Corte di Cassazione Civile sez. V, 15 dicembre 2017, n. 30163

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giur giur

Arch. loc. cond. e imm. 3/2018

LEGITTIMITÀ

3/2018 Arch. loc. cond. e imm.

LEGITTIMITÀ

sidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato desti-

nato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di alloggio

concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e,

quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro ap-

partamento, ove l’interessato deduca e dimostri che non

sia in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche,

di soddisfare dette esigenze”, mentre nella ordinanza n.

100 del 2010 questa Corte ha sostenuto che, quando la

legge pone quale condizione “per l’applicazione dell’ali-

quota ridotta dell’imposta di registro, la non possidenza

di altra abitazione, si riferisce, anche alla luce della ratio

della disciplina, ad una disponibilità non meramente og-

gettiva, bensì soggettiva, nel senso che ricorre il requisito

dell’applicazione del benef‌icio anche all’ipotesi di dispo-

nibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo,

per dimensioni e caratteristiche complessive, a sopperire

ai bisogni abitativi suoi e della famiglia”.

8. Un difforme orientamento della giurisprudenza di le-

gittimità ha valorizzato invece la nuova dizione dell’art. 1,

nota seconda bis, tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986,

nel testo vigente “ratione temporis” alla data del rogito

(nella specie, stipulato nel marzo 2005), che condiziona

l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà “di

altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è

situato l’immobile da acquistare”, senza più menzionare

anche il requisito “dell’idoneità dell’immobile”, presente

invece nella precedente formulazione della norma.

Su tale rilievo, secondo questo indirizzo, non assume

interesse la situazione soggettiva del contribuente o il

concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro og-

gettivo della classif‌icazione catastale dello stesso. Nel me-

desimo senso, la Corte ha motivato l’inconsistenza della

inidoneità soggettiva dell’abitazione sul rilievo che la lett.

c) della nota alla tariffa 1 della L. n. 131 del 1986, ammette

al benef‌icio l’acquirente che dichiari di non essere titola-

re, neppure per quote, anche in regime di comunione le-

gale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà,

usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di

abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge

con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di

cui all’art. 1. Sulla scorta della disposizione in esame, la

S.C. ha rilevato che, sebbene i presupposti impeditivi di

cui alle lett. b) e c) siano differenti, il riferimento della

lett. c) anche alla nuda proprietà (nozione non prevista

dalla lett. b), escluderebbe la rilevanza della inidoneità

soggettiva dell’abitazione e a monte prescinderebbe dallo

stesso uso abitativo dell’immobile (Cass. 2017/14770).

Sennonchè, la Corte, in questo caso, si è occupata

dell’ipotesi di cui al D.P.R. n. 131 del 1981, lett. c), ai sensi

della quale “l’acquirente dell’immobile agevolato non po-

trà invero fruire nuovamente del benef‌icio in discussione

per altro immobile” (Cass. sez. V, n. 14510/16), la quale

sotto il prof‌ilo intertemporale ha altresì precisato che “Il

regime precedente a quello di cui all’art. 1, Nota 2 bis, Par-

te 1, Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 cit. - regime regolato

dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2, comma 1, conv. con

mod. in L. 5 aprile 1985, n. 118 - vietava espressamente

che il contribuente potesse “usufruire” del benef‌icio co-

siddetto prima casa più di una volta. Divieto peraltro riba-

dito dalla L. 31 dicembre 1991, n. 415, art. 3, comma 2. Il

divieto in parola venne poi espressamente escluso dal D.L.

23 gennaio 1993, n. 16, art. 16, comma 2 (...); il divieto in

discorso nemmeno compare più nell’art. 1, Nota 2 bis, n.

1, lett. c), Parte 1, Tariffa 1 allegata al D.P.R. n. 131 cit.,

applicabile ratione temporis, laddove è soltanto stabilito

che condizione per il riconoscimento del benef‌icio è che

chi lo richiede non sia in attualità proprietario o non abbia

altri diritti reali su di un’abitazione per cui abbia già “usu-

fruito” dell’agevolazione.

La breve sintesi della successione normativa rende evi-

dente che il legislatore - che con il D.L. 31 dicembre 1996,

n. 669, art. 3, comma 14, lett. c), convertito con modif‌i-

cazioni in L. 28 febbraio 1997, n. 30, ha aggiunto la Nota

2 bis all’art. 1, Parte 1, Tariffa 1, allegata al D.P.R. n. 131

cit. - ha voluto preservare la possibilità che il contribuente

potesse “in vita” usufruire più volte del benef‌icio cosiddet-

to prima casa, soltanto subordinandolo alla condizione di

non essere “titolare, neppure per quote, anche in regime di

comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti

di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su

altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto e

dal coniuge con le agevolazioni” (Cass. sez. V, n. 8548/16).

