Le Tabelle millesimali nel condominio

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 609-617

Relazione svolta al XV Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 10 settembre 2005.

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@1. Le norme

Il punto di partenza per ogni discorso in tema di tabelle millesimali è costituito dalle disposizioni dell'art. 68 disp. att. c.c. Per l'importanza che la norma ha ai fini del nostro discorso conviene scorrerne le disposizioni. Queste prevedono che:

Per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice civile, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini

.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio

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Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano

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Il quadro della materia è completato dall'art. 69 disp. att. c.c. che regola l'ipotesi - che in un certo senso può considerarsi «patologica» - della modifica delle tabelle millesimali e fornisce - pur in una chiave «negativa» - ulteriori elementi di disciplina dell'istituto. Esso dispone quanto segue:

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano

.

Oltre alle norme ora ricordate vanno segnalate poi - quali elementi che contribuiscono alla disciplina della materia - tutte le ulteriori disposizioni del codice civile in tema di condominio che fanno riferimento al valore proporzionale delle unità immobiliari (la prima delle quali è la disposizione dell'art. 1118 c.c.).

@2. Che cosa sono le tabelle millesimali

Sulla scorta del contenuto delle norme ora ricordate possiamo dare risposta al primo dei quesiti sopra accennati. Che cosa sono le tabelle millesimali?

Utilizzando le parole dell'art. 68 citato possiamo dire che i millesimi (e dunque le tabelle millesimali) sono l'«espressione» del valore delle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva in rapporto al valore «dell'intero edificio» di cui fanno parte.

Va fatta però subito una precisazione. Le tabelle millesimali costituiscono lo specchio dei valori proporzionali propri delle sole unità immobiliari di proprietà esclusiva facenti parte dell'edificio condominiale: resta invece escluso da ogni considerazione ai fini della determinazione e del computo dei millesimi il valore delle parti comuni dell'edificio. L'espressione «intero edificio» utilizzata dall'art. 68 deve intendersi dunque quale riferimento al solo complesso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, e non già all'edificio nella sua interezza, comprensivo anche delle parti comuni (il che - come vedremo - ha rilevanza anche con riguardo alle questioni concernenti la modifica delle tabelle millesimali: di regola infatti sono solamente i mutamenti delle condizioni e del valore delle parti di proprietà esclusiva dell'edificio che possono dare luogo alla modifica delle tabelle millesimali).

Ciò chiarito, va poi sottolineato come l'art. 68 citato richiami ripetutamente - con riguardo alla tabella millesimale - il regolamento di condominio: esso dispone infatti, come si è visto, che «il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di piano» e che questo deve essere espresso «in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio». Queste disposizioni farebbero pensare che le tabelle millesimali siano (o comunque debbano essere) strettamente collegate al regolamento di condominio (del quale anzi - secondo la norma - dovrebbero fare parte integrante). Anche in questo caso però nella lettura della norma è necessaria una certa elasticità: la disposizione in esame infatti - contrariamente a quanto potrebbe ravvisarsi sulla base di una prima lettura - non fissa una regola unica e rigida in tema di modalità di formazione e di collocazione della tabella millesimale, ma si limita ad indicare una (tra le diverse) possibilità che al riguardo possono prospettarsi. Per rendersi conto di ciò è sufficiente considerare che da un lato è certo che la presenza delle tabelle millesimali è imposta per tutti i condominii (e non soltanto per quelli nei quali vi sia un regolamento: del resto va ricordato che l'art. 1138 c.c. impone l'esistenza del regolamento non in tutti i condominii ma solamente in quelli che vedano la presenza di più di dieci condomini) e che d'altro lato è pacifico che le tabelle millesimali possono essere formate ed essere collocate anche in una sede diversa dal regolamento di condominio.

@3. A che cosa servono le tabelle millesimali

Dobbiamo domandarci a questo punto a che cosa servono le tabelle millesimali (e cioè quali ne sono le funzioni).

La risposta al quesito è data ancora dall'art. 68 disp. att. c.c. I millesimi servono innanzitutto - dice la norma - all'applicazione degli articoli 1123, 1124 ePage 610 1126: essi determinano la misura dell'obbligo di contribuzione di ciascun condomino alle spese comuni.

