Sulla simulazione del contratto di locazione

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 493-495

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che la dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell'art. 80 della medesima legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) esclude che il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell'immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio possa trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione. Conseguentemente, affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva e la stipulazione di una locazione per uso diverso da quello abitativo possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile nel caso in cui, a causa della conoscenza che anche il locatore abbia della effettiva esigenza del conduttore di destinare l'immobile a stabile abitazione, risulti solo formale la volontà di entrambe le parti di concludere una locazione per uso diverso. L'onere di provare l'accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale, peraltro, ha la facoltà di ricorrere anche alla prova per testimoni (e, quindi, anche a quella per presunzioni) poiché la prova tende a far valere l'illiceità delle dissimulate clausole contra legem (art. 79, comma 1, L. n. 392 del 1978 cit. e art. 1417 c.c.), salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d'ufficio dal giudice, a norma del comma 3 dell'art. 447 bis c.p.c., introdotto dalla L. n. 353 del 1990.

In altri termini, proprio perché si verte in ipotesi di simulazione relativa, è necessario che le parti contrattuali non solo non vogliano il contratto simulato, ma anche che le stesse vogliano il contratto dissimulato.

Ne consegue che in merito a questo contratto dissimulato è necessario che si sia formato il consenso di entrambe le parti. E infatti nella struttura della simulazione relativa occorre che il contratto dissimulato sia voluto da entrambe le parti.

Se una sola delle parti (nella specie il locatario) vuole un contratto diverso da quello apparente (mentre l'altra vuole solo il contratto apparente), non si versa più in ipotesi di simulazione, ma in ipotesi di irrilevante riserva mentale.

Quindi, qualora nella stipulazione di un contratto di locazione per uso ufficio, sussista un intento elusivo soltanto unilaterale ex latere conductoris, nel senso che questi, pur intendendo adibire l'immobile ad abitazione primaria e stabile, abbia accettato la proposta di locazione dell'immobile formulatagli dal locatore, detto intento resta inevitabilmente circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale, non potendosi legittimamente sostenere (per effetto della sentenza della Corte cost. n. 185/1988) che ciò che rileva in subiecta materia, sia esclusivamente l'elemento oggettivo dell'effettiva destinazione dell'immobile, senza alcuna indagine sulla volontà effettiva delle parti.

L'orientamento, secondo cui in ipotesi di simulazione relativa in tema di locazione per finalità abitativa stabile e primaria è rilevante l'atteggiamento psicologico del locatore, per cui sussiste detta simulazione ogni qual volta il conduttore dimostri che l'inesistenza della diversa finalità locativa (e per converso l'esistenza della finalità locativa abitativa, stabile e primaria) era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base all'obiettiva situazione di fatto conosciuta al momento del contratto, può essere condiviso solo nei limiti in cui esso non urti contro la struttura della simulazione relativa suddetta, cioè, solo sotto il profilo probatorio.

Tale conoscenza della situazione di fatto da parte del locatore, infatti, non può mai sostituire il consenso del locatore al negozio dissimulato, ma può solo essere utilizzato dal giudice di merito quale elemento da cui presumere, in relazione alle circostanze concrete, la simulazione della locazione apparente e l'esistenza di una locazione dissimulata.

La decisione è da condividere. In proposito va osservato che la nullità delle clausole del contratto di locazione per uso abitativo in contrasto con le disposizioni della legge sull'equo canone relative alla durata e alla...