Legislazione

• Pagine: 163-168

Page 163

@I. D.M. 5 marzo 1999. Criteri generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede legale per la stipula dei contratti di locazione ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431. (Gazzetta Ufficiale Serie gen. - n. 67 del 22 marzo 1999)

(1) Decreto in vigore dal 6 aprile 1999.

1. (Criteri per la determinazione dei canoni di locazione nella contrattazione territoriale). 1. Gli accordi territoriali, in conformità alle finalità indicate all'articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

2. A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli accordi di cui al comma 1, individuano, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:

   - valori di mercato; - dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);

   - tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali.

3. All'interno delle aree omogenee individuate ai sensi del comma 2, possono essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado. Per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali, con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo ed un valore massimo del canone.

4. Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto dei seguenti elementi:

   - tipologia dell'alloggio; - stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; - pertinenze dell'alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.); - presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);

   - dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d'aria, ecc.);

   - eventuale dotazione di mobilio.

5. Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici od individuali detentori di grandi proprietà immobiliari, ecc., i canoni sono definiti, all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per aree omogenee come sopra indicate dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi integrativi locali fra la proprietà, assistita - a sua richiesta - dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.

6. Per gli enti previdenziali pubblici, si procede con accordi integrativi locali, anche in relazione a quanto previsto dal decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104 (1), i canoni relativi a tale comparto sono determinati in base alle aree omogenee ed agli elementi individuati negli accordi locali. Gli accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà, assistita - a sua richiesta - dall'organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.

7. Gli accordi definiti in sede locale possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge. In questo caso gli accordi locali individuano le relative misure di aumento dei valori minimo e massimo delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee. Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori ed altro.

8. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il modello è allegato al presente decreto (allegato A), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:

   a) rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;

   b) previsione, nel caso che il locatore abbia riacquistato l'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della disdetta ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone;

   c) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;

   d) previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile;

   e) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat;

   f) modalità di consegna dell'alloggio con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell'immobile;

   g) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale non superiore alle tre mensilità;

   h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione ed alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392;

   i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.

9. Il contratto nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonchè una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.

10. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo, possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.

    (1) Il comma 2 dell'art. 15 del D.L.vo 16 febbraio 1996, n. 104 (Attuazione della delega conferita dall'art. 3, comma 27, della L. 8 agosto 1995, n. 335, in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in campo immobiliare), dispone che «la specificazione dei criteri di assegnazione di cui al comma 1, ivi comprese le normative speciali a favore di nuclei familiari in particolare condizione di bisogno, sono definite con apposita circolare del Ministro del lavoro e della previdenza sociale, esaminata ed approvata dal consiglio dei Ministri. Nella medesima circolare vengono forniti criteri generali, anche a seguito di indicazioni elaborate dall'Osservatorio sul patrimonio immobiliare, per la individuazione degli immobili di pregio per i quali elevare i canoni e vengono altresì definite le forme di partecipazione delle associazioni maggiormente rappresentative dei conduttori alla individuazione degli immobili di pregio e alla definizione dei relativi canoni. Per la restante parte del patrimonio, ugualmente tramite il confronto con le medesime associazioni, saranno determinati criteri di applica-Page 164zione dell'art. 11 del D.L. 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla L. 8 agosto 1992, n. 359».

    
    

    2. (Criteri per la definizione dei canoni di locazione e dei contratti tipo per gli usi transitori). 1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini.

2. Il contratto tipo definito a livello locale prevede una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

3. L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

4. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria ricadenti nelle undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee, come individuati all'articolo 1. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni fissate dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

5. Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori ed altro.

6. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il modello è allegato al presente decreto (allegato B), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:

   a) durata minima di un mese e massima di diciotto mesi;

   b) dichiarazioni del locatore e del conduttore che esplicitino l'esigenza della transitorietà;

   c...