Validità delle vecchie locazioni stipulate in forma verbale rinnovatesi ininterrottamente sino ad oggi: dalla corte di appello di milano una decisione condivisibile
| Autore | Antonio Nucera |
| Pagine | 52-53 |
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giur
2/2019 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
sono disciplinati, quanto alla durata successiva, dal primo
comma dello stesso art. 2. La nuova durata di essi sarà,
quindi, come previsto dalla disciplina ordinaria introdotta
dalla legge 431/1998, di 4 anni + 4 (salvo diniego motiva-
to di rinnovo del locatore alla prima scadenza, e art. 3, L.
431), con successiva tacita rinnovazione alle stesse condi-
zioni qualora nessuna delle parti attivi tempestivamente
(e cioè sei mesi prima della scadenza) la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del
contratto, con il meccanismo previsto dal secondo periodo
dal citato primo comma dell’art. 2;
f) che l’orientamento interpretativo fatto proprio da
questa Corte territoriale trova concordi, del resto, la dottri-
na e la giurisprudenza (fino solo di merito, per quanto con-
sta: cfr. App. Genova 6 marzo 2002, in questa Rivista, 2002,
429; Trib. Palermo - sez. Carini 20 febbraio 2001, ibid., 64)
che hanno avuto occasione di occuparsi della questione.
4. - L’appello in oggetto deve essere pertanto respinto,
con conseguente conferma della sentenza di primo grado.
Le spese processuali del presente grado, liquidate
come in dispositivo in base ai parametri di cui al D.M.
55/2014, seguono la soccombenza.
Ricorrono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art.
13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002 (inserito dall’art. 1,
comma 17, L. 228/2012), della sussistenza dell’obbligo di
versamento, da parte dell’appellante, dell’ulteriore impor-
to a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per
l’impugnazione. (Omissis)
VALIDITÀ DELLE VECCHIE
LOCAZIONI STIPULATE
IN FORMA VERBALE RINNOVATESI
ININTERROTTAMENTE
SINO AD OGGI: DALLA CORTE
DI APPELLO DI MILANO
UNA DECISIONE CONDIVISIBILE
di Antonio Nucera
La sentenza in commento si occupa di un tema di parti-
colare interesse: la validità, o meno, di un contratto di loca-
zione ad uso abitativo stipulato in forma verbale anteceden-
temente l’entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998, n.
431 e successivamente rinnovatosi in vigenza di tale legge.
Può capitare, infatti, che accordi locativi risalenti nel
tempo, continuino tutt’ora a regolare i rapporti tra locato-
re e conduttore in ordine alla detenzione di un immobile.
Il che pone, all’evidenza, il problema se locazioni del ge-
nere, rinnovatesi fino ad oggi, possano o meno ritenersi
ancora legittime.
Va subito detto che nell’occasione i giudici dimostra-
no di ben conoscere la materia, ciò che consente loro di
giungere - attraverso argomentate motivazioni - ad una
conclusione pienamente condivisibile.
Rammentiamo brevemente - per inquadrare negli esatti
termini la questione di interesse - che l’art. 1, comma 1, L.
n. 431/1998 prescrive: “I contratti di locazione di immobili
adibiti ad uso abitativo (…) sono stipulati o rinnovati, suc-
cessivamente alla data di entrata in vigore della presente
legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2”. Per altro
verso, il successivo comma 4 prevede: “A decorrere dalla
data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula
di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
Con particolare riferimento alla disciplina transitoria
contenuta nella L. n. 431/1998 è poi il caso di evidenzia-
re il disposto dell’art. 2, comma 6, e dell’art. 14, comma 5.
La prima norma dispone: “I contratti di locazione stipulati
prima della data di entrata in vigore della presente legge
che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1
del presente articolo”. La seconda disposizione invece pre-
scrive: “Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi
in corso alla data di entrata in vigore della presente legge
continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni nor-
mative in materia di locazioni vigenti prima di tale data”.
Si tratta di norme in relazione alle quali interpreti e
magistratura non hanno mancato di esprimersi. E l’orien-
tamento che è venuto formandosi nel tempo è stato nel
senso di ritenere tutt’ora validi rapporti come quelli che
qua interessano.
In particolare, in dottrina è stato osservato come l’im-
posizione della forma scritta, prevista dal citato art. 1,
comma 4, sia espressamente richiesta per la validità dei
soli contratti stipulati successivamente all’entrata in vigo-
re della l. n. 431/1998 e non per quelli esistenti a tale data.
Inoltre, è stato evidenziato come non vi sia incompatibilità
tra quest’ultima previsione e quella di cui all’art. 2, comma
6 della stessa legge, che - come abbiamo visto - prevede
il transito nel nuovo regime di tutti i vecchi contratti: il
combinato disposto di queste due norme non impedirebbe
infatti - a parere degli studiosi - il rinnovo tacito dei vecchi
contratti verbali, riferendosi il citato art. 2, comma 6, a
tutti i contratti preesistenti, senza distinzione tra pattui-
zioni scritte e verbali (cfr.: F. LAZZARO e M. DI MARZIO,
Le locazioni per uso abitativo, Giuffré editore, 110, 2007).
In giurisprudenza è stato posto l’accento, invece, sul
rapporto tra il comma 1 e il successivo comma 4 del pre-
detto art. 1. Segnatamente, è stato sottolineato come,
mentre la prima norma estenda “la portata della legge a
tutti i contratti stipulati o rinnovati dopo l’entrata in vigo-
re della stessa”, la seconda norma limiti “la necessità della
forma scritta solo alla stipula dei contratti, non facendo
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