Tettoie, pergolati, gazebo e simili

• Autore: Luca Stendardi
• Pagine: 9-10

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Arch. loc. cond. e imm. 5/2018

DOTTRINA

5/2018 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

TETTOIE, PERGOLATI, GAZEBO

E SIMILI

di Luca Stendardi

1. Spesso si considera che determinati manufatti perti-

nenziali a un fabbricato possono essere realizzati senza se-

gnalazione alcuna all’amministratore comunale. Si ritiene

infatti che un semplice arredo esterno non abbia alcuna rile-

vanza da un punto di vista edilizio, rientrando tra le attività

di edilizia libera, o al più tra gli interventi sottoposti a D.I.A.

2. A volte detti manufatti si considerano quali pertinen-

ze del fabbricato principale.

In materia edilizia è qualif‌icabile pertinenza qualsiasi

manufatto strumentale rispetto ad uno principale e di di-

mensioni modeste rispetto a quest’ultimo.

Più in particolare la pertinenza è conf‌igurabile quando

vi è un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra cosa

accessoria e principale, cioè un nesso che non consenta

altro che la destinazione della cosa ad un uso pertinen-

ziale durevole.

Inoltre, ai f‌ini edilizi, il manufatto può essere conside-

rato pertinenza quando non solo è preordinato ad un’og-

gettiva esigenza dell’edif‌icio principale e funzionalmente

inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autono-

mo valore di mercato e non comporta un c.d. carico urba-

nistico (Consiglio di Stato, VI, 5 gennaio 2015, n. 13).

3. La giurisprudenza ha chiarito alcune caratteristi-

che di tali strutture; altre def‌inizioni sono contenute nel

regolamento edilizio tipo redatto su testo concordato tra

Stato, Regioni e Comuni.

E quindi è stato precisato che il pergolato è costituito

da una struttura realizzata al f‌ine di adornare e ombreg-

giare giardini o terrazze e consiste in un’impalcatura, ge-

neralmente di sostegno di piante rampicanti, formata da

due (o più) f‌ile di montanti verticali riuniti superiormente

da elementi orizzontali posti ad una altezza tale da con-

sentire il passaggio delle persone.

Il pergolato, per sua natura, è una struttura aperta su

almeno tre lati e nella parte superiore.

Normalmente non necessita di titoli abilitativi edilizi.

Tuttavia quando il pergolato viene coperto, nella parte

superiore (anche per una sola porzione) con una strut-

tura non facilmente amovibile (realizzata con qualsiasi

materiale) è assoggettato alle regole dettate per la realiz-

zazione delle tettoie.

Si è pure precisato che il pergolato ha una funzione or-

namentale, è realizzato in una struttura leggera in legno o

in altro materiale di minimo peso, deve essere facilmente

amovibile in quanto privo di fondamenta, e funge da soste-

gno per piante rampicanti, attraverso le quali realizzare

riparo e ombreggiatura di superf‌ici di modeste dimensioni

(Consiglio di Stato sez. IV, n. 5409/2011).

Il gazebo, nella sua conf‌igurazione tipica, è una strut-

tura leggera, non aderente ad altro immobile, coperta

nella parte superiore ed aperta ai lati, realizzata con una

struttura portante in ferro battuto, in alluminio o in legno

strutturale, talvolta chiuso ai lati da tende facilmente ri-

muovibili. Spesso il gazebo è utilizzato per l’allestimento

di eventi all’aperto, anche sul suolo pubblico, e in questi

casi è considerata una struttura temporanea. In altri casi

il gazebo è realizzato in modo permanente per la migliore

fruibilità di spazi aperti come giardini o ampi terrazzi.

La veranda è stata def‌inita quale locale o spazio coper-

to avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o

portico, chiuso sui lati da superf‌ici vetrate o con elementi

trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente

apribili.

La veranda, realizzabile su balconi, terrazzi, attici o

giardini, è caratterizzata quindi da ampie superf‌ici vetrate

che all’occorrenza si aprono tramite f‌inestre scorrevoli o

a libro.

Per questo la veranda, dal punto di vista edilizio deter-

mina un aumento della volumetria dell’edif‌icio e una mo-

dif‌ica della sua sagoma necessitando quindi del permesso

di costruire.

La tettoia è costituita da un elemento edilizio di co-

pertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura

discontinua, adibita ad usi accessori oppure alla fruizione

protetta di spazi pertinenziali.

A sua volta la loggia o loggiato si def‌inisce quell’ele-

mento edilizio praticamente coperto, non aggettante,

aperto su almeno un fronte, munito di ringhiera o para-

petto, direttamente accessibile da uno o più vani interni.

Viene def‌inita pensilina l’elemento edilizio di copertu-

ra posto in aggetto alle pareti perimetrali esterne di un

edif‌icio e priva di montanti verticali di sostegno.

Si deve però tener presente che, oltre a soddisfare

esigenze di tipo non precario, la struttura che non sia fa-

cilmente amovibile può impattare in modo signif‌icativo

sull’ambiente circostante.

4. La questione relativa alla non necessità del previo

titolo abitativo non può essere risolta sulla base della

pretesa precarietà delle opere, fondata sulla amovibilità

delle strutture e sulla loro ridotta consistenza. Dall’art. 3,

comma 1, lett. e 5, del Testo Unico dell’Edilizia è possibile

trarre una nozione di “opera precaria”; la stessa è fonda-

ta non sulle caratteristiche dei materiali utilizzati per le

opere né sulle modalità di ancoraggio delle stesse al suolo

quanto piuttosto sulle esigenze (di natura stabile o tempo-

ranea) che esse siano dirette a soddisfare.

La norma qualif‌ica infatti, tra i vari tipi di interven-

ti di nuova costruzione (come tali assoggettati al previo

rilascio del titolo abitativo) “l’installazione di manufatti

leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi ge-

nere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni

che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro op-

È importante per l’amministratore considerare come,

prima di agire in giudizio, le spese devono necessaria-

mente essere state approvate dall’assemblea. È noto che

il ricorso da parte dell’amministratore del condominio al

procedimento monitorio ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.

nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo

delle spese approvato dall’assemblea postula - avuto ri-

guardo alla natura eccezionale della norma e del fatto che

il decreto ingiuntivo presuppone l’esistenza di una prova

scritta del credito proveniente dal debitore - la ricorrenza

dell’approvazione del bilancio (preventivo o consuntivo)

da parte dell’assemblea” (Cass. 8 marzo 2001, n. 3435).

L’amministratore, quindi, deve prestare attenzione alla

documentazione da consegnare al legale e che questi do-

vrà depositare in giudizio per poter ottenere l’immediata

esecutività del decreto; se il contributo si riferisce a quan-

to previsto nel bilancio preventivo (1135, comma 1, n. 2),

c.c.) deve produrre: il bilancio preventivo e il relativo sta-

to di ripartizione; se il contributo si ferisce a quanto sta-

bilito nel bilancio consuntivo (1135, comma 1, n. 3), c.c.)

deve produrre: il bilancio consuntivo e il relativo stato di

ripartizione.

(*) Intervento tenutosi al 27° Convegno Coordinamento legali Con-

fedilizia tenutosi a Piacenza il 16 settembre 2017.