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TRIBUNALE CIVILE DI PRATO 9 GIUGNO 2011, N. 630

EST. BROGI – RIC. LUCIANA GROUP S.R.L. (AVV. CARLESI) C. BAMBI S.A.S. DI NARDI NICOLETTA & C. (AVV. DE LUCA)

Avviamento commerciale y Indennità y Attività scolastica y Esercitata in forma societaria con scopo di lucro e organizzazione imprenditoriale y Riconoscimento y Fattispecie di asilo convenzionato con il Comune.

L’attività scolastica esercitata da un soggetto privato (nella specie una società in accomandita semplice), con organizzazione imprenditoriale finalizzata alla gestione di un servizio con scopo di lucro, riveste un indubbio carattere commerciale. Pertanto, poiché tale attività rientra nell’ambito di operatività di cui al combinato disposto degli artt. 27 e 34 della L. n. 392/78 (e non invece dell’art. 42 stessa legge), sussiste in favore del conduttore il diritto alla percezione dell’indennità di avviamento. (Fattispecie in tema di asilo convenzionato con il Comune). (l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34; l. 27 luglio 1978, n. 392, art. 42) (1)

(1) Per un completo excursus in ordine ai casi di spettanza dell’indennità di avviamento, cfr. SFORZA FOGLIANI CORRADO, MAGLIA STEFANO, Il nuovissimo codice delle locazioni, ed La Tribuna, Piacenza 2011, sub. art. 27.

SENTENZA

Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunziando ogni altra domanda ed eccezione respinta, revoca il decreto ingiuntivo n. 171/2009 emesso dal Tribunale di Prato in data 29 gennaio 2009; condanna Luciana Group s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, a pagare € 20.426,94 a Bambi s.a.s. di Nardi Nicoletta & C., in persona delle legali rappresentanti ed accomandatarie Nardi Nicoletta ed Attardo Marinella, a titolo di indennità di avviamento ai sensi del-l’art. 34 legge n. 392/1978; rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Luciana Group s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, nei confronti di Bambi s.a.s. di Nardi Nicoletta & C., in persona delle legali rappresentanti ed accomandatarie Nardi Nicoletta ed Attardo Marinella; dispone la compensazione tra le parti di due terzi delle spese di lite; condanna Luciana Group s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, a pagare a Bambi s.a.s. di Nardi Nicoletta & C., in persona delle legali rappresentanti ed accomandatarie Nardi Nicoletta ed Attardo Marinella, un terzo delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 400,00 per diritti ed € 900,00 per onorari, oltre spese generali, I.V.A. e c.a.p. di legge.

FATTO E DIRITTO

Con ricorso ritualmente notificato Luciana Group s.r.l. ha presentato opposizione contro il decreto ingiuntivo n. 171/2009 emesso in data 29 gennaio 2009 con il quale il Tribunale di Prato le aveva ingiunto di pagare € 34.044,84 a titolo di indennità di avviamento alla Bambi s.a.s. di Nardi Nicoletta & C. (d’ora in poi Bambi s.a.s.).

La ricorrente ha sollevato le seguenti eccezioni di me-rito avverso la pretesa fatta valere in sede monitoria:

1. insussistenza del credito sotto il profilo dell’an: i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività scolastiche esulano dal riconoscimento dell’indennità di avviamento. Non è provato che l’attività svolta dalla resistente comporti contatti con il pubblico, posto che la stessa è annoverata dal Comune di Prato nell’elenco degli asili nido accreditati convenzionati. Ne consegue che è l’ente pubblico a veicolare l’accesso verso l’asilo,con la mancanza di un contatto diretto con il pubblico;

2. errata determinazione del quantum dell’indennità di avviamento, calcolata sulla base dell’indennità di occupazione, piuttosto che sull’ultimo canone di locazione corrisposto (€ 945,69);

3. inesigibilità del credito per l’indennità di avviamento fino a che non avviene il rilascio dell’immobile. La ricorrente ha poi proposto domanda riconvenzionale avente ad oggetto il risarcimento dei danni subiti a causa della mancata stipulazione di un nuovo contratto di locazione con la resistente, che aveva receduto dalle trattative dopo aver inviato l’accoglimento della proposta (doc. 6).

   A tal fine ha chiesto di condannare la resistente al pagamento di € 3.085,87, a titolo di risarcimento per il c.d. interesse negativo, individuato nelle spese sostenute per il pagamento dei professionisti che si erano occupati del rinnovo contrattuale.

