Tribunale civile di Trento 31 marzo 2014, n. 390

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giur

6/2014 Arch. loc. e cond.

MERITO

infondata, poiché gli spazi dell’area esterna non sono stati

riservati ad alcuni, piuttosto che ad altri condomini, ma

possono essere occupati da chicchessia, ovviamente nei

limiti dello spazio f‌isico disponibile.

Per il resto, al di là dei ridondanti riferimenti alla vio-

lazione dei diritti del Passador, e alla portata del regola-

mento c.d. “contrattuale”, non si comprende bene quale

sia la specif‌ica critica che l’appellante muove al ragiona-

mento che è stato seguito dal primo giudice, il quale ha

diffusamente spiegato, richiamando la consolidata giuri-

sprudenza di legittimità formatasi in materia, che, in tema

di regolamento “contrattuale”, solo le clausole di esso che

incidono sui diritti soggettivi del singolo condomino, im-

pedendone l’esercizio, necessitano dell’approvazione di

tutti i condomini, e non possono mai essere modif‌icate, se

non con un voto unanime dei partecipanti al condominio,

mentre, quando si tratti di clausole dal contenuto tipica-

mente “regolamentare”, ossia che disciplinano le modalità

d’uso o il funzionamento o l’organizzazione della cosa co-

mune, esse ben possono essere approvate e modif‌icate a

maggioranza dei condomini.

Nel caso di specie, la destinazione di un’area esterna

condominiale a parcheggio, non lede alcun diritto sogget-

tivo del singolo condomino, ma attiene unicamente all’uso

della cosa comune.

Ne consegue, dunque, che, anche a voler ritenere che si

sia trattato di una modif‌ica del regolamento condominiale

- cosa di cui il primo giudice, tra l’altro, ha correttamente

dubitato, poiché le aree laterali al fabbricato sono del tutto

estranee alle previsioni del regolamento - essa ben poteva

essere stabilita a maggioranza dei condomini, senza che,

in contrario, possa rilevare l’asserita diff‌icoltà di manovra

dei veicoli all’interno degli spazi comuni, che, in sé, non

costituisce impedimento assoluto alla circolazione.

Per quanto sopra, del tutto irrilevanti sono le istanze

istruttorie che l’appellante ha ribadito in questo grado.

Con il secondo motivo, l’appellante denuncia l’erronei-

tà dell’impugnata sentenza, nella parte in cui ha negato

l’esistenza della servitù di passaggio sulle aree laterali

del fabbricato condominiale, a favore dei proprietari delle

autorimesse e dei posti auto - tra i quali lo stesso Passador

- costituita per usucapione o per destinazione del padre di

famiglia, il cui esercizio verrebbe impedito dalla presenza

delle autovetture.

Deduce, sul punto, di avere inutilmente chiesto l’am-

missione in primo grado delle prove testimoniali che

comproverebbero l’assunto, nonché la sospensione del

processo, in attesa della def‌inizione di quello iscritto al

n. 18/2004, avente ad oggetto la domanda di accertamento

dell’esistenza dell’indicata servitù di passaggio, e che tali

richieste sono state ignorate dal primo giudice.

Il motivo è inammissibile, per difetto di sua specif‌icità

(art. 342 c.p.c. nel testo anteriore alle modif‌iche introdot-

te dal D.L. n. 83/2012, convertito in legge n. 134/2012).

Anche qui, infatti, l’appellante si limita a riproporre

apoditticamente l’esistenza e la lesione di una servitù di

passaggio, senza minimamente criticare il ragionamento

che a tal proposito è stato seguito dal Tribunale, il quale

ha spiegato che nessuna prova è stata fornita dal Passador

in ordine all’acquisto (per usucapione o per destinazione

del padre di famiglia) di siffatto diritto reale sulle aree la-

terali del fabbricato condominiale; spiegazione, peraltro,

assolutamente condivisibile, dal momento che il Passador

non ha neppure chiesto in primo grado di provare per testi

l’esistenza degli elementi di fatto dai quali poter ricavare

la fondatezza dei propri assunti; né tanto meno sarebbe di

alcun ausilio l’invocata sospensione del processo, attesa

l’assenza di pregiudizialità di quello n. 18/2004, la cui esi-

stenza, peraltro, non è stata neppure provata.

In def‌initiva, l’appello va respinto, siccome inammis-

sibile.

Le spese di lite del grado, liquidate come in dispositivo,

seguono la soccombenza. (Omissis)

tRibunale civile di tRento

31 maRzo 2014, n. 390

est. cateRbi – Ric. c.p. c. p.g.

Canone y Autoriduzione del canone da parte del

conduttore y Per la sussistenza di pretesi contro-

crediti y Legittimità y Esclusione y Fondamento.

. Non è mai consentito al conduttore autoridursi il cano-

ne sulla base di pretesi controcrediti, costituendo tale

sua condotta un’alterazione del sinallagma contrattua-

le che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle

parti. (Fattispecie relativa ad immobile locato ad uso

uff‌icio, in relazione al quale il conduttore aveva eccepi-

to la compensazione con propri crediti vantati nei con-

fronti dei locatori per attività professionale svolta nei

loro confronti). (c.c., art. 1453; c.c., art. 1455) (1)

(1) Cfr. Cass. civ. 26 giugno 2012, n. 10639, in questa Rivista 2012, 668.

Conforme, in argomento, anche Cass. civ. 16 luglio 2002, n. 10271, ivi

2002, 632. Per utili approfondimenti, si vedano anche: Cass. civ. 22

aprile 2010, n. 9548, ivi 2002, 422 e Cass. civ. 28 luglio 2004, n. 14234,

ivi 2004, 742. Per ulteriori approfondimenti in tema di ammissibilità

della c.d. autoriduzione del canone, si veda ANTONIO MAZZEO, Le

obbligazioni del locatore e i vizi del bene locato, pubblicato in questa

Rivista 2008, 573.

svolgimento del pRocesso e motivi della decisione

Con atto di citazione per intimazione ex art. 658 c.p.c.

Ca.Pa. e Ca.Ro., premesso di essere proprietari dell’immo-

bile sito in Mezzolombardo, ( ... ); che lo stesso era stato

locato in data 27 marzo 2009 all’arch. Gi.Pa. per uso com-

merciale; che il canone mensile era f‌issato in Euro 420,00;

che lo stesso era moroso per ben 14 mensilità; intimavano

allo stesso sfratto per morosità.

All’udienza di comparizione si presentava il resistente

evidenziando di aver versato un bonif‌ico bancario a sana-

toria della morosità; parte ricorrente insisteva la risoluzio-

ne del contratto.

Il giudice disponeva, pertanto, la conversione del rito

con concessione di termine per il deposito di memorie

integrative.