Corte di Appello Civile di Roma sez. IV, 24 giugno 2015, n. 3753

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Arch. loc. e cond. 5/2015

Merito

CORTE DI APPELLO CIVILE DI ROMA

SEZ. IV, 24 GIUGNO 2015, N. 3753

PRES. MARIANI – EST. PETROLATI – RIC. STOPPA (AVV. TI STOPPA E ROSATI) C.

D’AMBROSIO ED ALTRA (AVV.TI SILANO E GIARDIELLO)

Contratto di locazione y Registrazione y Omissio-

ne y Nullità assoluta ex art. 1418 c.c. y Art. 1, comma

346, L. n. 311/2004 y Requisito di validità del con-

tratto y Sussistenza y Registrazione tardiva y Effetti

y Estensione ai prof‌ili civilistici della sanatoria pre-

vista agli effetti f‌iscali y Esclusione.

. Il contratto di locazione non tempestivamente regi-

strato (entro il termine di 30 giorni dalla stipula, così

come stabilito dagli artt. 16 e 17 del D.P.R. n. 131/1986)

è radicalmente nullo ex art. 1, comma 346, L. n.

311/2004 (Legge f‌inanziaria 2005), né tale nullità può

dirsi sanata per effetto della tardiva registrazione, non

estendendosi ai prof‌ili civilistici la sanatoria prevista

agli effetti f‌iscali, in ipotesi di successivo adempimento

dell’obbligo tributario inizialmente eluso. (Fattispe-

cie di poco antecedente l’entrata in vigore dell’art. 3,

comma 8, D.L.vo n. 23/2011). (c.c., art. 1418; c.c., art.

1423; l. 31 dicembre 2004, n. 311, art. 1) (1)

(1) Nonostante il tenore netto e inequivoco dell’ art. 1, comma 346,

L. n. 311/2004, la giurisprudenza di merito ha prevalentemente opta-

to per un’interpretazione “costituzionalmente orientata”, nel senso

di attribuire alla registrazione il ruolo non di requisito di validità

della locazione, ma di mera sua condizione legale di eff‌icacia, che

può, perciò, avverarsi anche dopo la conclusione del negozio, con

piena eff‌icacia ex tunc. In tal senso, Trib. civ. Lecce, sez. dist. Ca-

sarano, 10 luglio 2012, n. 2491, in questa Rivista 2013, 500; Trib. civ.

Firenze 1 aprile 2009, ivi 2010, 519 e, ancor prima, Trib. Modena 12

giugno 2006, in Foro it., 207, I, 2926. Conforme alla massima, ovvero

nel senso che la disciplina dettata dall’art. 1, comma 346, della Legge

Finanziaria 2005 ha elevato la registrazione del contratto di locazio-

ne a requisito di validità dello stesso, cfr. Corte app. civ. Brescia, 28

febbraio 2013, n. 261, in questa Rivista 2013, 633.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Stoppa (conduttore) stipula con D’Ambrosio ed Angri-

sano, in data 20 gennaio 2010, un contratto di locazione

ad uso abitativo, di durata quadriennale, relativamente

all’unità immobiliare in Roma, via Angelo Messedaglia 6;

in data 18 gennaio 2011 il contratto viene registrato a cura

dei due locatori.

Nel maggio 2011 i locatori intimano a Stoppa sfratto

per morosità nel pagamento dei canoni di ottobre 2010 e di

gennaio/maggio 2011 (pari ad € 15.000,00), oltre che degli

oneri accessori (pari ad € 2.324,00) e di metà delle spese

di registrazione (€ 350,00).

Stoppa resiste eccependo, in via preliminare, la nullità

del contratto in quanto non tempestivamente registrato ai

sensi dell’art. 1, comma 346, L. n. 311/04; spiega, inoltre,

domande riconvenzionali ai f‌ini della risoluzione del con-

tratto per inadempienza dei locatori, in ragione dei vizi

dell’immobile o, in subordine per la riduzione dei canoni

dovuti, con rimborso di quanto indebitamente corrisposto

e risarcimento dei danni.

In data 31 agosto 2011 l’immobile viene rilasciato.

Ex actis con sentenza n. 9172/13 il Tribunale di Roma

dichiara risolto il contratto di locazione per inadempi-

mento del conduttore e lo condanna al pagamento della

somma di € 15.274,00 a titolo di canoni ed oneri accessori,

oltre a quelli maturati dalla domanda al rilascio dell’im-

mobile.

Argomenta, al riguardo, che: Stoppa non ha dato prova

dell’inservibilità dell’immobile, del quale aveva attestato il

buono stato di manutenzione alla data della stipulazione

del contratto; la tardiva registrazione implica l’eff‌icacia

del contratto stesso ex nunc, vale a dire da gennaio 2011,

con conseguente esclusione della debenza del solo canone

di ottobre 2010.

Avverso la predetta sentenza Stoppa propone appello

concludendo per il rigetto della domanda svolta dai loca-

tori e l’accoglimento delle domande riconvenzionali pro-

poste in primo grado.

Deduce, in sintesi, che: 1) con racc. in data 4 maggio

2011 aveva comunicato l’avvenuta riduzione del contratto

di locazione per le inadempienze dei concedenti rispet-

to ai denunciati vizi relativi alle condizioni del giardino,

dell’impianto elettrico, dello scarico dei bagni e delle tap-

parelle; sin da marzo 2011 egli si era attivato per reperire

una nuova soluzione abitativa e si era, quindi, successiva-

mente trasferito in altro immobile; non erano state valu-

tate le prove documentali ed orali offerte per dimostrare i

denunciati vizi ed i danni patiti; 2) l’omessa registrazione

implica la radicale nullità del contratto; anche seguendo

l’interpretazione adottata dal tribunale, comunque, i ca-

noni sarebbero dovuti solo dalla data della registrazione

(18 gennaio 2011), non sarebbero dovuti i richiesti oneri

accessori in quanto relativi al periodo anteriore al 18 gen-

naio 2011, né l’imposta di registro, posta per il primo anno

a carico dei soli concedenti (art. 15 del contratto), con

conseguente riduzione del debito ad € 10.000,00; è inol-

tre, da computare il credito relativo alla restituzione del

deposito cauzionale, pari ad € 4.800,00, con gli interessi

maturati dal 20 gennaio 2010.