In secondo luogo servono - sempre secondo la previsione della norma - all'applicazione dell'art. 1136 c.c.: il che significa che i millesimi determinano le condizioni per la costituzione dell'assemblea e per l'adozione delle delibere assembleari.

Queste sono le funzioni dei millesimi sulla base della previsione della norma. Deve aggiungersi però che i millesimi - oltre a quelle ora indicate - svolgono nell'ambito del condominio anche ulteriori funzioni altrettanto importanti: prima tra tutte quella di definire la misura della quota di comproprietà delle parti comuni dell'edificio di spettanza di ciascun condomino (si veda al riguardo quanto prevede l'art. 1118 c.c.: «il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente» - e cioè sulle parti comuni dell'edificio - «è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti»).

@4. La pluralità delle tabelle millesimali

Proprio in relazione alle diverse finalità ed alle specifiche e differenziate utilità delle tabelle millesimali si suole nella prassi prendere in considerazione ed utilizzare non una sola ma più tabelle millesimali.

Ciò con riguardo ad almeno due distinti profili: - per un verso si fa riferimento a plurime e distinte tabelle millesimali in relazione all'ipotesi che nell'ambito del condominio siano presenti parti dell'edificio che siano comuni solamente ad alcuni condomini («condominio parziale»);

- per altro verso si parla di distinte tabelle millesimali in relazione all'utilizzo delle tabelle per la ripartizione delle diverse categorie di spese tra i condomini: a questo riguardo si suole parlare di tabelle generali di spesa, di tabelle relative alle scale ed all'ascensore, di tabelle relative al riscaldamento, ecc.

4.1. - Uno dei profili sotto i quali la questione della pluralità delle tabelle millesimali si pone è legato all'ipotesi dell'adozione di decisioni o comunque di iniziative in relazione a parti dell'edificio che siano oggetto di proprietà comune non a tutti bensì solamente ad alcuni condomini.

Da qualche tempo soprattutto nella giurisprudenza della Corte di cassazione è stata approfondita e valorizzata la figura del «condominio parziale»: che si ha in ogni caso in cui vi sia un collegamento tra beni, impianti o servizi e solamente alcune (o comunque non tutte le) unità immobiliari di proprietà esclusiva facenti parte del condominio ¹ (collegamento che si instauri «sulla base della necessità per l'esistenza o per l'uso, ovvero della destinazione all'uso o al servizio di determinate cose, impianti e servizi a vantaggio soltanto di talune unità immobiliari»), ovvero comunque in ogni caso in cui vi siano cose, impianti o servizi che, per legge o per titolo, appartengono soltanto ad alcuni condomini ². Il «condominio parziale» - è stato sottolineato - si distingue dall'ipotesi della separazione dei condomini disciplinata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. sia con riguardo ai rispettivi presupposti di fatto (si consideri infatti che il condominio parziale si ha anche quando non sia possibile procedere alla separazione, dal momento che in questo caso non vi è una parte dell'edificio che abbia i caratteri di edificio autonomo) sia con riguardo ai rispettivi fatti costitutivi (il condominio parziale - contrariamente a quanto si verifica per l'ipotesi di cui agli artt. 61 e 62 citati - viene infatti ad esistenza ope legis) ³.

Ora: in tutti le ipotesi di «condominio parziale» (ipotesi che peraltro - è bene ricordare - sono presenti in tutti - o in quasi tutti - i condomini: è infatti assolutamente normale che nell'ambito di un edificio in condominio esistano cose o servizi che siano comuni solamente ad alcuni condomini) si tratta di valutare se debba essere adottata - ai fini dell'individuazione dei condomini ammessi a partecipare all'assemblea (e dunque con riguardo ai requisiti per la costituzione dell'assemblea) ovvero ai fini della determinazione della maggioranza per la validità della deliberazione (e dunque con riguardo alla votazione ed all'esito di questa) - la tabella millesimale generale ovvero la tabella millesimale specifica limitata alla comproprietà del bene interessato dalla delibera. Senza dimenticare peraltro che l'ipotesi del «condominio parziale» comporta certamente conseguenze anche sul piano della ripartizione degli oneri economici relativi alla conservazione ed alla gestione dei beni oggetto di comunione...