I Rapporti tra venditore ed acquirente in ordine alle controversie condominiali insorte prima della vendita dell'immobile

• Autore: Antonio Mercone
• Pagine: 543-544

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In un periodo di accentuata conflittualità nei rapporti tra condominio, condomini e terzi come quello attuale, non è infrequente il caso che un soggetto acquisti un immobile insistente in un condominio e si trovi coinvolto a vario titolo in vicende giudiziarie afferenti la collettività condominiale.

Tale evenienza pone una serie di problemi di indole non solo giuridica ma anche economica, la soluzione dei quali non sempre appare perseguibile con facilità dal punto di vista pratico.

Dubbi non sussistono sul fatto che il nuovo condomino (acquirente di una unità immobiliare), quale successore a titolo particolare per atto tra vivi del diritto controverso, dovrà soggiacere agli effetti prodotti dalla sentenza resa tra le parti originarie. Ciò sulla base del chiaro ed inequivocabile disposto contenuto all'art. 111 c.p.c.

Nel caso di vendita per atto inter vivos del diritto di proprietà su di un immobile in condominio attore o convenuto in giudizio, assistiamo ad una scissione tra il rapporto processuale e la titolarità del diritto controverso: il rapporto processuale rimane incardinato tra le parti originarie con la conseguenza che l'alienante agisce o resiste in giudizio per far valere un diritto di cui ha dismesso la titolarità in favore dell'acquirente che, viceversa, è titolare del diritto sostanziale ma che, fatta salva la possibilità di intervenire o di essere chiamato in causa, non è direttamente titolare dell'azione processuale ¹.

Il fenomeno è certamente riconducibile alla cd. sostituzione processuale in cui viene consentito ad un soggetto di far valere in giudizio in nome proprio diritti altrui.

Ciò premesso occorre in primo luogo verificare se sia consentito al nuovo condomino «dissociarsi» dalla lite in atto. Per rispondere a tale quesito si dovrà partire dal diritto positivo, ed in particolare dal disposto dell'art. 1132 c.c.

Tale articolo espressamente prevede la possibilità per il «condomino dissenziente» di separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza, ciò mediante un apposito atto da comunicarsi all'amministratore entro trenta giorni dalla conoscenza della delibera.

Tralasciando in questa sede ogni tipo di discussione in ordine all'ampiezza di estensione del potere di dissociazione, che alcuni giustamente limitano ai soli casi di liti che esulano dalla competenza ordinaria dell'amministratore e che quindi postulano la necessità di una delibera assembleare autorizzativa e/o ratificativa, dovrà previamente affermarsi che la posizione del «condomino acquirente» non può divergere in nulla da quella del «condomino alienante». Da ciò consegue che se il condomino alienante ha provveduto a separare la propria responsabilità osservando le forme ed i termini previsti dall'art. 1132 c.c., tale limitazione di responsabilità sarà trasmessa all'acquirente che potrà perciò avvalersi di tale agevolazione.

Se, viceversa, il condomino alienante abbia espresso il proprio consenso alla proposizione o alla resistenza ad una lite, o, pur dissentendo o astenendosi, non abbia poi provveduto all'invio della comunicazione prevista per separare la propria responsabilità, il condomino acquirente non potrà avvalersi del disposto dell'art. 1132 c.c.

Potrebbe, peraltro, ravvisarsi un ulteriore caso in cui il termine di trenta giorni di cui all'art. 1132 comma 1 c.c. e sulla cui natura decadenziale nessuno dubita ² non sia ancora perento all'atto del...