Il vincolo di destinazione dell'alloggio del portiere

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 167-168

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che in tema di parti dell'edificio condominiale, adibite ai sensi dell'art. 1117 n. 2 c.c. ad alloggio del portiere deve accertarsi se l'atto, che nel caso concreto li sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione.

La decisione va condivisa. Sul piano più generale si fa rilevare che per la comproprietà dei condomini sull'appartamento destinato ad alloggio del portiere, occorre o che esso sia contemplato tra le parti comuni nei trasferimenti delle singole unità abitative o che, per la stabilità di tale destinazione e per le caratteristiche strutturali e funzionali dell'appartamento, questo costituisca pertinenza del fabbricato (Cass. 9 aprile 1998 n. 3667).

Nello stesso senso si è affermato che la proprietà comune dei condomini sull'appartamento del portiere deve risultare dal titolo di proprietà o almeno desumersi dalla sua destinazione di fatto (Cass. 26 novembre 1998 n. 11996).

Si è, inoltre, precisato che affinché i locali per la portineria e l'alloggio del portiere rientrino nella previsione dell'art. 1117 c.c. è indispensabile accertare se le parti, nel costituire un titolo contrario alla presunzione di comunione, abbiano inteso regolare diversamente il vincolo di destinazione derivante dalla natura della cosa e dall'esistenza concreta di un servizio goduto in comunione dai condomini (Cass. 24 ottobre 1995 n. 11068, Foro it. 1996, 3456; Pret. Napoli 9 ottobre 1990, Giur. merito 1992, 345).

Con particolare riferimento alla volontà condominiale si è stabilito che affinché i locali per la portineria possano essere sottratti alla presunzione di proprietà comune non è sufficiente che vi sia stato un atto di trasferimento degli stessi perché possa affermarsi che sia venuto meno il vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, essendo necessario invece che sia stata assunta dal condominio una deliberazione che li abbia esclusi dall'utilizzazione comune (Cass. 8 maggio 1998 n. 4662; Cass. 27 gennaio 1996 n. 642, Foro it. 1996, 3435).

Il giudice deve accertare se all'atto della costituzione del...