Mediazione e condominio

• Autore: Pier Luigi Amerio
• Pagine: 140-143

Relazione svolta al 20° Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 18 settembre 2010

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1. Quadro normativo specifico

La novità normativa in tema di rapporto tra Condominio e Mediazione è costituita dall’art. 5 del D.L.vo 28 del 4 marzo 2010 che prevede che chi deve affrontare un giudizio in materia di condominio deve esperire il procedimento di mediazione ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007 n. 179 e ciò è condizione di procedibilità della domanda.

Il ricorso alla mediazione deve avvenire davanti agli organismi a tal fine abilitati dal Ministero.

Questa norma è inderogabile e non può essere variata in ambito di regolamento condominiale, ma anzi, dal momento in cui la norma sarà approvata definitivamente e diventerà operativa sarà necessario che i regolamenti di condominio si adeguino, meglio se con un richiamo specifico.

Molti regolamenti contengono già ipotesi di procedure di conciliazione che ben possono essere conservate con un’unica avvertenza. Qualora il condominio deve affrontare vertenze ove sussiste l’obbligatorietà prevista dal decreto legislativo che qui ci occupa, la relativa procedura si impone alle altre eventualmente contenute nel regolamento, ove invece la mediazione non è vincolata all’obbligo de quo il condominio potrà avvalersi della procedura che meglio ritiene opportuna. La scriminante di maggior peso tra le due procedure è che nel caso di conciliazione ricercata e raggiunta sulla base del decreto legislativo 28/2010 costituisce, a mente dell’art. 12, titolo esecutivo nel caso di omologazione del Tribunale, caratteristica che invece manca del tutto nelle conciliazioni previste nei regolamenti di Condominio e in generale nelle altre ipotesi di conciliazioni previste da altre norme di legge o dalle parti stesse

L’operatività della norma decorrerà, in virtù di quanto stabilito dalla recente legge n. 10 del 26 febbraio 2011 di conversione del decreto “mille proroghe”, nel marzo 2012.

Il comma 6 dello stesso art. 5 prevede che “dal momento della comunicazione alle altre parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione i medesimi effetti della domanda giudiziale. Dalla stessa data, la domanda di mediazione impedisce altresì la decadenza per una sola volta, ma se il tentativo fallisce la domanda giudiziale deve essere proposta entro il termine di decadenza decorrente dal deposito del verbale di cui all’art. 11 presso la segreteria dell’organismo.” Questo rileva ai fini dell’opposizione alla delibera assembleare da proporsi entro 30 gg. dall’assunzione, se il condomino era presente, ovvero dal ricevimento del verbale, se assente.

Per il resto la normativa applicabile è quella prevista dal codice civile.

La relazione illustrativa che accompagna il decreto in esame spiega che nella scelta delle materie, rispetto alle quali la mediazione è condizione di procedibilità, sono stati seguiti due criteri guida: “In primo luogo si sono prescelte quelle cause in cui il rapporto tra le parti è destinato a prolungarsi nel tempo, anche oltre la definizione della singola controversia. In secondo luogo si sono individuate alcune tipologie che conoscono una diffusione di massa e sono alla base di una parte non irrilevante del contenzioso.”

Le vertenze condominiali riguardano entrambi i casi: la coesistenza forzata dei comproprietari consiglia la ricerca di soluzioni facilitative che permettano ai singoli di riavviare rapporti resi difficili dal contenzioso in atto e da altri motivi che risalgono a rapporti pregressi, anche lontani nel tempo; la quantità rilevante dei procedimenti condominiali configura diversa giustificazione per ricorrere a questo tipo di procedimento.

C’è anche chi sostiene (APPIANO, in ADR: la negoziazione assistita nei conflitti economici, ed. Il Sole 24 Ore, 2005) che: “Sarebbe suggeribile, nelle situazioni di palese conflitto e quindi foriere di verosimile contenzioso, attuare un ricorso preventivo ai meccanismi di ADR prima dell’adozione delle delibere controverse, così da tentare di smorzare sul nascere il contenzioso addivenendo a decisioni assembleari che recepiscano soluzioni previamente concordate”.

Il legislatore non può intervenire prima dell’assunzione della delibera da parte del...