Sui limiti di tempo per la ripetizione del canone ultralegale

• Autore: Franco Petrolati
• Pagine: 359-362

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@1. Rilevanza del problema dopo le riforme

La disciplina sul c.d. equo canone aveva ricevuto, com'è noto, una prima significativa riduzione del proprio ambito di applicazione, con riferimento agli immobili ultimati prima dell'11 luglio 1992, mediante la c.d. miniriforma dei patti in deroga (art. 11 D.L. 11 luglio 1992 n. 333, conv. nella L. 8 agosto 1992 n. 359), che aveva consentito al locatore, a partire dal 14 agosto 1992, di sottrarsi al limite massimo del canone, fissato dagli artt. 12 e seguenti della legge 27 luglio 1978 n. 392, verso il riconoscimento di una durata tendenzialmente doppia del rapporto di locazione.

La legge di riforma della locazione abitativa ha, quindi, definitivamente liberalizzato il corrispettivo del godimento dell'immobile in relazione ai contratti «stipulati o rinnovati» dopo il 30 dicembre 1998, abrogando espressamente le norme sull'equo canone e, in particolare, espungendo dal sistema l'art. 79 della L. n. 392/78 (art. 14, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431).

In virtù della disciplina transitoria le disposizioni antevigenti continuano, tuttavia, ad applicarsi ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della riforma (art. 14, comma 5, l. cit.), fino al momento in cui non viene stipulato un nuovo contratto oppure si rinnova tacitamente quello preesistente sotto l'impero del nuovo sistema (art. 2, comma 6, l. cit.).

È accaduto, quindi, che un medesimo conduttore, dopo un originario rapporto di locazione soggetto all'equo canone, abbia poi novato il titolo contrattuale, pur senza rilasciare materialmente l'immobile, mediante la stipulazione del c.d. patto in deroga - nel periodo compreso tra il 14 agosto 1992 ed il 29 dicembre 1998 - oppure in epoca ancora successiva, a partire dal 30 dicembre 1998, le parti abbiano optato per delle nuove tipologie contrattuali, in modo esplicito o tacito.

Tali vicende del rapporto certamente non precludono, di per sé, al conduttore di agire per l'accertamento dell'equo canone e la ripetizione dell'indebito, ai sensi dell'art. 79 L. n. 392/78, in relazione al periodo in cui il contratto è rimasto sottoposto alla disciplina imperativa sulla misura del canone: tuttavia acquistano peculiare rilievo le questioni relative ai limiti temporali entro i quali è ammissibile l'azione di ripetizione.

L'art. 79, comma 2, l. cit., infatti, prevede che tale azione è «proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile», con ciò chiaramente sancendo un termine, a pena di decadenza, a carico del conduttore.

Non è sicuro, invece, il rapporto tra la suindicata decadenza ed il regime di prescrizione e va, altresì, riesaminata la questione relativa alla decorrenza del termine semestrale, a fronte dei sopravvenuti mutamenti del titolo contrattuale di godimento dell'abitazione.

@2. Prescrizione e decadenza

@@2.1. Orientamenti in giurisprudenza e dottrina

Va premesso che secondo il condivisibile orientamento della Suprema Corte l'azione del conduttore, volta a ripetere quanto versato in eccedenza rispetto a canone legale, è soggetta agli stessi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito, talché il diritto al rimborso si prescrive nell'ordinario termine decennale ai sensi dell'art. 2946 c.c.: non può, infatti, applicarsi la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, non venendo in questione una obbligazione da fatto illecito (ex delicto) né quella quinquennale di cui all'art. 2948 n. 3 c.c., relativa al contrapposto credito del locatore per il corrispettivo della locazione (Cass. 14 marzo 1995 n. 2936, in questa Rivista 1995, 598).

In tale pronuncia, tuttavia, non è stata espressamente esaminata - in quanto irrilevante nella fattispecie affrontata - la questione relativa alla compatibilità della prescrizione con il termine perentorio previsto dall'art. 79, comma 2, l. cit..

Nella giurisprudenza di merito il problema è stato variamente risolto.

Secondo un indirizzo interpretativo il termine semestrale di decadenza assorbe ed esclude ogni altro termine di prescrizione se, quindi, il conduttore agisce per la ripetizione dell'indebito entro sei mesi dal rilascio nessuna prescrizione potrebbe essergli opposta (in tal senso Pret. Firenze, 5 dicembre 1996 n. 1842, in questa Rivista 1997, 665; Pret. Udine, 6 ottobre 1989, in questa Rivista 1990, 134; Pret. Molfetta, 3 aprile 1987, in questa Rivista 1987, 561; Pret. Verona, 26 giugno 1985, in questa Rivista 1985, 238).

In dottrina l'orientamento è stato condiviso da F. LAZZARO, Le locazioni ad uso abitativo, Milano 1993, 191; BUCCI-MALPICA-REDIVO, Manuale delle locazioni, Padova, 1989, 245; M. TAMPONI, Equo canone...