Problematiche inerenti la proroga degli sfratti prevista dall'art. 6 della legge 431/98

• Autore: Alfredo Barbieri
• Pagine: 763-765

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1. - Come è noto, nel periodo fra il 28 giugno 1999 ed il 27 luglio 1999, i conduttori soggetti a sfratto per finita locazione, potevano presentare un'istanza con le modalità previste dal comma secondo al settimo dell'art. 11 della legge 94/82 (D.L. n. 9 del 23 gennaio 1982) al fine di ottenere una nuova fissazione della data di esecuzione dello sfratto.

   Il termine non è stato prorogato dal legislatore. Peraltro la normativa contenuta nei commi da 2 a 6 dell'art. 6 della L. 431/98 non offre molta chiarezza al cittadino e crea in capo all'interprete non poche questioni interpretative.

   Innanzitutto il comma 2, per giustificare il blocco degli sfratti nel periodo di centottanta giorni a decorrere dall'entrata in vigore della L. 431/98, prevede che le parti (locatore ed inquilino) avviino trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione.

   Tale previsione ha portato, nel periodo anteriore al 27 giugno 1999, ad uno scambio di raccomandate, oltretutto inutili, dal momento che coloro che volevano e riuscivano a trovare un accordo per un nuovo contratto non avevano certo bisogno di una norma che li invitasse alle trattative, mentre per gli altri, trattandosi di una disposizione priva di sanzioni non ha portato ad alcuna conseguenza pratica ¹.

   D'altro canto ciò era anche logico se si considera che la L. 431/98, ha in linea di massima previsto due forme di contratto base che non ripropongono altro che i c.d. contratti con patti in deroga (comma 1 dell'art. 2) oppure i contratti ad equo-canone (contratti a canone calmierato e/o concordato, comma 3 dell'art. 2).

   Tornando all'invito alle trattative per la stipula di un nuovo contratto va precisato che non sono previste conseguenze di sorta alla loro mancata attuazione o conclusione per cui, salvo le proroghe di cui diremo, tali mancate o rifiutate trattative non potranno influire in alcun modo in sede esecutiva ².

   Al più il comportamento omissivo tenuto dal locatore potrà influire da un punto di vista risarcitorio nell'ipotesi in cui, ottenuta forzosamente (o meno) la riconsegna dell'immobile, se ne facesse oggetto immediato di nuova locazione a terzi a parità di canone (od a canone inferiore) rispetto a quello che il conduttore avesse formalmente proposto medio tempore al locatore oppure, nell'ipotesi in cui il locatore avesse risposto alla proposta di nuova locazione inviatagli dall'inquilino, sostenendo di avere necessità di disporre dell'immobile per uso proprio e/o familiare ed una volta ottenuta la disponibilità lo rilocasse immediatamente; il rischio risarcitorio deriverebbe nel caso dalle previsioni dell'art. 1337 c.c.

   In sintesi: la mancata accettazione del locatore della stipula di un contratto ad un canone specificatamente offerto dal conduttore, deve consigliare il locatore a non esporsi ad un'azione risarcitoria per avere scelto un terzo a parità di condizioni od a condizioni inferiori a quelle che gli erano state proposte; ma tale mancata accettazione delle proposte non incide però ai fini esecutivi del titolo di rilascio.

2. - Ma vediamo quindi cosa è accaduto ed accadrà per le cosiddette istanze presentate o da presentare per ottenere la rifissazione di una nuova data di esecuzione dello sfratto.

   Innanzitutto occorre distinguere fra quattro possibili ipotesi.

   A) Titoli esecutivi già in corso di esecuzione e rimasti sospesi per i 180 giorni previsti dall'art. 6 comma 1.

   B) Titoli esecutivi già esistenti al 30 dicembre 1998, data di entrata in vigore della L. 431/98, nei quali è fissata per l'inizio dell'esecuzione, ex art. 56 L. 392/78, una data già trascorsa al 30 dicembre 1998 ma che non sono stati ancora posti in esecuzione (va ricordato che causa il blocco delle esecuzioni dal 31 dicembre 1998 al 27 giugno 1999 tali titoli non...