Tribunale civile di Bari sez. III, 20 novembre 2014, n. 5136

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giur

4/2015 Arch. loc. e cond.

MERITO

Per quel che concerne il quantum, in via equitativa può

stabilirsi, tutto considerando, sia per l’appartamento sia

per il locale commerciale, la misura dell’indennizzo in euro

200,00 mensili per ciascuno ed a far data dal 16 luglio 2013.

Le spese del processo seguono la prevalente soccom-

benza dei resistenti si liquidano come da dispositivo, tenu-

to conto anche dell’effettiva attività svolta. (Omissis)

tribunale Civile di bari

seZ. iii, 20 novembre 2014, n. 5136

est. agnino – riC. Zi.ma. C. se. s.r.l.

Obbligazioni del conduttore in genere y Resti-

tuzione della cosa locata y Obbligo di rimetterla in

pristino y Offerta non formale della prestazione y

Requisiti ai f‌ini dell’esclusione della mora del de-

bitore y Immobile che al momento dell’offerta re-

stituzione necessiti di notevoli lavori per essere

posto in condizioni di normale utilizzo y Rif‌iuto del

locatore y Legittimità.

. È legittimo il rif‌iuto del locatore alla restituzione del-

l’immobile locato f‌ino a quando il locatario non l’abbia

rimesso in pristino e, comunque, l’offerta non formale

della prestazione dovuta è idonea ad escludere la mora

del debitore solo ove si traduca nell’effettiva messa a

disposizione del creditore dell’integrale oggetto della

prestazione a lui dovuta. Conseguentemente, ove ven-

ga accertato che al momento dell’offerta restituzione

l’immobile locato richiedeva notevoli lavori per essere

messo in condizioni di normale utilizzo, deve ritenersi

sussistente un legittimo motivo di rif‌iuto da parte del

locatore. (c.c., art. 1209; c.c., art. 1216) (1)

(1) Sulla prima parte della massima, cfr. Cass. civ. 30 agosto 1995, n.

9207, in questa Rivista 1996, 40. Sui requisiti necessari a che l’offerta

non formale della prestazione sia idonea ad escludere la mora del

debitore, v. Cass. pen., sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13405, in lus&Lex

dvd n. 2/2015, ed. La Tribuna.

svolgimento del proCesso e motivi della deCisione

Con ricorso ex art. 447 c.p.c., l’odierna ricorrente evoca

in giudizio innanzi a questo Tribunale la Se. S.r.l. in liqui-

dazione, esponendo che: a far data dall’1 maggio 1988, la

esistente conduceva in locazione un immobile di sua pro-

prietà sito in Bari via (. . .); con lettera raccomandata dal

18 gennaio 2007, la resistente aveva comunicato il recesso

dal contratto, procedendo alla materiale consegna dell’im-

mobile solo in data 22 febbraio 2008; dal marzo 2007 sino

al febbraio 2008, non aveva più provveduto al pagamento

del relativo canone di locazione, maturando una morosità

pari ad euro 6.348,72; a seguito dalle riconsegna l’immobi-

le versava in un forte stato di degrado ed usura, ed erano

stati effettuati lavori senza autorizzazione alcuna. Tutto

ciò premesso, la ricorrente chiedeva la condanna della

Se. S.r.l. al risarcimento dei danni ex art. 1590 c.c. pari ad

euro 4.816,00 oltre al pagamento dei canoni maturati da

marzo 2007 a febbraio 2008.

Si costituiva in giudizio, la resistente che chiedeva il

rigetto della domanda perché infondata in fatto ed in dirit-

to, spiegando domanda riconvenzionale diretta al rimborso

delle spese sostenute per le esecuzioni dei miglioramenti

ed addizioni effettuate nell’immobile. La causa era istruita

con l’espletamento di una consulenza tecnica, e l’assun-

zione di prove orali, ed alla udienza del 20 novembre 2014

- previa discussione orale - era decisa con sentenza.

La domanda di pagamento dei canoni di locazione è

fondata per tabulas. È noto che, in tema di prova dell’ina-

dempimento di una obbligazione, il creditore che agisca

per l’adempimento della prestazione deve soltanto pro-

vare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto nonché

l’esigibilità della stessa (termine di scadenza), salvo che

intervenga prova del fatto estintivo - costituito dall’adem-

pimento - da parte del debitore (Cass., sez. un., 30 ottobre

2001, n. 13533; sez. III, 28 gennaio 2002, n. 982, sez. III, 21

febbraio 2003, n. 2647; sez. III, 1 aprile 2004, n. 6395; sez.

III, 12 aprile 2006, n. 8615, sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674,

sez. I, 26 gennaio 2007, n. 1743).

Nella fattispecie parte attrice, che agiva per l’adempi-

mento di prestazioni contrattuali (pigioni) di fonte nego-

ziale, esibiva in giudizio il contratto di locazione, avendo la-

mentato il mancato versamento di canoni in ragione di euro

6.348,72, siccome maturati nel corso del rapporto: è eviden-

te, perciò, che il credito, risultante dalla sommatoria della

diverse mensilità corrisposte, è adeguatamente riscontrata

in via documentale e non può che essere def‌initivamente

riconosciuta al creditore la somma pretesa, in mancanza di

fatti estintivi e/o impeditivi addotti dalla parte convenuta.

Sul punto infondata è la tesi prospettata da parte conve-

nuta ad avviso della quale al più dovrebbe essere tenuta a

corrispondere i canoni di locazione maturati da marzo 2007

a luglio 2007, in quanto in tale data l’immobile è stato rila-

sciato ed il ritardo della consegna è da imputarsi esclusiva-

mente alla controparte, giacché avrebbe offerto la restituzio-

ne dell’immobile alla Zo., che non l’ha accettata (cfr. lettere

allegate ai nn. 39 - 50 del fascicolo di parte resistente).

È principio pacif‌ico che è legittimo il rif‌iuto del loca-

tore alla restituzione dell’immobile locato f‌ino a quando

il locatario non l’abbia rimesso in pristino (Cass., sez. III,

2 aprile 2009, n. 7992; Cass., sez. III, 30 agosto 1995, n.

9207), e che comunque l’offerta non formale della presta-

zione dovuta è idonea ad escludere la mora del debitore,

solo ove si traduca nell’effettiva messa a disposizione del

creditore dell’integrale oggetto della prestazione a lui do-

vuta (Cass., sez. III, 29 ottobre 2001, n. 13405). Una volta

quindi che - come si dirà - si è accertato che l’immobile

de quo, al momento dell’offerta restituzione, richiedeva

notevoli lavori per essere messo in condizioni di “normale

utilizzo” (come risulta dall’espletata CTU e dalle foto al-

legate); deve ritenersi che sussisteva un legittimo motivo

di rif‌iuto da parte del locatore, per cui detta offerta non

poteva valere a far escludere la mora del debitore (Cass.,

sez. III, 17 marzo 1999, n. 2419). In materia di riconsegna

dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa

procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 comma 2 c.c., costi-

tuita dall’intimazione al creditore di ricevere tale conse-