Nuova e vecchia legge locazioni. Questioni pratiche, come risolverle

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 537-539

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@Oneri condominiali, due anni di tempo per il proprietario

L'art. 2948 del codice civile stabilisce che si prescrivono in cinque anni (devono, cioè, essere formalmente richiesti entro questo termine) «le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni». Attenzione, però, che nel 1973 è stata approvata la L. n. 841, del 22 dicembre. Che - al suo art. 6 - stabilisce questo: che «il diritto al rimborso delle spese sostenute dal locatore per la fornitura di servizi a carico, per contratto, del conduttore si prescrive nel termine di due anni». Per farsi rimborsare gli oneri condominiali, insomma, il proprietario di casa ha meno tempo del solito.

Il problema che molti si sono posti (e che ci hanno girato) è se quest'ultima disposizione sia ancora in vigore. La risposta è positiva. Lo stesso problema si pose dopo la legge dell'equo canone del 1978, e allora rispose nel senso anzidetto la Cassazione. Dopo la nuova legge sulle locazioni abitative, la giurisprudenza (neppure di merito, cioè: inferiore) non si è ancora pronunciata. Ma non si può non rispondere nello stesso senso perché la legge del dicembre scorso non ha abrogato esplicitamente la legge del 1973 (come invece ha fatto per altre norme) e neppure implicitamente (in questo senso, la nuova legge - comunque, non incompatibile - non contiene alcun precetto).

Per completezza, c'è solo da dire che la Corte d'appello di Napoli ha sottolineato che la L. n. 841/1973 si applica (per quanto essa letteralmente dice) alle sole spese poste a carico dell'inquilino dal contratto (e non, dalla legge in sè).

@Obblighi fiscali, ci sono anche gli esonerati

La nuova legge sulle locazioni prevede - al suo art. 7 - che, per poter eseguire uno sfratto, il proprietario debba indicare nel precetto (l'atto redatto dall'avvocato con cui, appunto, si intima lo sfratto) «gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'Ici, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'Ici relative all'anno precedente a quello di competenza». Ma a molti commentatori sono sfuggiti i limiti di applicabilità della norma.

La disposizione, prima di tutto, non si applica agli usi diversi dall'abitativo (tutta la legge del dicembre scorso - per quanto essa espressamente stabilisce al suo primo articolo - è infatti rigorosamente limitata all'uso abitativo). Poi, non si applica - in virtù dell'art. 2 della legge - agli sfratti che riguardino gli immobili storico-artistici vincolati ai sensi della L. n. 1089 del 1939 e quelli accatastati nelle categorie A/1, A/8 e A/9. Ancora, non si applica - oltre che per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica - agli sfratti che interessino «alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche». Da ultimo, la norma relativa agli obblighi fiscali non si applica ai contratti di locazione stipulati da enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.

Esclusioni, tutte, senza senso. Ma tant'è: la lettera della legge non lascia proprio dubbi al proposito.

@Canoni non percepiti, niente tasse per tutti gli immobili?

Sempre la nuova legge sulle locazioni abitative (accogliendo una vecchia rivendicazione della proprietà edilizia) stabilisce - al suo articolo 8 - che i canoni non percepiti degli inquilini morosi non sono, in buona sostanza, soggetti a tassazione (pare impossibile, ma finora era invece così). La normativa limita peraltro gli effetti di questa disposizione (di equità) agli immobili abitativi e - parrebbe - neppure a tutti, dato che l'art. 1 della stessa legge dichiara il richiamato art. 8 inapplicabile agli immobili vincolati, alle unità immobiliari accatastate in A/1, A/8 e A/9, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica ed a quelli locati per...