abolire la nota, la quale resta come termine immediato di riferimento della pubblicità¹⁸.

La nota, tuttavia, cessa di essere un sunto dell'atto per diventare un documento (la cosiddetta «nota di Stato», cioè un modello unico e prestabilito dall'Amministrazione) nel quale devono essere fatti rientrare in modo schematico, entro spazi predeterminati, ì dati riguardanti il titolo (quadro A), gli immobili (quadro B), i soggetti a favore e contro (quadro C) e i datiPage 103 relativi a particolari patti o condizioni non inseritili negli schemi precedenti (quadro D). Però, la nota resta, sia come obbligo per eseguire le trascrizioni, sia come mezzo per effettuare le visure.

@Parte II. L'inutilità della nota di trascrizione

@@Capitolo I. L'inutilità della nota nella fase della trascrizione

@@@§1. Limiti della legge numero 52 del 1985

Con il sempre più vasto impiego degli elaboratori elettronici, la nota, in quanto strumento per una rapida reperibilità dell'informazione, viene a mancare delle ragioni che ne giustificarono l'originaria istituzione...