   Si è costituita la resistente che ha rilevato:

1. in merito all’an della spettanza dell’indennità di avviamento: la Bambi s.a.s. esercita attività scolastica in forma societaria, con scopo di lucro ed organizzazione imprenditoriale. Tali elementi sono ritenuti sufficienti dalla giurisprudenza per determinare la nascita del diritto all’indennità di avviamento;

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2. l’attività svolta dalla convenuta opposta prevede contatti con il pubblico, trattandosi di asilo privato convenzionato con il Comune;

3. l’indennità è certa, liquida ed esigibile, dato che la riconsegna è avvenuta il 3 agosto 2009;

4. è corretta la quantificazione dell’indennità di avviamento, in quanto parametrata all’ultimo canone corrisposto di € 1.891,38;

5. non sussiste la responsabilità precontrattuale della ricorrente, posto che il mancato rinnovo del rapporto di locazione è riconducibile alla mancata volontà della ricorrente di non applicare il regime di esenzione dall’I.V.A., previsto dall’art. 10, n. 8 D.P.R. n. 633/1972.

   La presente causa ha per oggetto il pagamento dell’indennità di avviamento in conseguenza della cessazione del rapporto di locazione tra le parti in causa.

   I fatti costitutivi della domanda di pagamento sono individuati dall’art. 34 legge n. 393/1978, in base al quale “In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’art. 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942 n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1 e 2 dell’art. 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità”.

   Gli immobili di cui all’art. 27 sono, a loro volta, quelli destinati ad attività industriali, commerciali ed artigianali, o di interesse turistico.

   Ne consegue che i fatti costitutivi del diritto all’indennità di avviamento sono:

   - la presenza di un contratto di locazione; -la sua cessazione per causa diversa dalla risoluzione per inadempimento; -la destinazione dell’immobile ad attività industriali, commerciali ed artigianali, o di interesse turistico, cioè ad attività che comportino un contatto diretto con il pubblico dell’attività svolta.

   La presenza del contratto di locazione è circostanza non solo pacifica, ma documentalmente provata, così come la sua cessazione per causa diversa dall’inadempimento, dato che la procedura di sfratto precedentemente instaurata tra le parti era per finita locazione.

   Il punctum pruriens della presente controversia riguarda la natura dell’attività esercitata nell’immobile.

   Nel caso in esame risulta infatti un conflitto apparente di norme, cioè, tra il combinato disposto degli artt. 27-34 legge n. 392/1978 sopra richiamata e l’art. 42 della stessa legge.

   Tale ultima norma, in particolare, stabilisce che: “i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, hanno la durata di cui all’art. 27.

   A tali contratti si applicano le disposizioni degli artt 32 e 41, nonché le disposizioni processuali di cui al titoli I, capo III, ed il preavviso per il rilascio di cui all’art. 28”.

   Dal tenore letterale di tale norma emerge chiaramente che, stante il mancato richiamo all’art. 34 della legge n. 392/1978, la cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti alle attività ivi indicate non fa sorgere il diritto alla percezione dell’indennità di avviamento in capo al conduttore.

   Tale conclusione è riconducibile alla congiunta applicazione di due criteri di interpretazione: quello letterale e quello teleologico.

   Con riferimento al criterio di interpretazione letterale viene in rilievo quello che, secondo una condivisibile opinione, ne costituisce una variante: il c.d. argumentum a contrario (ubi lex voluit, dixit, ubi noluit tacuit).

   Nel caso in esame l’art. 42, nel menzionare i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, nonché a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, fa menzione, quanto alla disciplina applicabile, agli artt. 27 (per la durata), agli artt. 32 e 41, alle disposizioni processuali di cui ai titoli I, capo III ed all’art. 28 (quanto al preavviso di rilascio).

   Non viene invece richiamato l’art. 34 relativo all’indennità di avviamento.

   Con riferimento al criterio di interpretazione c.d. teleologico, l’indennità di avviamento ha la funzione di compensare la perdita subita dal conduttore non moroso per le minori entrate dovute allo spostamento del luogo di esercizio di un’attività lucrativa, in conseguenza della perdita di clientela abituata a frequentare la zona dove si trova l’immobile oggetto del contratto di locazione cessato.

   Per tale motivo viene richiesto che l’attività esercitata nel fondo oggetto del rapporto di locazione comporti un rap-porto diretto con il pubblico. Tale ratio è giustificativa del mancato richiamo dell’art. 34 in seno all’art. 42 della legge n. 392/1978, posto che le attività che vi sono menzionate non sono ex se connotate da una finalità lucrativa.

   Ciò non toglie, tuttavia, che l’attività scolastica e la gestione di un asilo possano essere esercitate anche da privati, con un’organizzazione imprenditoriale finalizzata alla gestione di un servizio con uno scopo di lucro. Proprio tali...