Villette A Schiera E Condominio

• Autore: Antonio Nucera
• Pagine: 70-72

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giur

1/2018 Arch. loc. cond. e imm.

LEGITTIMITÀ

la Corte di merito aveva riconosciuto gli interessi sulla

somma da rimborsare, nonostante che una tale domanda

non fosse stata formulata e pur trattandosi di un debito di

valuta e non di valore.

Il primo motivo è fondato.

La Corte di merito ha incensurabilmente descritto,

dandone f‌inanco rappresentazione graf‌ica (pagg. 10-12),

la struttura dell’edif‌icio. Trattasi di un unico corpo di fab-

brica, dotato di fondamenta unitarie, all’interno del quale

prendono vita i due appartamenti a schiera, separati per

linea verticale, da terra al soff‌itto della mansarda, da una

parete divisoria, in assenza di giunto di dilatazione. I lavo-

ri avevano riguardato il rifacimento del muro di conteni-

mento dell’area sulla quale insiste il fabbricato e la corte

collocata a piano terra, posta a livello superiore rispetto

alla restante area, al cui fondo insiste altra corte.

Ciò premesso, reputa il Collegio che la Corte territoria-

le sia venuta meno al dovere di spiegare la ragione per la

quale in una siffatta situazione fattuale debbasi escludere

ricorra la fattispecie del condominio, sia pure nella sua

forma minimale.

Come è noto peculiare caratteristica del condominio

viene attribuita nell’individuarsi in esso due situazioni

soggettive affatto dissimili: il condomino gode della piena

ed esclusiva proprietà del volume costituito dalla propria

unità (abitativa o meno); le parti comuni - cioè quelle

che rendono indissolubile la struttura e ne assicurano la

permanenza in vita (fondamenta, tetto, muri di chiusura,

scarichi, ecc.) o che a questa sono asservite (corti, aiuo-

le, accessi, recinzioni, ecc.) - sono soggette a comunione

funzionale indissolubile. Per contro, nella comunione (si-

tuazione, questa, precaria, in quanto condizionata al non

esercizio del diritto alla divisione da parte dei comunisti,

salvo l’eccezione di cui all’art. 1112, c.c.) il singolo com-

proprietario gode di una quota del tutto.

Da qui si è condivisamente chiarito, anche assai di re-

cente, che, in considerazione del rapporto di accessorietà

necessaria che lega le parti comuni dell’edif‌icio, elenca-

te in via esemplif‌icativa dall’art. 1117 c.c., alle proprietà

singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza

stessa o l’uso, la condominialità di un seminterrato non è

esclusa per il solo fatto che le costruzioni sovrastanti siano

realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra

(condominio verticale), quali proprietà singole in sequen-

za (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché

la nozione di condominio è conf‌igurabile anche nel caso

di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio,

purché dotati delle strutture portanti e degli impianti es-

senziali indicati dal citato art. 1117 (sez. II, n. 18344 del

18 settembre 2015, Rv. 637193). Conclusione, questa, pe-

raltro, in linea con le precedenti enunciazioni, che hanno

ritenuto sussistere il condominio, non solo nel caso delle

unità abitative costruite a schiera, ma anche quando man-

chi un così stretto nesso strutturale, materiale e funziona-

le, non potendo essere esclusa la condominialità neppure

per un insieme di edif‌ici indipendenti, giacché, secondo

quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. attuaz. c.c. - che

consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui

un gruppo di edif‌ici si possa dividere in parti che abbiano

le caratteristiche di edif‌ici autonomi - è possibile la costi-

tuzione “ab origine” di un condominio fra fabbricati a sé

stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o

servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi

immobiliari, che comprendono più edif‌ici, seppure auto-

nomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare

luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di

distinti condomini per ogni fabbricato (sez. II, n. 8066 del

18 aprile 2005, Rv. 580046).

È del tutto evidente che, ove applicati i superiori prin-

cipi alla riscontrata situazione di fatto, debba concludersi

per la sussistenza del condominio, minimo o piccolo che si

voglia, la disciplina di riferimento non sarebbe più quella

di cui agli artt. 1108 e 1110, c.c., bensì quella derivante

dal comb. disp. degli artt. 1117 e 1134, c.c. (cfr. sez. II, n.

7126 del 25 giugno 1991, Rv. 472822; sez. II, n. 5298 del 29

maggio 1998, Rv. 515902; sez. II, n. 8876 del 3 luglio 2000,

Rv. 538178).

Ciò posto, annullata la sentenza impugnata, deve di-

sporsi rinvio, anche per il regolamento delle spese del pre-

sente giudizio di legittimità L’accoglimento del motivo di

cui sopra assorbe il vaglio delle doglianze di cui al secondo

ed al terzo motivo. (Omissis)

VILLETTE A SCHIERA

E CONDOMINIO

di Antonio Nucera

La sentenza in rassegna tratta della disciplina applica-

bile – tra comunione e condominio – in caso di villette a

schiera, cioè di immobili realizzati in sequenza, adiacenti

orizzontalmente. Nella circostanza i giudici si allineano

alle conclusioni a cui la giurisprudenza di legittimità, nel

tempo, è pervenuta in materia, risolvendo in maniera con-

divisibile il caso posto alla loro attenzione, concernente

una richiesta di rimborso per l’esecuzione di alcuni lavori

di consolidamento.

In particolare, nel caso di specie, si trattava di chiari-

re se tale richiesta fosse da inquadrarsi nell’ambito della

disciplina della comunione e, segnatamente, dell’art. 1110

c.c., rubricato “Rimborso di spese”, oppure nell’ambito

dell’art. 1134 c.c., rubricato “Gestione di iniziativa indi-

viduale”; disposizione che si occupa della stessa materia

ma con riguardo al condominio. Una distinzione non certo

di poco conto: secondo l’ultima norma citata, infatti, “il

condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni