Tutela del conduttore - Acquirente nella locazione con riscatto

• Autore: Nino Scripelliti
• Pagine: 413-414

413

dott

Arch. loc. e cond. 4/2013

DOTTRINA

TUTELA DEL CONDUTTORE

- ACQUIRENTE NELLA

LOCAZIONE CON RISCATTO (*)

di Nino Scripelliti

Premetto alcune considerazioni di carattere generale.

Il rent to buy (nel seguito RTB; preferisco la denomina-

zione con la quale è più conosciuto) dovrebbe suscitare

l’interesse degli psicologi prima che dei giuristi. E’ infatti

un modello contrattuale rimesso in gran parte alla autono-

mia dei contraenti ed alle regole del mercato, destinato a

trovare un punto di equilibrio, se stipulato, in relazione al

diverso potere contrattuale di ognuno dei contraenti. Nel

caso, al quale si fa maggiormente riferimento, del condut-

tore – acquirente privato e del locatore-venditore, impre-

sa, occorre fare il possibile per evitare che si diffondano

modelli contrattuali predisposti da questo ultimo, magari

in violazione delle norme del codice del consumo e che

non lasciano spazio ad una negoziazione caso per caso,

in grado di adattare il contenuto del contratto ai concreti

interessi delle parti – ma nemmeno si può escludere che

il RTB possa trovare utilizzazione anche tra privati, in un

momento nel quale la locazione soffre di crisi congiuntu-

rale al pari della vendita.

Ciò premesso, e per venire al tema, svolgo alcune con-

siderazioni sull’inadempimento del locatore – venditore

con riferimento alla ipotesi della locazione con prelazione

che mi sembra rappresentare lo schema più naturale ed

originale di RTB.

In altra occasione ho avuto modo di sostenere che il

RTB non è un contratto misto risultante dalla commistio-

ne di due contratti tipici, locazione e vendita, ma piutto-

sto un con tratto com posto da due modelli contrattuali

tipici, ognuno de i quali mantiene i l suo contenuto, p ur

collegati dalla causa unica, anche se eventuale, rappre-

sentata dal tras ferimento al conduttore della proprietà

dell’immobile locato.

Quindi al locatore-venditore, nel corso del periodo di

locazione fa ranno carico tut te le obbligazio ni f‌inalizzate

al mantenimento della consistenza originaria dell’immo-

bile, dal punto di vista f‌isico e sotto il prof‌ilo giuridico

- amministrativo.

Spetta quindi al locatore – venditore l’obbligazione del

mantenimento dell’immobile in buono stato locativo (artt.

1575 e segg. c.c.); l’obbligazione, che anticipa quella pro-

pria del venditore della tutela dell’immobile venduto da

pretese da parte di terzi (artt. 1476 e segg. c.c.) e quindi di

opporsi ad eventuali azioni di rivendicazione; l’obbligazio-

ne di opporsi a provvedimenti amministrativi o tributari

pregiudizievoli, dinanzi alla giurisdizione competente (per

esempio in tema di classif‌icazione catastale), l’obbligazio-

ne di adeguamento degli impianti, che al momento del tra-

sferimento della proprietà dovranno, come si dice, essere

a norma: tutto questo salve diverse pattuizioni delle parti

ma entro i limiti f‌issati dal codice del consumo.

I rimedi per il conduttore – acquirente a tali inadempi-

menti, sono di natura risarcitoria o risolutoria, in questo

ultimo caso con diritto alla restituzione del prezzo pagato

ed accantonato in vista del trasferimento della proprietà.

Sembra ovvio che la risoluzione del RTB, abbia l’effetto

di risolvere anche la locazione se tuttora in corso, stante

l’unicità della causa dei due contratti collegati. Resta inf‌i-

ne il rimedio tipico nei confronti dell’inadempimento del

locatore-venditore alla obbligazione di trasferimento della

proprietà, rappresentata dall’art. 2932 c.c. .

Credo anche che sia possibile affermare che tutti i

rimedi sopra indicati debbano valere in tutte le ipotesi di

RTB (sempre nella classif‌icazione locazione con prelazio-

ne), e quindi in caso di obbligo del conduttore-acquirente

a comprare; nel caso di obbligo a vendere da parte del

locatore-venditore e nel caso di obbligo reciproco per cia-

scuna parte rispettivamente a comprare e vendere.

Nel caso di fallimento occorre verif‌icare l’applicabilità

alle diverse fattispecie di RTB degli artt. 72/80 della legge

fallimentare. Pertanto, ai sensi dell’art. 80 la locazione

sarà eff‌icace nel caso di fallimento nel corso della loca-

zione del locatore-venditore f‌ino a quando il curatore non

dichiarerà di voler recedere corrispondendo un equo in-

dennizzo, che dovrebbe corrispondere a quanto pagato dal

conduttore in conto del prezzo. Questo se al momento del-

la dichiarazione di fallimento il quadriennio di locazione

non fosse ancora trascorso. L’equo indennizzo sarà pagato

in prededuzione, che è regime assai più favorevole per il

creditore del privilegio di cui all’art. 2775 bis, richiamato

dall’art. 72 bis legge fallimentare, applicabile nel caso di

venza dei contratti a canone concordato, che rischiano

di essere messi fuori gioco, da ultimo, dall’ applicazione

dell’IMU. Questi contratti costituiscono l’unico strumento

esistente per calmierare il mercato a favore degli inquilini

più deboli e una opportunità essenziale per i locatori che

intendono aff‌ittare a condizioni agevolate. I vantaggi f‌i-

scali che esistevano in termini di IRPEF e ICI vanno ripri-

stinati – concludono le citate organizzazioni - a comincia-

re dall’applicazione di una IMU ridotta al 4 per mille, che

consentirebbe il rilancio di questa forma contrattuale. Le

limitate risorse impegnate in questa direzione sarebbero

fortemente compensate dai vantaggi di una minore tensio-

ne abitativa che oggi si scarica sui Comuni e dall’impulso

che ne deriverebbe per tutto il mercato dell’aff‌itto”.