Tribunale Civile di Salerno sez. Iii, ord. 14 Giugno 2018

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giur giur

Arch. loc. cond. e imm. 5/2018

MERITO

5/2018 Arch. loc. cond. e imm.

MERITO

La tutela della proprietà e dell’iniziativa economica

privata non è alternativa alla tutela dell’ordine pubblico

e della sicurezza pubblica ma ne costituisce una delle ma-

nifestazioni più signif‌icative unitamente alla tutela della

sicurezza e della libertà delle persone.

Peraltro è fatto assolutamente notorio che le occupazio-

ni abusive, in essere, di interi stabili nella sola città di Roma

assommano almeno a un centinaio e tale situazione è da

sola suff‌iciente a dimostrare l’inadeguatezza della comples-

siva azione preventiva e repressiva delle Autorità preposte.

L’esecuzione degli sgomberi forzati può certamente de-

terminare immediati, ma evidenti e limitati, turbamenti

dell’ ordine pubblico, la tolleranza delle occupazioni abu-

sive, al contrario, può determinare situazioni di pericolo

meno evidenti ma decisamente più gravi nel medio e nel

lungo periodo.

Tollerare simili occupazioni abusive può consentire il

formarsi di "zone franche" utili per ogni genere di traff‌ico

illecito come dimostrato dal sequestro preventivo e pro-

batorio, eseguito il 27 settembre 2016 presso il compendio

immobiliare in causa, e relativo a illeciti penali in tema di

raccolta, stoccaggio e smaltimento di rif‌iuti speciali (pagi-

ne 36 e 37 della relazione rassegnata dal ctu).

Invero è pacif‌ico che la Società attrice sia proprietaria

del compendio immobiliare sito in Roma, con ingressi da

Via (omissis); che tale bene sia abusivamente occupato

ininterrottamente dall’anno 2009 a tutt’oggi; che le Ammi-

nistrazioni Centrali chiamate in giudizio non hanno prov-

veduto allo sgombero del compendio immobiliare né in via

autonoma né dando esecuzione al decreto di sequestro

tempestivamente emesso dall’Autorità Giudiziaria; che, in

conseguenza, i diritti di proprietà e di iniziativa economi-

ca della C. s.r.l., riconosciuti tanto nell’ordinamento eu-

ropeo quanto nell’ordinamento interno, sono stati violati;

che la lesione dei diritti attorei ha determinato notevoli

pregiudizi patrimoniali.

Conclusivamente le Amministrazioni Centrali chiama-

te in giudizio hanno violato (nei termini sopra espressi) i

diritti riconosciuti alla C. s.r.l. dall’ordinamento dell ‘Unio-

ne Europea e dall’ordinamento interno e devono essere

condannate a risarcire il danno così causato.

Il danno risarcibile in favore della C. s.r.l., quanto al

diritto di proprietà, è determinato dall’oggettiva impossi-

bilità di disporre del bene e deve essere commisurato al

valore locatizio del bene stesso mentre, quanto al diritto

di iniziativa economica, è determinato dall’impossibilità

di concludere positivamente l’investimento programmato

e deve essere commisurato al prof‌itto non introitato.

La C. s.r.l. quale proprietaria e quale imprenditrice im-

mobiliare ha diritto al risarcimento commisurato al valore

locatizio per il periodo 2009/2013 e al prof‌itto ritraibile

dal mancato investimento per il periodo successivo poi-

ché soltanto successivamente al 2013 sarebbero iniziati i

lavori def‌initivi.

La Società attrice sin dall’atto di citazione ha quan-

tif‌icato il danno subito in almeno ventisei milioni (€

26.000.000,00) di euro e la consulenza tecnica d’Uff‌icio,

rassegnata dall’architetto L.I., ha ampiamente confermato

la fondatezza della domanda sotto il prof‌ilo quantitativo.

Tanto premesso, ai f‌ini della liquidazione del risarci-

mento del danno complessivamente spettante alla C. s.r.l.,

si rileva che gli elementi utili e necessari sono stati tratti

dalla documentazione prodotta in atti e, soprattutto, dalla

accurata e puntuale indagine svolta dal ctu architetto L.I.

Il c.t.u. ha compiuto gli accertamenti demandatigli nel

più assoluto rispetto dei canoni scientif‌ici e tecnici di set-

tore.

Le conclusioni che ne sono risultate si appalesano

esenti da vizi logici ed errori di calcolo, complete, esau-

rienti ed equilibrate sì da essere pienamente condivisibili

e utilizzabili ai f‌ini della decisione.

