Corte di Cassazione Civile sez. V, ord. 25 Maggio 2018, n. 13144
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500 501
giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
LEGITTIMITÀ
5/2018 Arch. loc. cond. e imm.
LEGITTIMITÀ
5. Questo Collegio intende ribadire i principi affermati
dalla prevalente giurisprudenza di legittimità in quanto la
sentenza del 2015 si riporta solo al precedente n. 14611 del
2005, richiamato anche dalla sentenza impugnata, senza
argomentare il motivo dell’adesione a tale tesi minorita-
ria. Deve pertanto ribadirsi che i diritti del conduttore
possono essere negoziati solo dopo che il rapporto di lo-
cazione è sorto mentre ad essi non si può rinunciare pre-
ventivamente.
Infatti i diritti vantati dal conduttore solo una volta
sorti sono disponibili e possono essere oggetto di rinun-
zia, con o senza corrispettivo a favore del locatore, non
ostandovi la tutela di cui all’articolo 79 legge 392/78 che è
volta ad impedire che diritti vantati dal conduttore siano
oggetto di un’elusione di tipo preventivo.
6. La dottrina concorda nel ritenere che, se è vietata la
rinuncia preventiva all’indennità, nulla si può frapporre
alla rinunzia del diritto che sì attui dopo che questo sia
venuto ad esistenza.
Tale conclusione è fondata sul rilievo che, per un verso,
le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza
di un diritto sono affette da nullità dal momento che at-
tribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la
disciplina legale e, per altro verso, sul fatto che non esiste
alcun indice normativo che deponga nel senso dell’indi-
sponibilità del diritto all’indennità radicatosi in capo al
conduttore una volta che il rapporto sia esaurito.
7. Con il secondo motivo si denunzia l’omesso esame
circa l’idoneità in concreto dell’articolo 7 del contratto di
locazione ad integrare valida rinunzia all’indennità per la
perdita di avviamento commerciale.
Il motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.
Di conseguenza la sentenza impugnata va cassata in
relazione al primo motivo e rinviata alla Corte di appello
di Napoli in diversa composizione che provvederà anche
sulle spese del giudizio di cassazione. (Omissis)
CORTE DI CASSAZIONE CIVILE
SEZ. V, ORD. 25 MAGGIO 2018, N. 13144
PRES. DI IASI – EST. CASTORINA – RIC. COMUNE DI I. (AVV. VITOLO) C. B. ED ALTRO
Tributi degli enti pubblici locali y Imposta co-
munale sugli immobili y Immobili di interesse stori-
co-artistico y Determinazione del reddito ex art. 11,
comma 2, della L. n. 413/1992 y Immobili strumenta-
li y Applicabilità y Ragioni.
. In tema di ICI, la modalità di determinazione del
reddito di cui all’art. 11, comma 2, della L. n. 413 del
1991, operano per tutti i fabbricati di interesse storico-
artistico, anche se strumentali all’esercizio di attività
imprenditoriali, poiché, da un lato, detta disposizione
utilizza la locuzione "in ogni caso" senza effettuare di-
stinzioni tra tali immobili e, dall’altro, un’interpreta-
zione restrittiva si porrebbe in contrasto con la "ratio"
della norma, volta ad agevolare il proprietario in consi-
derazione dei vincoli ed obblighi, anche di manutenzio-
ne, posti a carico dello stesso, quale riflesso della tutela
costituzionale garantita ai beni in questione dall’art. 9,
comma 2, Cost. (d.l.vo 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5;
d.l.vo 30 dicembre 1992, n. 504, art. 4; l. 30 dicembre
1991, n. 413, art. 11; d.l. 23 gennaio 1993, n. 16, art. 2;
l. 24 marzo 1993, n. 75) (1)
(1) La pronuncia in epigrafe aderisce all’orientamento – dal quale
il Collegio non ha ritenuto di discostarsi – secondo cui "non avrebbe
senso logico introdurre, all’interno dell’unitaria categoria degli im-
mobili di interesse storico-artistico, una distinzione tra detti immo-
bili secondo la loro destinazione d’uso o la loro classificazione cata-
stale. Sicché limitare l’applicazione della disposizione di cui alla L.
n. 413 del 1991, art. 11, comma 2, ai soli immobili di interesse storico-
artistico destinati ad uso abitativo o a quelli classificati in una de-
terminata categoria catastale, significherebbe introdurre nel sistema
una distinzione non ragionevole - tenuto conto della ratio legis della
norma speciale - e optare, di conseguenza, per un’interpretazione
della stessa norma che non sarebbe costituzionalmente orientata",
In tal senso si è espressa, per esempio, Cass. civ. 18 giugno 2009,
n. 14149, in www.latribunaplus.it. La citata sentenza Corte cost. 28
novembre 2003, n. 346, trovasi pubblicata in questa Rivista, 2004, 44.