Secondo detta interpretazione, la disciplina dell’abita-

zione prima casa trascende - nell’ipotesi di cui alla lett. c)

Nota 2 D.P.R. n. 131 del 1986 - dall’utilizzazione abitativa

dell’immobile acquistato, circostanza che avrebbe potuto

attribuire rilevanza alla idoneità o inidoneità soggettiva -

oggettiva dell’immobile agevolato, ponendo, come limite

impeditivo alle agevolazioni, la possidenza di altri immo-

bili o diritti su altre abitazioni nel medesimo comune o

in altri comuni del territorio nazionale acquistati con le

agevolazioni.

9. Detto ultimo indirizzo appare condivisibile nei limiti

in cui si interpretano le discipline di cui alle lett. b) e c)

in conformità della lettera e della ratio della legge ed ai

principi costituzionali.

Secondo la lett. b della Nota 2 all. alla Tariffa 1 del

D.P.R. citato, la pre-possidenza dell’abitazione, acquistata

senza agevolazioni, ubicata nel comune in cui si vuole ac-

quistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il

primo alloggio presenta il requisito dell’idoneità abitativa

in senso soggettivo (o oggettivo); mentre, nell’ipotesi di

cui alla lett. c), la titolarità anche della nuda proprietà

di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude

la rilevanza della inidoneità della stessa, testimoniata dal

riferimento della lett. c) alla nuda proprietà.

In altri termini, la lettera b) impedisce il benef‌icio delle

agevolazioni per l’acquisto della prima casa, se si è già pro-

prietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni)

nel territorio del medesimo comune; mentre la lett. c), se-

condo la normativa applicabile ratione temporis, impedisce

di usufruire delle agevolazioni cd. prima casa a chi ha già

acquistato, con le agevolazioni, diritti di proprietà o altri

diritti reali su immobili siti nell’intero territorio nazionale.

Conforta detta interpretazione, la pronuncia della Cor-

te Costituzionale, che, nel dichiarare la manifesta inam-

missibilità di una questione di legittimità costituzionale

relativa alla lettera b) del numero 1) della nota 2-bis del-

l’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986

- come modif‌icata dalla L. n. 549 del 1995 - ha richiamato

la interpretazione “costituzionalmente orientata” delle

pronunce della Cassazione di cui sopra, affermando che

la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa”

dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con

quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che

la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostaco-

lo alla fruizione delle agevolazioni f‌iscali per il successi-

vo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune

soltanto se la prima delle due case sia già idonea a sod-

disfare le esigenze abitative dell’interessato” (Cfr. Corte

costituzionale ord. n. 203 del 22 giugno 2011).

Inoltre, l’art. 1, comma 55 della Legge di stabilità 2016

avvalora detta interpretazione, consentendo al soggetto

titolare di una casa acquistata con le agevolazioni “prima

casa” di procedere all’acquisto di un’altra casa agevolata, a

condizione che alieni la casa preposseduta entro un anno

dalla data dell’atto relativo al nuovo acquisto. Si ritiene,

in dottrina, che se l’altra casa posseduta, è ubicata nel-

lo stesso Comune della casa oggetto di nuovo acquisto, le

agevolazioni non competono, non ricorrendo la condizione

di cui alla lettera b) della Nota 2-bis), condizione che ri-

sulta derogata dalla nuova disposizione soltanto in rela-

zione alla pre-possidenza di casa acquistata fruendo delle

agevolazioni elencate nella lettera c) della Nota 2-bis)

citata.

10. Secondo questa Corte, merita dare continuità al

primo indirizzo di legittimità, conforme alla interpretazio-

ne della Corte costituzionale, il quale ritiene, in analoga

fattispecie, che in materia di agevolazioni per l’acquisto

della cosiddetta prima casa, la disciplina prevista dal D.L.

n. 16 del 1993, art. 1 - sopra citata - sussiste quando l’ac-

quirente possieda un alloggio che non sia concretamente

idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a

sopperire ai bisogni abitativi suoi e della famiglia.

La valutazione deve essere soggettiva in quanto occor-

re apprezzare le concrete esigenze personali, rispetto alle

quali assume rilievo “anche l’ubicazione dell’immobile pos-

seduto” (Cass. civ. sez. V, sentenza 11 luglio 2003, n. 10925).