Le critiche che alcune delle parti costituite hanno

espresso in ordine all’operato del c.t.u. rif‌lettono essen-

zialmente il disappunto per il mancato riconoscimento

delle rispettive tesi difensive ma, sotto il prof‌ilo tecnico,

non manifestano alcuna valenza utile a confutare le con-

clusioni dallo stesso ctu rassegnate.

Il c.t.u. correttamente ha da un lato calcolato i costi

complessivi dell’operazione di valorizzazione programma-

ta dalla C. s.r.l. e dall’altro ha calcolato il complesso degli

importi dei canoni locatizi non potuti riscuotere, dell’im-

porto delle tasse e imposte ritenute rimborsabili e dell’im-

porto del valore di mercato del compendio immobiliare a

conclusione dei lavori progettati.

La differenza fra i due importi riportata nella tabella di

pagina 44 della relazione peritale costituisce il quantum

risarcibile.

Tali conclusioni possono essere fatte proprie ai f‌ini

della decisione con la specif‌icazione che il rimborso f‌isca-

le non può essere oggetto di considerazione in questa sede

e, pertanto, la somma di € 28.362.367,38 riportata nella

tabella di pagina 44 della relazione peritale deve essere

diminuita di € 447.731,54 (imposte e tasse) per un totale

di € 27.914.635,84.

Signif‌icativamente la somma determinata dal ctu ri-

sulta sostanzialmente equivalente a quanto determinato

dalla Risorse per Roma s.p.a. (Società in house intera-

mente partecipata da Roma Capitale) nella stima esegui-

ta nell’ambito del programma comunale di riqualif‌icazione

delle periferie cittadine (allegato 70 del fascicolo attoreo).

Conclusivamente lo Stato Italiano e il Ministero dell’In-

terno, fra di loro in solido, devono risarcire all’attrice C.

srl il danno complessivamente liquidato in € 27.914.635,84

oltre interessi legali codicistici dalla domanda al soddisfo.

L’assoluta novità della questione, quantomeno con ri-

ferimento alla giurisprudenza di legittimità, consente di

disporre l’integrale compensazione di tutte le spese pro-

cessuali fra tutte le parti costituite. (Omissis)

TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO

SEZ. III, ORD. 14 GIUGNO 2018

PRES. JACHIA – EST. BUONO – RIC. SOC. AGRICOLA X C. SOC. Y

Espropriazione forzata y Locazioni immobiliari

y Ultranovennali y Contratto trascritto prima del

pignoramento ma dopo l’iscrizione di ipoteca sugli

stessi beni oggetto di esecuzione y Opponibilità al

creditore ipotecario e ad eventuali acquirenti y È

tale.

. Il contratto di locazione ultranovennale, registrato

e trascritto prima del pignoramento, ma successivo

all’iscrizione dell’ipoteca sugli stessi beni oggetto di

esecuzione, è opponibile ex art. 2923, comma 1, c.c.

al creditore ipotecario nonché ad eventuali acquirenti

dell’immobile. (c.c., art. 2923) (1)

(1) Questione controversa, in ordine alla quale non si rinvengono

precedenti specif‌ici di legittimità

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

In data 23 febbraio 2018 la Società Agricola X ha depo-

sitato reclamo avverso l’ordinanza di rigetto della sospen-

sione della procedura esecutiva, emessa dal Tribunale di

Salerno in data 13 febbraio 2018, nell’ambito del procedi-

mento esecutivo immobiliare n. 346/2014 R.G.E.

La Società Agricola X ha chiesto l’accoglimento del pre-

sente reclamo e la sospensione dell’ordine di liberazione

degli immobili nei confronti della reclamata con ordine

di restituzione dei beni oggetto dell’ordinanza del 19 set-

tembre 2017 e vittoria delle spese sia del presente giudizio

che della fase cautelare innanzi al G.E., con distrazione in

favore del procuratore antistatario.

Si è costituita in giudizio la Società Y, chiedendo il ri-

getto del reclamo con attribuzione delle spese al procura-

tore antistatario.

All’udienza del 6 giugno 2018 il Tribunale si è riservato

in ordine alla decisione.

Questo Tribunale preliminarmente rileva che l’ordine

di liberazione dell’immobile è stato già eseguito in data 18

gennaio 2018 (cfr verbale di consegna in atti), cioè ante-

riormente al reclamo.

Tale circostanza incide sull’interesse ad agire ex art.

100 c.p.c. in capo a parte reclamante.

