Vani ad uso autorimessa, pertinenze di unità immobiliari. Libero potere negoziale, salva la destinazione

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 364-365

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@1. Nozione

La riportata sentenza suggerisce le seguenti chiose minime, perché, come poche altre, perviene al top della interpretazione dell'art. 41 sexies della legge urbanistica, più volte novellato, per il quale tanto si è detto e scritto. «Devono essere riservati appositi spazi per parcheggi» altro non vuol dire che istituire il vincolo di destinazione dei peculiari siti per contenere autoveicoli. Possono venire allestiti nelle nuove costruzioni, come nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse.

Ha, poi, aggiunto la legge n. 47/1985 che gli spazi in parola costituiscono pertinenze delle costruzioni ex artt. 817, 818, 819 c.c. Ora, che la cosa principale (unità immobiliare) e la pertinenza (posto auto) debbano essere ubicate in un unico contesto condominiale non è inferibile da alcuna norma di legge. Mentre, il rinvio della legge al detto art. 818 c.c. esprime la possibilità che i parcheggi ed i boxes possano essere oggetto di rapporti negoziali separati rispetto alla cosa principale. «... se non è diversamente disposto», fine comma 1.

Dice la Cassazione che il proprietario del bene principale e di quello costituente pertinenza, nel trasferire a terzi la proprietà del primo bene, può sempre riservarsi quella dell'altro, determinando in tal modo la cessazione del vincolo pertinenziale ai sensi dell'art. 818 c.c.; il relativo accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito ¹.

L'istituto della pertinenza non è tipizzato, ma rientra in una categoria aperta, sicché qualsiasi cosa può essere potenzialmente qualificata pertinenza, solo che annoveri i requisiti cui fa cenno l'art. 817 c.c. La destinazione di un bene a pertinenza di altro bene (principale) richiede la relazione materiale tra le due cose, che renda percepibile, da parte di chiunque, il rapporto di servizio. Il vincolo pertinenziale cessa col venir meno della destinazione, vale a dire col venir meno del trattamento unitario.

Nota un autore come il termine pertinenza indichi la relazione durevole di utilità tra una cosa principale ed una secondaria: relazione che scaturisce dalla volontà del proprietario della cosa principale. Il collegamento pertinenziale deve essere stabile e durevole con esclusione del collegamento occasionale. La stabilità non va, però, confusa con la perpetuità, dovendo essere valutata in funzione dell'utilizzazione economica della cosa principale ².

@2.Norme di legge

Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione (art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765, art. 17, e legge 24 marzo 1989, n. 122 art. 2, comma 2).

Sancisce l'art. 26, comma 5, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 che gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818, 819 del codice civile.

Si rileva in dottrina che il detto articolo 18 persegue lo scopo...