Manovra bersanivisco, le novità sugli immobili

• Pagine: 595-600

Page 595

Si illustrano di seguito le disposizioni riguardanti il settore immobiliare contenute nella cosiddetta «Manovra Bersani-Visco» (decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla L. 4 agosto 2006, n. 248).

@Locazioni

Per effetto del provvedimento in esame, il regime Iva previsto per le locazioni degli immobili abitativi (immobili di categoria da A/1 a A/11, escluso A/10) è l'esenzione. Non esistono più eccezioni, posto che talilocazioni sono esenti anche se locatrice è l'impresa che ha costruito il fabbricato per la vendita o che ha effettuato interventi di recupero sull'immobile.

Il regime Iva previsto in linea di principio per le locazioni degli immobili strumentali «non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni» - vale a dire quelli accatastati nei Gruppi C (negozi, magazzini, laboratori ecc.), D (opifici, alberghi, fabbricati a destinazione industriale ecc.) ed E (stazioni per servizi di trasporto ed altri edifici a destinazione particolare) e nella categoria A/10 (uffici e studi privati) - è l'esenzione, salvo tre eccezioni:

1. locazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati nella lettera b) dell'articolo 10, punto 8 ter), D.P.R. 633/72, e cioè soggetti passivi Iva che svolgono in via esclusiva o prevalente attività che conferiscono il diritto alla detrazione Iva ≤ al 25% (che abbiano, cioè, una pro-rata di detraibilità ≤ al 25%);

2. locazioni effettuate nei confronti dei soggetti indicati nella lettera c) dell'articolo 10, punto 8 ter), D.P.R. 633/72, e cioè soggetti che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni (soggetti passivi non Iva);

3. locazioni per le quali nel relativo atto il locatore abbia optato per l'imposizione Iva.

   L'opzione di cui al precedente punto 3 spetta al lo catore. Ciò si spiega in quanto per il locatario la scelta tra esenzione e imponibilità è in linea di massima indifferente. Gli unici locatari che sarebbero infatti interessati alla esenzione (soggetti privati e soggetti Iva con pro-rata Iva di detraibilità basso) sono stati inseriti di diritto nel regime di imponibilità Iva (cfr. precedenti punti 1 e 2).

   Per quanto concerne gli altri locatari, il pagare o non pagare Iva ha effetti limitati all'anticipo finanziario dell'impresa, maggiormente gravoso per quei soggetti che sono tendenzialmente a credito Iva per caratteristiche proprie della loro attività.

   La nuova situazione prodotta dal provvedimento in esame è la seguente:

   A) Immobili ad uso di civile abitazione (da Cat. A/1 ad A/11 - escluso A/10)
   Locatore	Immobile	Locatario	Iva	Registro
   Qualsiasi soggetto Iva	Qualsiasi abitazione (bene merce o bene patrimonio)	Qualsiasi soggetto	Esente	2%
   B) Immobili strumentali (ad uso diverso da civile abitazione) (cat. A/10, B, C, D ed E)
   Locatore	Immobile	Locatario	Iva	Registro
   Qualsiasi soggetto Iva	Qualsiasi immobile strumentale (bene merce o bene patrimonio)	Soggetto Iva che svolge esclusivamente o prevalentemente attività con prorata Iva £ 25%	20%	1%
   Qualsiasi soggetto Iva	Qualsiasi immobile strumentale (bene merce o bene patrimonio)	Soggetto non Iva (che non agisce nell'esercizio s'impresa o professione)	20%	1%
   Soggetto Iva che nel contratto di locazione non opta per il regime di imposizione Iva	Qualsiasi immobile strumentale (bene merce o bene patrimonio)	Qualsiasi soggetto con esclusione di quelli di cui ai primi due casi	Esente	1%
   Soggetto Iva che nel contratto di locazione non opta per il regime di imposizioneIva	Qualsiasi immobile strumentale (bene merce o bene patrimonio)	Qualsiasi soggetto con esclusione di quelli di cui ai primi due casi	20%	1%

   Page 596

   La nuova normativa non ha avuto particolari effetti sulle locazioni degli immobili di tipo abitativo, che quindi è rimasta in linea di massima invariata. È stato eliminato l'unico caso di imponibilità previsto da precedente normativa, che assoggettava ad Iva al 10% le locazioni effettuate dalle imprese costruttrici.

   Come detto, il regime Iva previsto per gli immobili abitativi è quello dell'esenzione. Pertanto, la successiva trattazione riguarderà unicamente la disciplina degli immobili strumentali.

   @@Rettifica della detrazione

   Il passaggio dal regime di assoggettabilità Iva a quello di esenzione, con l'estinzione del diritto alla detrazione a monte, comporterebbe l'obbligo di rettifica della detrazione precedentemente operata.

   Derogando a tali disposizioni, il provvedimento in esame stabilisce tuttavia che per gli immobili strumentali la rettifica della detrazione dell'impresa non va effettuata se nel primo atto stipulato dopo l'entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge 223/ 06 non viene esercitata l'opzione per l'imposizione Iva.

   Si raccomanda di porre molta attenzione su questa norma in quanto l'obbligo di rettifica - che scatterebbe in caso di mancato, tempestivo esercizio dell'opzione - potrebbe comportare la restituzione di importi notevoli di Iva detratta in precedenza.

   @@Imposta di registro

   Obbligo di registrazione In base alla precedente normativa erano soggette a registrazione solo le locazioni esenti Iva.

   Con la nuova normativa l'obbligo di registrazione è stato esteso anche alle locazioni imponibili Iva.

   Pertanto, d'ora in poi tutti i contratti di locazione devono essere registrati.

   Applicazione dell'imposta di registro agli atti soggetti ad Iva

   In base alla precedente normativa gli atti soggetti ad Iva scontavano l'imposta di registro in misura fissa (in quanto l'obbligo di registrazione sorgeva solo in caso d'uso).

   Con la nuova normativa viene previsto che sono soggette ad imposta proporzionale di registro anche le locazioni di immobili strumentali, ancorché assoggettate ad Iva.

   Aliquota Viene sancito che le locazioni e gli affitti di beni immobili, quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorché assoggettati ad Iva, scontano l'imposta di registro nella misura dell'1%.

   Si sottolinea che in tutti i casi la locazione di fabbricati strumentali è soggetta all'imposta di registro nella misura dell'1%, e questo sia se il canone è soggetto ad Iva, sia se la locazione dell'immobile strumentale è esente.

   In conclusione, con la nuova normativa, viene stabilito l'obbligo di registrazione (con applicazione d'imposta proporzionale pari all'1%) anche per gli atti di locazione di immobili strumentali soggetti ad Iva, che in passato, per tale motivo, erano invece soggetti a registrazione solo in caso d'uso (e scontavano l'imposta di registro in misura fissa).

   @@Adempimenti

   Nuovi contratti Obbligo di registrazione entro trenta giorni dalla data dell'atto, con applicazione dell'imposta di registro proporzionale dell'1%.

   Contratti con opzione Per i contratti imponibili Iva per opzione, sarà necessario inserire nel contratto la manifestazione dell'opzione per l'imposizione, che a titolo di esempio potrà essere la seguente:

   Si specifica che il presente contratto di locazione ha per oggetto beni immobili strumentali. Pertanto il locatore, ai sensi dell'art. 10, primo...