Termine per il pagamento dei canoni scaduti

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Le massime qui riprodotte sono state tratte dalla banca-dati della CASA EDITRICE LA TRIBUNA e - straordinariamente - dalla terza edizione (2001) de Il codice delle locazioni (a cura di CORRADO SFORZA FOGLIANI, ROBERTO BAGLIONI, STEFANO MAGLIA) Ed. La Tribuna; quelle della Corte di Cassazione senza l'indicazione degli estremi di pubblicazione sono massime ufficiali del C.E.D.

Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

È infondata, in riferimento agli artt. 3 e 24 Cost., la questione di legittimità costituzionale dell'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui prevede la possibilità di sanare in sede giudiziale la morosità, impedendo in tal modo la risoluzione del contratto nel solo procedimento per convalida di sfratto e non anche nel giudizio ordinario di risoluzione per inadempimento.

* Corte cost., 21 gennaio 1999, n. 3, Salemme ed altri c. Petrucci, in questa Rivista 1999, 53.

La L. 27 luglio 1978, n. 392, quanto ai nuovi contratti, ha previsto la sanatoria della morosità per le sole locazioni ad uso di abitazione, cui si applica l'art. 5 della stessa legge, e tale sanatoria non è estensibile alle locazioni non abitative.

* Cass. civ., Sezioni Unite, 28 aprile 1999, n. 272, Soc. Micheletti c. Soc. Soiltecnica, in questa Rivista 1999, 397.

La richiesta del termine di grazia, pur se vale ad impedire l'emissione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato; non comporta rinuncia ad una eventuale azione di ripetizione da parte del conduttore moroso di somme pagate in eccedenza all'equo canone.

* Cass. civ., sez. III, 7 novembre 2000, n. 14481, Serra c. Saiu, in questa Rivista 2000, n. 6.

La L. n. 392/1978 non ha, neppure implicitamente, abrogato il procedimento per convalida di sfratto di cui all'art. 657, c.p.c. ma ha apportato - con specifico riferimento allo sfratto per morosità - particolari modifiche, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di sanare la morosità, con l'effetto di impedire, alla prima udienza, la convalida dello sfratto o, successivamente, l'emissione dell'ordinanza di rilascio, ai sensi dell'art. 665, stesso codice, con la conseguenza che, qualora - concesso dal pretore il termine di grazia di cui all'art. 55 della L. n. 392/1978 - l'intimato non provveda a sanare la morosità del termine perentorio concessogli, detto giudice non è tenuto a decidere con sentenza sulla domanda di risoluzione, ma può emettere, nel concorso delle altre condizioni, il provvedimento di convalida, che non assume natura di sentenza e non è passibile di impugnazione mediante appello.

* Cass., sez. III, 16 gennaio 1990, n. 160, Attolino c. Vanacori.

In tema di locazione di immobili urbani, la legge 27 luglio 1978, n. 392, all'art. 55, ha inserito, nel procedimento speciale per convalida di sfratto, un subprocedimento di sanatoria, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di evitare la convalida dello sfratto o, successivamente, la emissione dell'ordinanza di rilascio, attraverso la corresponsione dei canoni dovuti, con la conseguenza che, ove il conduttore non abbia manifestato alcuna opposizione all'intimato sfratto, limitandosi a richiedere il termine per sanare la morosità, non potrà, in caso di attestazione dell'intimante di mancata o incompleta sanatoria nel termine assegnato, fondare la sua opposizione, volta ad impedire la emissione a suo carico del provvedimento definitivo di rilascio ex art. 663, primo comma, c.p.c., che su eccezioni relative al completo adempimento della obbligazione nella forma qualificata derivata dal provvedimento di assegnazione del termine.

* Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 2000, n. 13538, Romeo ed altra c. Nigro, in questa Rivista 2000, n. 6.

La speciale sanatoria della morosità del conduttore prevista dall'art. 55 legge 27 luglio 1978 n. 392 è subordinata al pagamento integrale oltre dei canoni scaduti, degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice, per cui in caso di pagamento incompleto la morosità persiste e va escluso che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità.

* Cass. civ., sez. III, 9 febbraio 1998, n. 1320, Villari c. Crinò ed altro. [RV512396]

In tema di locazioni di immobili urbani, qualora il conduttore cui sia stato intimato lo sfratto per morosità nel pagamento del canone, ottenuta la concessione del termine di grazia previsto dagli artt. 5 e 55 legge 27 luglio 1978 n. 392, non provveda, nel termine concesso, al pagamento integrale dei canoni scaduti con gli interessi e le spese processuali liquidate dal giudice in sede di concessione del termine, legittimamente viene emessa nella successiva udienza, alla quale la causa è stata rinviata, ordinanza di convalida di sfratto, senza necessità di una nuova verifica della residua inadempienza, trattandosi di termine perentorio, come risulta dall'ultimo comma dell'art. 55 citato.

* Cass. civ., sez. III, 18 febbraio 1998, n. 1717, Taumac Srl c. Azionaria Casermaggi Soc. [RV512746]

Qualora il conduttore, cui sia stato intimato sfratto per morosità ai sensi dell'art. 658 c.p.c. e concesso dal giudice il termine di grazia ex art. 55 della legge 27 luglio 1978 n. 392, non provveda alla sanatoria nel termine stabilito, il giudice deve emettere non già la convalida prevista all'art. 663 c.p.c., bensì il provvedimento di rilascio di cui all'art. 56 della suddetta legge il quale, pur avendo natura costitutiva in quanto risolve il rapporto lcoatizio, deve rivestire la forma dell'ordinanza, senza che occorra la pronuncia di una sentenza, la cui necessità non risulta da alcuna norma né è dato desumere dall'ultimo comma del richiamato art. 55.

* Cass., sez. III, 24 luglio 1981, n. 4792, Biglietto c. Aran.

La speciale sanatoria della morosità del conduttore trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. e non pure quando sia introdotto un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del terzo comma dell'art. 1453 c.c., non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda. Tale sanatoria è subordinata, dal primo comma dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, al pagamento oltre che dei canoni scaduti, anche degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice. Ne consegue che, in caso di incompleta sanatoria, legittimamente viene emessa, una volta scaduto il termine di grazia, ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., dovendosi ritenere che la morosità persiste, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di una nuova verifica sotto il profilo della gravità.

* Cass. civ., sez. III, 7 agosto 1996, n. 7253, Alessandri c. Roncan, in questa Rivista 1996, 891. Page 470

La particolare sanatoria della morosità nel pagamento del canone di locazione stabilita dall'art. 55 della legge sull'equo canone trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. e non pure qualora sia introdotto, con citazione, un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del terzo comma dell'art. 1453 c.c., non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda.

* Cass. civ...