L’interesse ad agire, quale condizione dell’azione, si

specif‌ica in quel rapporto di utilità esistente tra la lesione

di un diritto così come affermata ed il provvedimento di

tutela giurisdizionale richiesto. Esso deve essere concre-

to, cioè effettivo ed attuale, ossia quantomeno al momento

della decisione.

Appare evidente, infatti, che la sospensione della proce-

dura esecutiva, anche se concessa da questo Collegio, non

potrebbe realizzare la f‌inalità per cui è stata preordinata,

in quanto la sospensione cautelare sarebbe inutiliter data

dal momento che il decreto di trasferimento con il relativo

ordine di liberazione dell’immobile è stato già eseguito.

Per quanto sopra argomentato va, dunque, dichiarato

inammissibile il reclamo proposto.

L’inammissibilità del reclamo per carenza di interesse

ad agire non preclude, però, di esaminare il motivo di re-

clamo relativo alla condanna alle spese contenuta nell’or-

dinanza reclamata. La pronuncia sulle spese di un’ordi-

nanza cautelare, essendo immediatamente esecutiva, è

infatti autonomamente reclamabile ex art. 669 terdecies

c.p.c. (Cass. S.U. 16214/2001; Cass. sez. lav. 16058/04).

L’accoglimento o meno di tale motivo di reclamo pre-

suppone una valutazione della fondatezza dei motivi di op-

posizione. II reclamante sostiene che la società Agricola X

ha un contratto di locazione ultranovennale, registrato e

trascritto prima del pignoramento, ma successivo all’iscri-

zione dell’ipoteca sugli stessi beni oggetto di esecuzione,

per cui il contratto de quo è certamente opponibile ex art.

2923 comma 1 c.c. al creditore ipotecario nonché ad even-

tuali acquirenti dell’immobile.

Nell’ordinanza reclamata il G.E. ha rigettato l’istanza

di sospensione affermando che:

– “quando il contratto di locazione è stato trascritto ai

sensi dell’art. 2643 n. 8 c.c. in ragione della sua durata ul-

tranovennale, il contrasto tra la posizione del conduttore e

quella del creditore ipotecario viene espressamente risolto

dall’art. 2644 c.c. secondo il criterio della prevalenza del

soggetto che ha trascritto o iscritto prima il proprio diritto”;

– “quando il contratto di locazione ultranovennale sia

stato trascritto in data antecedente al pignoramento, ma

dopo l’iscrizione dell’ipoteca escussa con quello stesso pi-

gnoramento, l’art. 2923, commi 1 e 2, c.c. deve essere inte-

grato e coordinato con l’art. 2644, comma 1, c.c., nel senso

che la preventiva costituzione della garanzia reale sull’im-

mobile locato, rendendo prevalente il diritto del creditore,

gli consente di espropriare il cespite travolgendo la situa-

zione giuridica soggettiva acquisita dal conduttore”.

La questione è controversa e non vi sono precedenti

specif‌ici sul punto della Corte Suprema.

Questo Tribunale si è già pronunciato sulla stessa que-

stione in un caso analogo (Tribunale Salerno ord. del 24

luglio 2017-RG 5413/17), ritenendo tutelabile la posizio-

ne del terzo opponente. in quanto portatore di un diritto

prevalente sull’ immobile pignorato rispetto a quello del

creditore procedente, con la seguente motivazione:

“…La controversia riguardava il diritto o meno del cre-

ditore ipotecario di far subastare l’immobile nello stato in

cui lo aveva trovato nelle mani dell’ipotecato, cioè libero

da ogni vincolo.

La stessa questione viene ora sottoposta all’esame del

collegio e va esaminata alla luce delle disposizioni codi-

cistiche vigenti. L’art. 2812 c.c. disciplina le ipotesi degli

atti compiuti dal debitore da cui possa derivare un dete-

rioramento dei beni ipotecati in pregiudizio del creditore

ipotecario. Il comma 1 dell’articolo in esame regolamenta

l’ipotesi dei diritti reali trascritti dopo l’ipoteca, sancendo-

ne l’inopponibilità al creditore ipotecario che può far suba-

stare la cosa come libera. I commi 4 e 5 dello stesso articolo

disciplinano invece l’ipotesi della cessione e liberazione

delle pigioni e f‌itti non scaduti. (omissis) Le disposizioni

appena richiamate riguardanti l’opponibilità o meno delle

cessioni e liberazioni delle pigioni e f‌itti non scaduti al cre-