Uso della proprietà esclusiva

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Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla tredicesima edizione (2004) de Il codice del condominio (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI e STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Danni in condominio (2003, 543); Danni per ritardata restituzione della cosa locata (2003, 391); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il diritto di prelazione sull'immobile locato (2004, 371); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il regolamento condominiale (2004, 223); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I balconi (2003, 235); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori , fumi, esalazioni)(2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le innovazioni in condominio (2003, 853); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); L'opposizione dell'intimato (2003, 699); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Modalità per il rilascio: art. 56 L. n. 392/78 (2004, 99); Oneri accessori (2003, 87); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

@a)Attività professionale

-Lo stilista di moda può utilizzare i locali del condominio per lo svolgimento di attività professionale che il regolamento condominiale consenta, purché si tratti di prestazioni di carattere intellettuale, senza che vi si aggiunga un'attività a carattere commerciale.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 20 marzo 1989, Condominio di via Alberto Mario, 6, Milano c. Rubber Finanziaria Spa, in Arch. loc. e cond. 1989, 318.

-È legittima, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale con la quale si incarica l'amministratore di verificare la sussistenza dei requisiti necessari all'esercizio di un laboratorio di medicina nucleare nei locali di proprietà di un condomino.

* Corte app. civ. Milano, 16 giugno 1989, in Giur. merito 1990, 986.

-L'attività di medico pediatra di base, svolta in un appartamento facente parte di un fabbricato in regime condominiale, non contrasta con la clausola del regolamento di condominio che vieta di destinare le singole unità immobiliari ad uso laboratorio, clinica o ambulatorio, ma ne consente l'uso per studio privato professionale.

* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 28 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 139.

@b) Danno alle parti comuni

-In tema di condominio negli edifici, l'esercizio del diritto del singolo sulle parti di sua esclusiva proprietà non può ledere il godimento dei diritti degli altri sulle cose comuni, come si ricava dall'art. 1122 cod. civ., il quale stabilisce che ciascun condomino, nel piano o porzione di piani di sua proprietà, non può eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell'edificio, essendo tenuto al rispetto anche della qualità della stessa. Infatti, il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (nella specie, trattavasi del sopralzo dei parapetti del terrazzo di copertura dell'edificio, che, secondo il giudice di merito, aveva compromesso sul piano estetico il rispetto dell'aspetto architettonico del fabbricato).

* Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1989, n. 1947, Menichini c. Candela.

-La norma dell'art. 1122 c.c., per cui ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà esclusiva, non può eseguire opere che arrechino danno ad una parte comune dell'edificio, non si riferisce soltanto al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca struttura della cosa, ma anche all'eliminazione o riduzione, ottenuta mediante influenza dall'esterno, dell'attitudine della cosa a servire all'uso o agli usi a cui è destinata. In quest'ultimo caso, la tutela può essere invocata contro opere che elidono o riducono apprezzabilmente una qualsiasi delle utilità da essa ritraibili, ivi comprese quelle d'ordine estetico ed edonistico, purché la cosa appaia, per il suo obiettivo modo di essere, destinata anche ad esse secondo il comune apprezzamento sociale e purché esse siano economicamente valutabili, cioè incidano sul valore economico della cosa stessa. Ne consegue che nel caso di terrazza comune, la quale, oltre alla funzione di copertura dell'edificio, assolva, per le sue caratteristiche obiettive (adeguata esposizione, acconcio parapetto ecc.), quella di offrire una veduta avente carattere panoramico e conferisca alla terrazza stessa un particolare pregio economicamente valutabile, deve ritenersi in tutto, o, in parte illecita un'opera posta in essere dal condomino nell'ambito della sua proprietà esclusiva (utilizzando o no un'altra cosa comune), la quale escluda o riduca apprezzabilmente tale veduta, con deprezzamento della terrazza (e, quindi, dell'intero edificio e di ciascuna porzione di esso).

* Cass. civ., sez. II, 18 novembre 1975, n. 3872.

-In mancanza di norme limitative della destinazione e dell'uso delle porzioni immobiliari di proprietà esclusiva di un edificio condominiale, derivanti dal regolamento che sia stato approvato da tutti i condomini, la norma dell'art. 1122 cod. civ. vieta soltanto di compiere, nel piano o nella porzione di piano di proprietà esclusiva, opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio e non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro.

* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1980, n. 4677, Bianchi c. Cond. V. Pellati.

@c) Destinazione d'uso

-Nel caso di violazione del divieto contenuto in un regolamento condominiale contrattuale di destinare i singoli locali di proprietà esclusiva dell'edificio condominiale a determinati usi (nella specie: divieto di esercitare attività commerciale) il condominio può richiedere anche nei diretti confronti del conduttore del locale di proprietà esclusiva la cessazione della destinazione abusiva, con la conseguente esistenza di una situazione di litisconsorzio necessario con il proprietario del detto locale, che sia stato con esso convenuto in giudizio, riguardando la validità della clausola del regolamento tanto il proprietario quanto il conduttore. Ne deriva che il giudice d'appello il quale accerti la nullità di notifica della cita- Page 502 zione introduttiva del giudizio nei confronti del primo di detti soggetti deve rimettere l'intera causa al giudice di primo grado ai sensi dell'art. 354 c.p.c., restando esclusa la possibilità di decisione separate nei confronti, rispettivamente, del proprietario e del conduttore, in ordine alla legittimità dell'uso dell'unità immobiliare, attesa anche l'opportunità di evitare giudicati contraddittori.

* Cass. civ., 21 marzo 1994, n. 2683.

-Il divieto, a carico del condomino di edificio, di dare una determinata destinazione alla porzione di sua proprietà esclusiva, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto dominicale, non può derivare da una deliberazione assembleare, adottata con le maggioranze previste per la regolamentazione dell'uso e del godimento dei beni comuni (art. 1138 terzo comma cod. civ.), ma presuppone un titolo convenzionale, con l'accettazione del vincolo da parte del condomino stesso (in sede di acquisto della proprietà esclusiva, ove si tratti di vincolo predisposto dal costruttore od originario unico proprietario dell'edificio, o con separato atto successivo, ovvero anche con adesione alla decisione assembleare che introduca il vincolo medesimo). In difetto di tale accettazione, pertanto, deve escludersi che una certa utilizzazione dell'alloggio di proprietà esclusiva (nella specie, ad ambulatorio medico) possa di per sé costituire fatto illecito, avverso il quale sia dato al condominio od agli altri condomini facoltà di insorgere, salva restando la tutela di questi per gli eventuali pregiudizi che possano derivare dal concreto svolgimento delle attività inerenti a detta destinazione e dalle relative modalità (ad esempio, in caso di immissioni eccedenti la normale tollerabilità, a norma dell'art. 844 cod. civ.).

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