In particolare, quanto alle diverse situazioni, la Corte

ha stabilito che può essere riconosciuto il benef‌icio sia per

“circostanze di natura oggettiva”, come nel caso d’effettiva

inabitabilità, che di natura soggettiva, nel caso il fabbrica-

to sia inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualita-

tive. (Cass. civ. sez. V, sentenza 18 febbraio 2003, n. 2418;

Cass. 2010 n. 100).

11. Non si può ritenere d’ostacolo, dunque, all’applica-

zione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che

l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario

d’altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel mede-

simo comune) che, “per qualsiasi ragione” sia inidoneo, per

le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione”

(Cass. civ. sez. V, sentenza 17 maggio 2006, n. 11564).

Nel solco dell’orientamento sopra riportato, può dun-

que essere affermato che - ai sensi della lett. b) della Nota

2 all. alla Tariffa 1 del D.P.R. n. 131 del 1986, ipotesi di-

versa dalla lett. c) della Nota 2 cit., e alla luce dei prin-

cipi affermati con l’ordinanza n. 203 del 2011 della Corte

Costituzionale - l’inidoneità dell’alloggio già posseduto

debba essere valutata anche dal punto di vista soggettivo

del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo

nucleo familiare (Cass. 2017 n. 27376; Cass. 2016 n. 2278;

Cass. n. 26653 del 2014; Cass. n. 21289 del 2014; Cass. n.

23064 del 2012; Cass. n. 12866 del 2012).

Le considerazioni svolte comportano che la sentenza

d’appello, discostatasi dai superiori principi di diritto, dia

luogo allo scrutinio ex art. 360-bis c.p.c., con la cassazione

dell’impugnata decisione e il rinvio della causa al giudice

di merito, il quale dovrà attenersi al seguente principio: “In

tema di agevolazioni prima casa, l’idoneità” della casa di

abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo

(effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato

inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative),

nel senso che ricorre l’applicazione del benef‌icio anche

all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concre-

tamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche comples-

sive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato”.

La def‌inizione delle spese del giudizio di legittimità è

rimessa al giudice di rinvio. (Omissis)

CORTE DI CASSAZIONE CIVILE

SEZ. V, 15 DICEMBRE 2017, N. 30163

PRES. DI IASI – EST. ZOSO – P.M. SORRENTINO (CONF.) – RIC. E.G. S.R.L. (AVV.

VALLEFUOCO) C. AGENZIA DELLE ENTRATE (AVV. GEN. STATO)

Tributi (in generale) y Accertamento tributario y

Rettif‌ica delle dichiarazioni y Valore dell’immobile y

Quotazioni OMI y Valenza.

. Il riferimento alle stime effettuate sulla base dei valori

OMI per aree edif‌icabili site nel medesimo Comune non

è idoneo e suff‌iciente a certif‌icare il valore dell’immobi-

le, tenuto conto che tale valore può variare in funzione

di molteplici parametri quali l’ubicazione, la superf‌icie,

la collocazione nello strumento urbanistico nonché

lo stato delle opere di urbanizzazione. (Mass. Redaz.)

(c.p.c., art. 115; c.p.c., art. 116; d.p.r. 26 aprile 1986, n.

131, art. 51; d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52) (1)

(1) Già con le sentenze Cass. civ. 27 luglio 2016, n. 15621 e Cass. civ.

20 luglio 2016, n. 14915 (entrambe in www.latribunaplus.it) la Cor-

te aveva affermato che la rettif‌ica dei corrispettivi delle transazioni

immobiliari deve basarsi, oltre che sulle quotazioni dell’OMI, anche

su ulteriori elementi. A consolidare il principio secondo cui le quota-

zioni del valore degli immobili prodotte dall’Osservatorio del Mercato

Immobiliare non possono essere considerate prove tipiche, in quanto

basate su mere osservazioni e nozioni comuni, con la conseguenza

che è illegittima la pretesa f‌iscale fondata solo su detti valori, in as-

senza di un riscontro effettivo attraverso una perizia o un’ispezione,

è recentemente intervenuta anche Cass. civ. 9 febbraio 2018, n. 3197.

Al di là delle (fondatissime) argomentazioni della giurispudenza, è

comunque suff‌iciente - a verif‌icare l’attendibilità delle stime OMI -

rilevare che i dati sono presentati, sul sito dell’Agenzia delle Entrate,

con la premessa che si tratta di "stime di larga massima".