Quanto a Cass. civ., sez. un., 9 marzo 2011, n. 5518 – anch’essa citata
in motivazione – si rinvia a www.latribunaplus.it.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l’impugnata sentenza n. 470/50/13, depositata il 11
novembre 2013 la Commissione Tributaria Regionale della
Campania rigettava l’appello del Comune di I. e conferma-
va la decisione n. 349/23/12 depositata in data 18 giugno
2012 della Commissione Tributaria Provinciale di Napoli
che aveva accolto il ricorso proposto dal contribuente B.K.
avverso l’avviso di accertamento ai fini ICI per l’anno di
imposta 2005 notificato il 8 marzo 2010.
Il Comune di I. ritiene che all’immobile di proprie-
tà della B., adibito all’esercizio di attività alberghiera e
iscritto in catasto alla categoria D/2, non sia applicabile
l’imposta agevolata inerente gli immobili di interesse sto-
rico-artistico.
Contro la sentenza della CTR, il Comune di I. ha propo-
sto ricorso per cassazione notificato in data 6 maggio 2014,
affidato a un motivo.
B.K. ha resistito con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con l’unico motivo di ricorso, la sentenza viene cen-
surata ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, deducen-
dosi, in rubrica, "error in iudicando - violazione e falsa ap-
plicazione dell’art. 5 commi 2, 3 e 4 del D.L.vo n. 504/1992,
dell’art. 1 comma 2 L. n. 413/91, nonché dell’art. 2 comma
5 del D.L. n. 16/1993, convertito in legge n. 75/93 e ai sensi
dell’art. 360 n. 5 c.p.c per insufficiente motivazione.
2. Il motivo è in parte infondato e in parte inammissi-
bile.
2.a. È incontestato che il fabbricato di cui si tratta è sog-
getto ad un vincolo storico-artistico, secondo le disposizioni
di cui alla L. n. 1089 del 1939, art. 3, (ed attualmente secon-
do le disposizioni cui al D.L.vo n. 42 del 2004, art. 10 e ss.).
del 2010 pari ad euro 2.437,00 (Lire 4.720.239) e quindi
superiore a quello pattuito in contratto di Lire 3.000.000.
Il Tribunale ha ritenuto che tali rilievi consentivano di
affermare che all’epoca della stipula del contratto di loca-
zione il valore locativo dell’immobile de quo fosse senz’al-
tro superiore a quello pattuito, per cui non vi era alcuna
sproporzione tra le prestazioni reciproche tali da alterare
e pregiudicare l’equilibrio sinallagmatico del contratto.
La Corte d’appello di Napoli, con sentenza pubblicata il
27 aprile 2015, ha confermato la decisione di primo grado.
Propone ricorso con due motivi la C.d.T. s.n.c..
Resiste con controricorso C.G.
Entrambe le parti hanno presentato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo si denunzia violazione dell’art.
34 comma 1 e art. 79 legge 392/78.
Sostiene il ricorrente che la prevalente giurisprudenza
di legittimità si è pronunziata in prevalenza per la nullità
della clausola contrattuale di rinunzia all’indennità di av-
viamento preventiva o coeva alla stipula del contratto, in
quanto l’articolo 79 della legge 392/78 mira ad evitare che
al momento della stipula del contratto le parti eludano
in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge
dell’equo canone, aggravando in particolare la posizione
del conduttore. Tale principio è stato riferito a tutte le
ipotesi di rinunzia preventiva all’indennità di avviamento,
senza fare distinzione tra rinunzia gratuita o onerosa.
Inoltre, anche a voler ammettere la possibilità di una
rinunzia preventiva onerosa, la onerosità della rinunzia
doveva necessariamente passare per un effettivo controllo
della tendenziale equivalenza tra l’indennità denunziata
ed altro vantaggio conseguito dal conduttore.
