Ris. (Ag. entr.) 31 dicembre 2012, n. 114/E

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Arch. loc. e cond. 2/2013

LEGISLAZIONE E DOCUMENTAZIONE

caso di presentazione dell’istanza entro il termine di un anno

dall’alienazione dell’immobile acquistato con benef‌ici, non trova

applicazione la sanzione pari al 30 per cento di cui al richiamato

comma 4, poiché entro il predetto termine non può essere im-

putato al contribuente il mancato acquisto di altro immobile da

adibire a propria abitazione principale, cui consegue la decaden-

za dell’agevolazione.

Decorso, quindi, il termine di un anno dall’alienazione del-

l’immobile senza che il contribuente abbia proceduto all’acqui-

sto di un nuovo immobile ovvero abbia comunicato al competen-

te uff‌icio dell’Agenzia delle entrate l’intenzione di non voler più

fruire del trattamento agevolativo, si verif‌ica la decadenza del

benef‌icio “prima casa” goduto al momento del primo acquisto.

L’interessato, in presenza dei requisiti richiesti, può, tuttavia,

benef‌iciare, con le modalità indicate nella citata risoluzione n.

105/E del 2011, dell’istituto del ravvedimento di cui all’articolo

13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma

1, che “La sanzione è ridotta, sempreché la violazione non sia

stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispe-

zioni, verif‌iche o altre attività amministrative di accertamento

delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano

avuto formale conoscenza”. Il successivo comma 3 del medesimo

articolo, inoltre, prevede che nei casi in cui la liquidazione debba

essere eseguita dall’Uff‌icio, “il ravvedimento si perfeziona con

l’esecuzione dei pagamenti nel termine di sessanta giorni dalla

notif‌icazione dell’avviso di liquidazione”.

Si ritiene, pertanto, che non esista alcuna causa ostativa

all’applicabilità

del ravvedimento anche per le ipotesi di decadenza dalle

agevolazioni “prima casa”, laddove “l’effettivo realizzarsi del re-

quisito (..) prescritto dalla norma dipende da un comportamento

che il contribuente dovrà porre in essere in un momento succes-

sivo all’atto” (cfr. Risoluzione n. 105/E del 2011).

Nel caso prospettato dall’Uff‌icio Territoriale di …, non es-

sendo ancora spirato il termine di un anno dall’alienazione

dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, il con-

tribuente può manifestare la sua intenzione di non procedere

all’acquisto di un nuovo immobile mediante presentazione di

un’apposita istanza all’uff‌icio presso il quale l’atto di vendita

dell’immobile acquistato con il benef‌icio è stato registrato, chie-

dendo la riliquidazione dell’imposta dovuta.

Successivamente, l’uff‌icio procederà alla predetta riliqui-

dazione dell’atto di compravendita ed alla notif‌ica dell’avviso

di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi calcolati a

decorrere dalla data di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile

oggetto di agevolazione, senza applicare la sanzione del 30 per

cento.

VII

Ris. (Ag. entr.) 31 dicembre 2012, n. 114/E. Consulenza Giu-

ridica - Immobili di Interesse Storico Artistico - Articolo 4,

comma 5-sexies, lett. b) n. 1, del decreto legge n. 16 del 2012,

convertito con modif‌icazioni dalla legge n. 44 del 2012.

QUESITO

L’associazione istante chiede se in caso di locazione di im-

mobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai f‌ini della

determinazione del reddito, il confronto tra la rendita catastale

e il canone di locazione debba essere effettuato assumendo la

rendita catastale ridotta del 50 per cento oppure per intero.

La richiesta di chiarimenti è motivata dall’entrata in vigore

dell’articolo 4, comma 5-sexies, lettera b), del decreto legge n. 16

del 2012, convertito con modif‌icazioni dalla legge n. 44 del 2012,

che ha modif‌icato l’articolo 90 del TUIR che disciplina, ai f‌ini

IRES, i redditi degli immobili patrimonio ovvero i redditi degli

immobili che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio

dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diret-

ta l’attività dell’impresa.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CON-

TRIBUENTE

L’associazione istante ritiene che, ai f‌ini IRES, la rendita ca-

tastale degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico,

da raffrontare con il canone di locazione ridotto del 35 per cento,

debba essere assunta per intero.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

In base all’art. 90, comma 1, primo periodo del TUIR “I redditi

degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l’eser-

cizio dell’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio

è diretta l’attività dell’impresa, concorrono a formare il reddito

nell’ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II

del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato”.

Per la categoria del reddito fondiario, cui rinvia per la de-

terminazione dell’imponibile la disposizione in precedenza ri-

chiamata, il presupposto dell’imposta scaturisce dal possesso

qualif‌icato del cespite patrimoniale, che di per sé è considerato

dal legislatore rappresentativo di capacità contributiva, e si con-

creta in un reddito potenziale e f‌igurativo, tant’è che è costituito

da un “reddito medio ordinario” determinato mediante l’applica-

zione di tariffe d’estimo (cfr. circolare n. 150 del 1999).

L’art. 90, comma 1, terzo periodo del TUIR - introdotto dal-

l’art. 4, comma 5-sexies), lettera b), n. 1, del decreto legge n. 16

del 2012 - dispone che “Per gli immobili riconosciuti di interesse

storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al de-

creto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, il reddito medio ordinario

di cui all’articolo 37, comma 1, è ridotto del 50 per cento e non si

applica comunque l’articolo 41.”.

Il legislatore, quindi, ha espressamente statuito che il red-

dito medio ordinario degli immobili in esame è costituito dalla

rendita catastale, rivalutata, ridotta del 50 per cento, anche se

l’immobile è tenuto a disposizione.

Il reddito medio ordinario così determinato si ritiene debba

rimanere fermo anche nell’ipotesi in cui l’immobile di interes-

se storico/artistico è locato, dato che, trattandosi di un reddito

potenziale e f‌igurativo e, quindi, indipendente dagli effettivi

utilizzi, non sussistono ragioni per differenziarlo in ragione della

eventuale locazione dell’immobile.

Con riguardo alla locazione degli immobili in esame, l’ultimo

periodo del comma 1 dell’art. 90 del TUIR - introdotto dall’art.

4, comma 5-sexies), del decreto-legge n. 16 del 2012 - statuisce

che “Per gli immobili locati riconosciuti di interesse storico o

artistico.., qualora il canone risultante dal contratto di locazione

ridotto del 35 per cento risulti superiore al reddito medio ordina-

rio dell’unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari

a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.”.

In detto contesto, il rinvio al “reddito medio ordinario del-

l’unità immobiliare” deve essere inteso quale riferimento al

reddito determinato in base al disposto del terzo periodo del

comma 1 dell’art. 90 del TUIR e, quindi, ridotto del 50 per cento.

Conseguentemente, si ritiene che nell’ipotesi di locazione di

bene immobile dichiarato di interesse storico/artistico, i valori

da confrontare per determinare l’imponibile ai f‌ini IRES, sono

il canone annuo, ridotto del 35 per cento, e la rendita catastale,

rivalutata, ridotta del 50 per cento.

Quanto precede è applicabile anche per la determinazione

del reddito riveniente dagli immobili posseduti da enti non com-

merciali, dal momento che l’art. 144 del TUIR - come modif‌icato

dall’art. 4, comma 5-sexies), del decreto legge n. 16 del 2012 -