Novità Sugli Affitti Brevi

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PRATICA pra
Arch. loc. cond. e imm. 5/2017
Novità sugli aftti brevi
L’art. 4 del D.L. 24 aprile 2017, n. 50, come convertito in legge (la c.d. Manovra correttiva 2017) contiene quello che
la rubrica definisce il “regime fiscale delle locazioni brevi”.
Ai fini della disposizione in questione, per “locazioni brevi” si intendono – recita il comma 1 – “i contratti di locazio-
ne di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei
servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività
d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che
gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di
unità immobiliari da locare.
Si tratta di una disposizione che – come vedremo – pone diversi problemi sia di carattere interpretativo sia di tipo
operativo.
La norma fa – sostanzialmente – le seguenti cose:
a) conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti, in via opzionale e quale regime tributario alternativo
all’Irpef, alle locazioni fino a trenta giorni;
b) precisa – con quali conseguenze, sarà oggetto di interpretazione – che le nuove disposizioni, e quindi anche la
cedolare, si applicano anche quando le locazioni “prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di
pulizia dei locali”;
c) estende l’applicabilità della cedolare ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti
a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle
condizioni indicate al comma 1;
d) prevede l’obbligo di comunicare (curiosamente senza indicare a quale ente) i dati relativi ai contratti sopra
richiamati da parte dei soggetti “che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono
portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immo-
biliari da locare”;
e) impone – ai “soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare,
nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone
che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi” ovvero “qualora inter-
vengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi” – l’obbligo di operare, in qualità di sostituiti di imposta, una
ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto del pagamento al beneficiario”, con conseguente
onere di provvedere al relativo versamento e alla relativa certificazione;
f) interviene in materia di imposta di soggiorno: prevedendone – anche se attraverso una formulazione equivoca
– l’applicazione alle locazioni turistiche (e non solo alle “strutture ricettive”), consentendo di istituirla da parte dei
Comuni che non l’abbiano sinora istituita e di “rimodularla” nelle città ove già sia vigente.
Il comma 3-bis prevede che, con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della
legge di conversione del decreto-legge, “possono essere definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali
l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con
l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi
di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità
immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare”.
Di seguito qualche considerazione sugli aspetti di maggiore interesse per la proprietà immobiliare.
La conferma della cedolare secca per le locazioni brevi
Come anticipato, dal punto di vista sostanziale la norma conferma l’applicabilità della “cedolare secca sugli affitti”
di cui all’art. 3 del D.L.vo n. 23/2011 anche alle locazioni definite brevi, vale a dire a quelle di durata “non superiore a
30 giorni”.
Il provvedimento che ha introdotto la cedolare, infatti, non fa alcuna distinzione in merito alla durata dei rapporti di
locazione, prevedendo la possibilità di applicare il regime fiscale sostitutivo a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili
ad uso abitativo locati ad uso abitativo, nel rispetto delle condizioni soggettive previste, e stabilendo – anzi – che il
tributo può essere applicato anche ai contratti di locazione non soggetti all’obbligo di registrazione. La stessa Agenzia
delle entrate aveva avuto modo di puntualizzare – nella circolare n. 26/E/2011 – che l’opzione per la cedolare “può
essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste
l’obbligo di registrazione in termine fisso”.

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