Tribunale Civile di Bologna ord. 3 Aprile 2018
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giur giur
Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
MERITO
5/2018 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
ditore ipotecario devono far ritenere che il legislatore abbia
presupposto l’esistenza di contratti di locazione opponibili
al creditore ipotecario. Inoltre le norme in esame prescin-
dono dall’epoca di trascrizione del contratto di locazione
rispetto all’ipoteca, avendo riguardo solo al momento della
trascrizione delle cessioni e liberazioni, ove prevista per
legge. A ciò si aggiunge che l’art. 2923 c.c. che disciplina
l’ipotesi della locazione immobiliare di un bene pignorato
non opera alcun distinguo tra il caso in cui il creditore pro-
cedente sia chirografario da quello in cui il creditore proce-
dente sia ipotecario (omissis) non si vede come si potrebbe
sostenere l’inopponibilità dello stesso (contratto di locazio-
ne) al creditore ipotecario sul presupposto che il contratto
di locazione sia stato trascritto posteriormente all’ipoteca:
il vincolo sussistente sul bene comunque inciderebbe sulla
stima dello stesso e sull’esito della vendita essendo il con-
tratto di locazione comunque opponibile all’acquirente.
Non si ritiene, pertanto, condivisibile l’orientamento del
G.E. laddove afferma l’applicabilità de plano della dispo-
sizione di cui all’art. 2812 comma 1 c.p.c. anche ai dirit-
ti personali di godimento, non apparendo supportata dal
dettato normativo la suddetta interpretazione estensiva in
relazione ad una norma che si atteggia come speciale. D’al-
tronde la natura, dei diritti reali è completamente diversa
rispetto a quella dei diritti personali di godimento, per cui
non si può ritenere di accomunare fattispecie differenti in
assenza di una precisa scelta del legislatore in tal senso.
La ratio sottostante all’art. 2812 comma 1 c.p.c., che
trova la sua logica nel fatto di voler tutelare il creditore
ipotecario rispetto a vincoli che riguardano il diritto di
proprietà, non può giustificare l’applicabilità della dispo-
sizione in oggetto tout court a diritti che non incidono
sulla proprietà del bene. Il bilanciamento tra la tutela del
creditore ipotecario ed il diritto di godimento del bene da
parte del debitore esecutato non deve necessariamente
coincidere con quello effettuato dal legislatore in caso
di diritti reali trascritti dopo l’ipoteca, in quanto il dirit-
to di godimento del bene, non incidendo sulla proprietà,
può essere limitato in misura diversa rispetto a quello del
debitore esecutato di apporre vincoli, reali sul bene ipote-
cato. Va dunque affermata l’opponibilità del contratto di
locazione stipulato dalla (omissis) al creditore ipotecario
ed alla procedura esecutiva”.
Tale conclusione appare, inoltre, supportata anche
dalla sentenza della Corte di cassazione n. 7776/2016, lad-
dove, in un obiter dictum, ha affermato che vi sono diritti
personali di godimento che “resistono dinanzi al prevalen-
te diritto del creditore ipotecario”. “Vi resiste la locazione,
perchè l’ordinamento consente che l’ipoteca si estenda ai
frutti del bene, compresi i canoni di locazione (arg. ex art.
2811 c.c.), che quindi sono soggetti ad espropriazione ai
sensi dell’art. 2808 c.c.. Pertanto, il contratto di locazio-
ne sopravvenuto all’iscrizione d’ipoteca non pregiudica
il creditore ipotecario poiché non priva il bene del valore
d’uso e ne consente la vendita come bene produttivo di
reddito; tanto ciò è vero che quando invece questo non sia
possibile - come nell’ipotesi prevista dall’art. 2643 n. 9 e
dagli ultimi due comma dell’art. 2812 c.c. (cessioni e libe-
razioni di pigioni e fitti non scaduti) - è lo stesso legisla-
tore a prevedere che il diritto del conduttore, che superi
determinati limiti temporali, debba essere trascritto e che
l’iscrizione ipotecaria prevalga sul diritto del conduttore
non trascritto o trascritto successivamente” (cfr in tal
senso anche Cass. S.U. n. 11830/2013 laddove statuisce
che “l’art. 2923 c.c. si riferisce alle locazioni consentite
da chi ha subito l’espropriazione, vale a dire concluse dal
debitore esecutato (o dal fallito) in quanto tale, e risolve
il problema di natura sostanziale dell’apponibilità di tali
locazioni all’acquirente in base al criterio dell’anteriorità
rispetto al pignoramento o al fallimento”).
Le predette argomentazioni sono estensibili anche alla
vicenda in esame, per cui il contratto di locazione deve
ritenersi opponibile alla procedura.
