Corte di Appello Civile di Roma sez. IV, 24 giugno 2015, n. 3753

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Arch. loc. e cond. 5/2015
Merito
CORTE DI APPELLO CIVILE DI ROMA
SEZ. IV, 24 GIUGNO 2015, N. 3753
PRES. MARIANI – EST. PETROLATI – RIC. STOPPA (AVV. TI STOPPA E ROSATI) C.
D’AMBROSIO ED ALTRA (AVV.TI SILANO E GIARDIELLO)
Contratto di locazione y Registrazione y Omissio-
ne y Nullità assoluta ex art. 1418 c.c. y Art. 1, comma
346, L. n. 311/2004 y Requisito di validità del con-
tratto y Sussistenza y Registrazione tardiva y Effetti
y Estensione ai profili civilistici della sanatoria pre-
vista agli effetti fiscali y Esclusione.
. Il contratto di locazione non tempestivamente regi-
strato (entro il termine di 30 giorni dalla stipula, così
come stabilito dagli artt. 16 e 17 del D.P.R. n. 131/1986)
è radicalmente nullo ex art. 1, comma 346, L. n.
311/2004 (Legge finanziaria 2005), né tale nullità può
dirsi sanata per effetto della tardiva registrazione, non
estendendosi ai profili civilistici la sanatoria prevista
agli effetti fiscali, in ipotesi di successivo adempimento
dell’obbligo tributario inizialmente eluso. (Fattispe-
cie di poco antecedente l’entrata in vigore dell’art. 3,
comma 8, D.L.vo n. 23/2011). (c.c., art. 1418; c.c., art.
1423; l. 31 dicembre 2004, n. 311, art. 1) (1)
(1) Nonostante il tenore netto e inequivoco dell’ art. 1, comma 346,
L. n. 311/2004, la giurisprudenza di merito ha prevalentemente opta-
to per un’interpretazione “costituzionalmente orientata”, nel senso
di attribuire alla registrazione il ruolo non di requisito di validità
della locazione, ma di mera sua condizione legale di efficacia, che
può, perciò, avverarsi anche dopo la conclusione del negozio, con
piena efficacia ex tunc. In tal senso, Trib. civ. Lecce, sez. dist. Ca-
sarano, 10 luglio 2012, n. 2491, in questa Rivista 2013, 500; Trib. civ.
Firenze 1 aprile 2009, ivi 2010, 519 e, ancor prima, Trib. Modena 12
giugno 2006, in Foro it., 207, I, 2926. Conforme alla massima, ovvero
nel senso che la disciplina dettata dall’art. 1, comma 346, della Legge
Finanziaria 2005 ha elevato la registrazione del contratto di locazio-
ne a requisito di validità dello stesso, cfr. Corte app. civ. Brescia, 28
febbraio 2013, n. 261, in questa Rivista 2013, 633.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Stoppa (conduttore) stipula con D’Ambrosio ed Angri-
sano, in data 20 gennaio 2010, un contratto di locazione
ad uso abitativo, di durata quadriennale, relativamente
all’unità immobiliare in Roma, via Angelo Messedaglia 6;
in data 18 gennaio 2011 il contratto viene registrato a cura
dei due locatori.
Nel maggio 2011 i locatori intimano a Stoppa sfratto
per morosità nel pagamento dei canoni di ottobre 2010 e di
gennaio/maggio 2011 (pari ad € 15.000,00), oltre che degli
oneri accessori (pari ad € 2.324,00) e di metà delle spese
di registrazione (€ 350,00).
Stoppa resiste eccependo, in via preliminare, la nullità
del contratto in quanto non tempestivamente registrato ai
sensi dell’art. 1, comma 346, L. n. 311/04; spiega, inoltre,
domande riconvenzionali ai fini della risoluzione del con-
tratto per inadempienza dei locatori, in ragione dei vizi
dell’immobile o, in subordine per la riduzione dei canoni
dovuti, con rimborso di quanto indebitamente corrisposto
e risarcimento dei danni.
In data 31 agosto 2011 l’immobile viene rilasciato.
Ex actis con sentenza n. 9172/13 il Tribunale di Roma
dichiara risolto il contratto di locazione per inadempi-
mento del conduttore e lo condanna al pagamento della
somma di € 15.274,00 a titolo di canoni ed oneri accessori,
oltre a quelli maturati dalla domanda al rilascio dell’im-
mobile.
Argomenta, al riguardo, che: Stoppa non ha dato prova
dell’inservibilità dell’immobile, del quale aveva attestato il
buono stato di manutenzione alla data della stipulazione
del contratto; la tardiva registrazione implica l’efficacia
del contratto stesso ex nunc, vale a dire da gennaio 2011,
con conseguente esclusione della debenza del solo canone
di ottobre 2010.
Avverso la predetta sentenza Stoppa propone appello
concludendo per il rigetto della domanda svolta dai loca-
tori e l’accoglimento delle domande riconvenzionali pro-
poste in primo grado.
Deduce, in sintesi, che: 1) con racc. in data 4 maggio
2011 aveva comunicato l’avvenuta riduzione del contratto
di locazione per le inadempienze dei concedenti rispet-
to ai denunciati vizi relativi alle condizioni del giardino,
dell’impianto elettrico, dello scarico dei bagni e delle tap-
parelle; sin da marzo 2011 egli si era attivato per reperire
una nuova soluzione abitativa e si era, quindi, successiva-
mente trasferito in altro immobile; non erano state valu-
tate le prove documentali ed orali offerte per dimostrare i
denunciati vizi ed i danni patiti; 2) l’omessa registrazione
implica la radicale nullità del contratto; anche seguendo
l’interpretazione adottata dal tribunale, comunque, i ca-
noni sarebbero dovuti solo dalla data della registrazione
(18 gennaio 2011), non sarebbero dovuti i richiesti oneri
accessori in quanto relativi al periodo anteriore al 18 gen-
naio 2011, né l’imposta di registro, posta per il primo anno
a carico dei soli concedenti (art. 15 del contratto), con
conseguente riduzione del debito ad € 10.000,00; è inol-
tre, da computare il credito relativo alla restituzione del
deposito cauzionale, pari ad € 4.800,00, con gli interessi
maturati dal 20 gennaio 2010.

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