La tripartizione delle aree fabbricabili soggette all'I.C.I.

• Autore: Leonardo Gemma Brenzoni
• Pagine: 680-684

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È da segnalare che, successivamente alla stesura della presente nota, sono state pubblicate le sentenze Cass., sez. trib., 15 novembre 2004, n. 21573 e 16 novembre 2004, n. 21644, che si pongono in aperto contrasto con la massima in rassegna, avendo stabilito che ai fini ICI, non può essere considerata come edificabile l'area così qualificata solo da un piano regolatore generale, quando manchino piani regolatori già attuabili o particolareggiati, e ciò impedisca la concreta edificabilità del terreno.

1. La sezione tributaria, nella sentenza in rassegna, conducendo un breve esame dell'art. 2 lett. b) del D.L.vo 504/92 afferma che esso rapporta l'edificabilità, ai fini Ici, sia agli strumenti urbanistici generali che agli strumenti urbanistici attuativi, riportando inoltre, le stesse espressioni contenute nel primo comma della risoluzione Ministeriale 209 E del 1997 ¹.

   La motivazione contiene una importante precisazione sulla tripartizione delle previsioni legislative tributarie per quanto concerne le aree fabbricabili [art. 2 lett. b]: sebbene tale norma preveda, in un unico contesto, tre ipotesi di qualificazione Page 681 dell'area come edificabile..., come già messo in rilievo in commento ad una decisione della Commissione Trib. di Catanzaro e altre numerose decisioni di merito ivi richiamate ².

   La terza ipotesi di edificabilità di fatto, di cui è cenno nella decisione della sezione tributaria, non attiene peraltro alla fattispecie di cui al ricorso deciso dalla sezione tributaria, in quanto l'ente impositore, il Comune di Arezzo risulta avere un P.R.G. ³.

2. Anzitutto è da porre in luce la struttura del testo legislativo che ha istituito l'imposta.

   L'art. 1 per quanto concerne il presupposto dell'imposta si riferisce, in modo generico al possesso di fabbricati, di aree fabbricabili e di terreni agricoli.

   L'art. 2 è quello che definisce che cosa si debba intendere, agli effetti Ici, per fabbricato (sub a), aree (sub b) e anche, se pur manca nel titolo, terreni agricoli (sub c).

   Gli articoli 3 e 4 non sono interessati nell'esame della definizione dei beni oggetto dell'imposta.

   L'art. 5 infine stabilisce la base imponibile dei beni indicati, precisati ed elencati nell'art. 2; non stabilisce, sovrapponendosi all'art. 2, quali beni siano oggetto dell'imposta, ma solamente le modalità della applicazione dell'imposta sui beni immobili individuati dagli articoli iniziali.

   È quindi l'art. 2 che determina la assoggettabilità all'imposta, e le relative esenzioni, non l'art. 5 che, per i beni assoggettabili, determina la base imponibile e i criteri relativi alla sua applicazione.

   L'art. 2 sub b), per quanto concerne le aree, non riprende l'espressione generica e, in un certo senso omnicomprensiva, o colloquiale, di aree fabbricabili ma, come pur osservato dalla sentenza su riportata, individua tre ipotesi di qualificazione dell'area come edificabile agli effetti Ici, all'infuori delle quali un terreno non può essere oggetto dell'imposta, specificando chiaramente che l'area deve essere utilizzabile a scopo edificatorio (in base agli strumenti urbanistici) e, ancora, in base alle possibilità (non future od incerte ma) effettive di edificazione, questo nel caso di edificabilità di fatto, laddove cioè manchino, come sopra rilevato, gli strumenti urbanistici e cioè il P.R.G.

   La possibilità legale, effettiva ed attuale, è quella che attribuisce all'area la qualifica che la rende soggetta all'Ici.

   Vanno quindi esaminate le ipotesi riferibili ai comuni aventi un PRG, cioè le prime due, tenendo presente, come non può non aver fatto il legislatore, anche per i termini usati (strumenti urbanistici generali o attuativi), la legislazione urbanistica, molto chiara in proposito.