Va ancora rilevato che le eccezioni di nullità del con-
tratto di locazione de quo, sollevate da parte reclamata,
non consentono di giungere ad una diversa conclusione,
in quanto il contratto di locazione deve ritenersi valido,
non essendo stato mai impugnato e non potendosi presu-
mere la conoscenza del contenuto del contratto di mutuo
in capo al reclamante all’epoca della stipula del contratto.
Inoltre l’eccezione sul canone “vile” è stata sollevata
per la prima volta in sede di reclamo e, pertanto, deve di-
chiararsi inammissibile.
Ciò detto, quanto alle spese della fase cautelare in-
nanzi al G.E., questo Collegio ritiene che la sussistenza di
orientamenti contrastanti sull’opponibilità del contratto
di locazione al creditore ipotecario, tra l’altro all’interno
dello stesso Tribunale, giustifica la compensazione delle
spese della fase cautelare tra le parti del giudizio, in rifor-
ma dell’ordinanza reclamata.
Anche le spese di lite del presente giudizio vanno com-
pensate tra le parti in considerazione della reciproca soc-
combenza. (Omissis)
TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA
ORD. 3 APRILE 2018
EST. D. – RIC. CONDOMINIO X C. S.C. ED ALTRO
Parti comuni dell’edificio y Impianto di riscalda-
mento e dell’acqua y Mora nel pagamento dei con-
tributi y Sospensione dell’erogazione ex art. 63,
comma 3, att. c.c. y Ricorrenza dei presupposti ap-
plicativi previsti dalla norma y Ammissibilità.
. I servizi comuni di acqua e riscaldamento non sono
intangibili e, pertanto, a fronte di una perdurante mo-
rosità del condòmino, può trovare applicazione la so-
spensione prevista dall’art. 63, comma 3, att. c.c. (att.
c.c., art. 63) (1)
(1) Con l’ordinanza in epigrafe, in accoglimento del reclamo propo-
sto dal condominio, è stato revocato il provvedimento di segno op-
posto emesso dal medesimo tribunale in data 15 settembre 2017 (in
questa Rivista 2018, 317), ritenendo – piuttosto – di aderire all’impo-
stazione che non ritiene intangibili i servizi di acqua e gas, a fronte
di una perdurante morosità del condòmino.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Condominio proponeva ricorso ex art. 700 c.p.c. al
fine di ottenere dal Tribunale l’autorizzazione alla sospen-
sione, a mente dell’ art. 63, comma 3, disp. att. c.c., dei ser-
vizi di riscaldamento, di acqua calda e fredda e al distacco
dell’antenna televisiva centralizzata, collegati all’immobi-
le di proprietà di S.C. Il condominio assumeva che vi fosse
una ingente e documentata morosità della S., ragion per
cui esso risultava essere creditore della stessa per circa
Euro 18.137,50. In quella sede faceva altresì presente che
l’immobile risultava essere abitato da P.R., in forza di con-
tratto di locazione.
Nel ricorso cautelare e altresì specificato che il condo-
minio si era già attivato nei confronti della proprietaria
morosa, dapprima attraverso procedura monitoria che si
concludeva con l’emanazione del decreto ingiuntivo prov-
visoriamente esecutivo n. 4095/2015, successivamente
mediante instaurazione di procedura esecutiva a tutt’oggi
non conclusasi. Nella stessa era peraltro intervenuta la
Banca Monte dei Paschi dì Siena, che vantava nei con-
fronti della S. un credito privilegiato, in forza di ipoteca
gravante sull’immobile in questione, per Euro 600.000,00.
Nonostante l’attivazione dei predetti giudizi la S. non
sanava il proprio debito, che andava quindi ad aumentare,
gravando sull’intero condominio.
Nell’ambito del procedimento cautelare, la S. rima-
neva contumace, come pure P.R., per il quale il Giudice
disponeva l’integrazione del contraddittorio, in quanto de-
stinatario effettivo delle conseguenze del provvedimento
cautelare richiesto. All’esito di detto giudizio il Giudice
emetteva il provvedimento, oggi oggetto di reclamo, con
cui rigettava le richieste dei condomìni.
Ivi si legge che devono ritenersi incontestati due dati:
la durata ultrasemestrale della morosità e la possibilità di
godimento separato dei servizi di cui il condominio richie-
deva l’autorizzazione alla sospensione; requisiti, questi, ri-
chiesti esplicitamente dall’art. 63, comma 3, disp. att. c.c..