2. Il motivo è fondato.
Si osserva che la prevalente giurisprudenza di legit-
timità interpreta l’articolo 79 della legge 392/78 come
norma volta a tutelare alcuni diritti imprescindibili del
conduttore, specificamente individuati, da qualsiasi pos-
sibilità di elusione degli stessi. L’articolo 79 costituisce
una norma di chiusura della legge cosiddetta dell’equo ca-
none, ancora oggi vigente con modifiche relative solo alle
locazioni ad uso diverso con canone annuale superiore ad
euro 250.000,00, che prevede la sanzione della nullità a
tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare pro-
tezione, in perfetta concordanza con l’intero impianto e
con la filosofia sottesa alla legge 392/78.
In particolare la giurisprudenza prevalente di legittimi-
tà ha affermato che solo successivamente alla conclusione
del contratto, quando il conduttore non si trova più in una
posizione di debolezza per il timore di essere costretto a
lasciare l’immobile dove svolge l’attività commerciale, vi
è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti
nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto
all’indennità di avviamento.
3. Questa Corte ha affermato che la sanzione di nullità
prevista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 per le pat-
tuizioni dirette a limitare la durata legale del contratto di
locazione, o ad attribuire al locatore un canone maggiore
di quello dovuto o altro vantaggio in contrasto con le di-
sposizioni della legge sull’equo canone, si riferisce solo alle
clausole del contratto di locazione e non può essere estesa,
pertanto, agli accordi transattivi conclusi dal conduttore,
che già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effet-
ti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò,
incidono su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e
disponibili. (Cass. sentenza n. 2148 del 31 gennaio 2006);
che l’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 non impe-
disce alle parti, al momento della cessazione del rapporto,
di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi
diritti ed in particolare non impedisce al conduttore di
rinunciare all’indennità per la perdita dell’avviamento
commerciale; tale rinuncia può, peraltro, essere anche
implicita, in quanto il citato art. 79 è volto ad evitare la
preventiva elusione dei diritti del locatario ma non esclu-
de la possibilità di disporne, una volta che essi siano sorti.
(Cass. sentenza n. 24458 del 24 novembre 2007);
che le parti di un contratto di locazione di un immobile
urbano possono definire transattivamente la lite tra loro
pendente relativa alla durata o ad altri aspetti del rappor-
to; il nuovo rapporto instauratosi per effetto dell’accordo
transattivo, ancorché di natura locatizia, trova la sua inde-
rogabile regolamentazione nel detto accordo ed è sottratto
alla speciale disciplina che regola la materia delle loca-
zioni, tra cui la legge n. 392 del 1978. La transazione così
conclusa non è nulla per contrarietà al disposto dell’art.
79 della legge citata, poiché tale norma, volta ad evitare
l’elusione dei diritti del conduttore a mezzo di rinuncia
preventiva ad essi, non esclude la possibilità di disporre
dei diritti stessi, una volta che i medesimi siano stati già
acquisiti. (Cass. sentenza n. 4714 del 25 febbraio 2008).
Né a ciò pone ostacolo l’inderogabilità dei diritti che la
legge riserva al conduttore, considerato che solo la rinun-
cia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da ritenere nulla;
non invece gli atti di disposizione compiuti alla conclusione
del rapporto, dopo che i diritti medesimi siano stati acquisiti
(Cass. sentenza 9 novembre, 2006 n. 23910; Cass. sentenza 9
giugno 2003 n. 9197, 2007/24458); la sanzione di nullità pre-
vista dall’art. 79 della legge n. 392 del 1978 non può essere
estesa agli accordi transattivi conclusi dal conduttore, che
già si trovi nel possesso del bene, per regolare gli effetti di
fatti verificatisi nel corso del rapporto e che, perciò, incidono
su situazioni giuridiche patrimoniali già sorte e disponibili.
(Cass. sentenza n. 11947 del 17 maggio 2010, 7999/3984);
4. Isolata ed in contrasto con la prevalente giurispruden-
za di legittimità è la sentenza n. 8705 del 29 aprile 2015 che
ha affermato “in tema di locazione di immobile ad uso non
abitativo vige il principio della libera determinazione del
canone, per cui, tendendo l’art. 79 della legge 27 luglio 1978,
n. 392 a garantire l’equilibrio sinallagmatico del contratto
secondo la valutazione operata dal legislatore, non sono sta-
ti imposti limiti all’autonomia negoziale con riguardo alla
previsione di un canone in misura inferiore a quella origi-
nariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustifica-
zione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti de-
rivatigli dal contratto di locazione, ivi compreso quello alla
corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale”.
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