Garanzia del locatore e autonomia delle parti

• Autore: Vincenzo Cuffaro
• Pagine: 533-535

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Intervento svolto al XIII Convegno del Coordinamento dei legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2003.

@1. L'ambito dell'autonomia privata nella determinazione delle clausole dei contratti di locazioni

La disciplina delle locazioni urbane, e segnatamente delle locazioni ad uso di abitazione, costituisce ormai da tempo un banco di prova sul quale non soltanto saggiare l'operatività delle nuove regole giuridiche ma soprattutto misurare l'impegno degli interpreti nella lettura complessiva di un sistema formato da norme sovente asintattiche.

Malgrado sia trascorso quasi un lustro dall'entrata in vigore della legge n. 431/98 che ha per larga parte tracciato un nuovo disegno della disciplina delle locazioni abitative, può ancora essere utile riflettere sul significato delle conseguenze derivanti dall'intervenuta abrogazione (per le sole locazioni abitative) dell'art. 79 della legge 392/78, ponendola a confronto con il nuovo precetto in materia di nullità dettato dall'art. 13 della legge n. 431/98, perché in tal modo può essere riguardato da un complementare angolo prospettico il tema, la cui persistente centralità appare innegabile, dei limiti dell'autonomia privata nel settore delle locazioni. Tema intorno al quale ruotano gli studi diretti a mettere a fuoco in quale misura possa tuttora ritenersi operante, rispetto alle indicate fattispecie contrattuali, la eterodeterminazione dei contenuti contrattuali che, come è noto, ha costituito per anni la comune cifra di lettura del sistema dettato dal legislatore del 1978 ¹.

Coloro che, in altre e ormai numerose occasioni ², hanno tentato di ricostruire il significato dell'art. 13 della legge 431/98, hanno dovuto innanzi tutto considerare che tale disposizione esprime nuove regole di invalidità per il contratto di locazione, per avventure diverse e rispondenti a diverse rationes, rispetto a quelle che la non breve tradizione interpretativa aveva ricavato dall'esame della legge del 1978.

Per chiarezza di analisi va così ricordato ³ che dal dettato dell'art. 13 sembra possibile ricavare, in prima approssimazione, quattro distinti precetti.

Il primo, risultante dal combinato disposto primo periodo del comma 4 e dei primi due periodi del comma 5 ⁴, riguarda pattuizioni per effetto delle quali vengono contraddetti i contenuti propri delle nuove tipologie contrattuali alternative delineate nell'art. 2, comma 3 della novella ⁵. Modelli che, stante la lettera del comma 4, costituiscono il riferimento vincolante per la determinazione del canone e rappresentano il parametro al quale rapportare, secondo le indicazioni del comma 5, i contenuti contrattuali sia alla cessazione del contratto, al fine dell'azione di ripetizione delle somme indebitamente corrisposte, sia durante lo stesso svolgimento del rapporto.

Il secondo, risultante ancora dai primi due periodi del comma 5 ma in relazione al secondo periodo del comma 4 ⁶, riguarda i contratti ordinari di cui all'art. 2, comma 1, rispetto ai quali viene sancita la nullità di «qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito». Anche per tali fattispecie il comma 5 riconosce al conduttore il diritto di pretendere, alla cessazione del rapporto la restituzione delle somme indebitamente versate e, ancor prima, la possibilità di ottenere dal giudice la «riconduzione a condizioni conformi», durante lo svolgimento del rapporto contrattuale.

Il terzo, individuato dal comma 3, riguarda invece, ed in generale per tutte le diverse figure contrattuali, le pattuizioni inerenti la durata del contratto, che non possono «derogare ai limiti stabiliti dalla legge».

Il quarto risulta dalla prescrizione del primo comma che commina la nullità di «ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato»; alla quale è complementare quella dettata nel successivo comma 2 che ne ribadisce la portata riconoscendo al conduttore il diritto di ripetere le somme corrisposte in eccedenza.

Rispetto al nuovo, complesso precetto va poi considerato che la legge vigente, diversamente dalla legge-quadro precedente ⁷, ha operato con la tecnica dell'abrogazione esplicita (v. art. 14) che lascia in vigore alcune disposizioni della legge risalente (artt. da 5 a 11) e pone quindi la questione del significato da attribuire a tali norme che prima, e proprio a motivo della formulazione dell'art. 79 ora parzialmente abrogato, erano comunemente ritenute inderogabili, idonee così ad integrare la volizione privata ovvero a sostituire coattivamente clausole difformi.

Proprio seguendo quest'ultima prospettiva, può essere utile saggiare i risultati raggiunti riflettendo sulla disposizione dettata dall'art. 11 nella legge 392/78 che sul piano letterale esprime una esplicita proibizione: «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno»; regola tuttora oggetto di interpretazioni difformi, senza che, a quanto consta, la giurisprudenza abbia avuto occasione di pronunciarsi in merito.

È infatti da chiedersi se, mantenuto fermo il precetto ma abrogata la norma dell'art. 79, la prescrizione possa, e se sì in quale misura, essere derogata da difformi clausole contrattuali.

@2.Disciplina e funzione del deposito cauzionale

È forse utile prendere le mosse da lontano, ricordando che la considerazione normativa del deposito cauzionale non costituiva certo una escogitazione del legislatore del 1978, giacché già in precedenza era stata prestata attenzione all'istituto, conosciuto da tempo nella prassi ⁸. In particolare, l'art. 9 della legge 26 novembre 1969, n. 833 stabiliva che il deposito cauzionale non potesse essere superiore a tre mensilità del canone (successivamente ridotte a due dall'art. 4 della legge 22 dicembre 1973, n. 841) e dovesse essere depositato in un conto corrente vincolato ⁹.

Previsioni, queste ora ricordate, che nella vigenza del regime c.d. vincolistico già esprimevano un particolare contemperamento degli interessi dei contraenti, delineando un modello di garanzia del credito del locatore segnato da una predeterminazione quanto al...