   Se le ipotesi sono due (dopo aver accantonato la terza) esse vanno esaminate una alla volta, distintamente.

   Così e come sono ben distinte, anche nella legislazione urbanistica regionale Toscana cui il Comune di Arezzo è parte. Alla luce della legge regionale n. 5 del 1995 ⁴, che ricorre nel caso, è ben comprensibile la distinzione delle tre ipotesi o più esattamente delle prime due: in aree utilizzabili a scopo edificatorio perché individuate dal PRG quali aree sulle quali è possibile l'edificazione di completamento o di ampliamento... indipendentemente dal programma integrato di interventi (strumento attuativo di 2º livello) ed in aree nelle quali si può intervenire solo mediante strumenti, piani attuativi, perché mancano le opere di urbanizzazione (seconda ipotesi della lettera b, dell'art. 2 D.L.vo 504/92).

   Nella prima ipotesi è lo strumento generale che rende utilizzabili, in casi eccezionali e circoscritti le aree, in pratica i singoli lotti ancora inedificati o gli spazi per gli ampliamenti di edifici esistenti, nella seconda ipotesi è, invece, lo strumento attuativo che rende utilizzabili a scopo edificatorio aree che, già previste dal PRG, non potevano essere utilizzate senza di esso.

   Dalla prima ipotesi quindi deriva sì la edificabilità effettiva dal PRG, ma solo e quando il PRG o il regolamento edilizio lo abbia espressamente stabilito, ovverosia abbia individuato le aree stesse, come dice la L. Regionale ⁵.

   Ecco dunque chiarita la prima delle tre ipotesi individuate dalla sentenza in commento e che la legge Toscana, come altre leggi regionali, definisce con l'espressione: edificazione di completamento.

   La seconda ipotesi, di aree cioè soggette all'Ici, è data dalle aree che sono incluse in strumenti urbanistici attuativi (lettera b, art. 2 D.L.vo 504).

   Anche qui ci sovviene la L. Regionale riportata in nota 4 sub c) la quale per l'utilizzazione a scopo edificatorio presuppone l'esistenza di uno strumento attuativo.

   Le ipotesi di soggezione all'imposta Ici sono pertanto ben individuate; esse sono distinte e alternative, non sussistendo la prima che in realtà costituisce una eccezione alla regola generale, è necessaria la seconda.

   Ambedue hanno caratteristiche in comune: la effettiva ed attuale edificabilità, con la differenza che nella prima ipotesi (edificazione di completamento), come descritta dalla Legge Regionale Toscana all'art. 28 sub b), v. nota 4, le aree sono subito utilizzabili a scopo edificatorio consentendo al proprietario di richiedere la concessione edilizia.

3. Nella seconda ipotesi le aree diventano utilizzabili solamente quando vengano ad esistenza gli strumenti attuativi. Ambedue le previsioni sia di PRG, sia dello strumento attuativo ⁶, qualificano l'area agli effetti del D.L.vo 504/02.

   La stessa risoluzione ministeriale, per il valore che essa può avere nella interpretazione giudiziale di una norma, per quanto concerne la prima ipotesi, così si esprime, come del resto riportato nella sentenza della sezione tributaria: l'edificabilità non deve necessariamente discendere da piani urbanistici particolareggiati essendo sufficiente che tale caratteristica risulti da un piano regolatore generale.

   D'accordo! Ma se essa non risulta (o se non risultasse, come nel caso espressamente dedotto dinanzi alla sezione tributaria, ai sensi dell'art. 28 sub b, della L. Reg. Toscana, riportato in nota 4), quid iuris?

   Allora si ricade nella seconda delle tre ipotesi e cioè nella necessità di un piano attuativo, ipotesi contemplata dall'art. 28 sub c) (riportato sempre in nota 4).

   La norma tributaria, come abbiamo visto, presuppone e si intreccia con le norme urbanistiche e deve essere interpretata alla luce delle norme...