Tuttavia il Giudice, prendendo atto dei diversi orienta-
menti giurisprudenziali che si sono sviluppati rispetto alla
norma ora citata, riteneva di aderire a quello per il qua-
le i servizi essenziali di riscaldamento ed acqua devono
essere in ogni caso garantiti, a mente dell’art. 32 Cost., e
non possono considerarsi recessivi rispetto ad un diritto di
credito che, nel caso che occupa, sarebbe peraltro tutelato
dalla procedura esecutiva in atto. Per dette ragioni riget-
tava il ricorso ex art. 700 c.p.c. presentato dal condominio.
Questi pertanto proponeva reclamo ex art. 669 terdecies
c.p.c. lamentando la contraddittorietà del provvedimento
impugnato, in quanto esso, pur riconoscendo le ragioni
creditorie del ricorrente, la sussistenza del periculum in
mora, del fumus boni iuris e di tutti i restanti requisiti ri-
chiesti dall’art. 700 c.p.c. non riteneva applicabile l’art. 63,
comma 3, disp. att. c.c. relativamente all’erogazione dei
servizi essenziali, in quanto volti direttamente a tutelare il
diritto alla salute, diritto assoluto ed inalienabile.
Il condominio ritiene, viceversa, che la norma in og-
getto non possa trovare limitazione rispetto ai servizi es-
senziali e che, ove il Collegio ritenesse sussistente questa
distonia, sarebbe necessario sollevare questione di legitti-
mità costituzionale, della quale fa espressa richiesta. Le
argomentazioni poggiano, in particolare, sul fatto che la
preclusione all’applicazione dell’art. 63, comma 3, disp.
att. c.c. per presunta violazione dell’art. 32 Cost., laddove
la richiesta riguardi servizi essenziali, comporterebbe l’il-
legittimità costituzionale della norma richiamata, laddove
questa non preclude la possibilità che la sospensione ri-
guardi i servizi essenziali.
Anche nel presente giudizio la proprietaria ed il con-
duttore sono rimasti contumaci.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Ritiene questo Collegio che l’art. 63, comma 3, disp. att.
c.c. possa trovare applicazione nel caso de quo.
Risulta infatti che i servizi di cui si chiede la sospen-
sione relativamente all’immobile di proprietà della S. sono
tutti suscettibili di godimento separato e che la morosi-
tà si è protratta ben oltre un semestre, infatti il procedi-
mento monitorio fu introdotto nel 2013, quando il debito
della S. ammontava ad Euro 8.667,41, mentre ad oggi esso
ammonta ad Euro 18.137,50.
Quanto alla lettura della norma ora citata, si ritiene di
dover aderire all’impostazione che non ritiene "intangibili"
i servizi di acqua e gas a fronte di una perdurante morosità
del condomino (Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giu-
gno 2014, e Tribunale di Brescia, ordinanze del 17 febbraio
2014 e del 21 maggio 2014). In particolare, questo Collegio
aderisce all’impostazione in base alla quale, legittimando
la protrazione del comportamento inadempiente della S.
e/o del conduttore, si arriverebbe alla conseguenza per cui
o il condominio continua a sostenere i costi dell’unità im-
mobiliare morosa o, viceversa, dovrebbe sopportare a sua
volta il distacco delle forniture da parte dell’ente erogato-
re. Si osservi, al proposito, che non possono trarsi validi ar-
gomenti contrari all’impostazione qui seguita dal generico
riferimento al diritto ex art. 32 Cost., vantato dal condòmi-
no e potenzialmente leso dalla decisione del reclamante dì
interrompere l’erogazione dei servizi; infarti, un obbligo, di
esclusiva natura privatistica, di pagare il costo di servizi
che spetterebbe ad altri sostenere, assumendosi in defini-
tiva l’altrui obbligazione a fini solidaristici, non si rinviene
nell’ordinamento, né potrebbe trarsi in via deduttiva dalla
necessità di assicurare la tutela della salute.
Del resto, a voler diversamente opinare, si produrrebbe
una conseguenza paradossale, giacché, in nome del dirit-
to alla salute di colui che resta inadempiente, finirebbe
per esser leso il medesimo diritto di coloro che, viceversa,
adempiono diligentemente le obbligazioni proprie e, altre-
sì, altrui, i quali - in ragione di tale obbligo di "solidarietà
coattiva" e del maggior impegno finanziario che esso com-
porta - potrebbero dover subire a loro volta l’interruzione
del servizio somministrato.
Sul fronte giuspubblicistico, inoltre, si osservi che solo
riguardo al servizio idrico è dettata una disciplina espres-
samente posta a tutela dell’utente moroso che versi in
condizioni di "documentato stato di disagio economico-
sociale", con la previsione di un quantitativo minimo di
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