Sulla prova della proprietà esclusiva nel condominio

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 40-42

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che relativamente alle parti dell'edificio elencate, espressamente o per relationem, dall'art. 1117 c.c., la pro-Page 41prietà comune si fonda su un duplice collegamento strumentale, materiale e funzionale: la necessità per l'esistenza o per l'uso delle cose, degli impianti o dei servizi comuni a vantaggio dei piani o delle porzioni di piano di proprietà esclusiva, ovvero la destinazione delle parti comuni all'uso o al servizio delle unità immobiliari in proprietà solitaria. Nel caso in cui sussistano i suddetti requisiti - il collegamento materiale o quello funzionale - la deroga alla proprietà comune può essere disposta solamente dal titolo (sono oggetto di proprietà comune «se il contrario non risulta dal titolo», art. 1117 comma 1 cit.).

L'ipotesi del cosiddetto condominio parziale, vale a dire della proprietà limitata alle cose, agli impianti ed ai servizi destinati a vantaggio di una parte (autonoma) dell'edificio o soltanto di alcune, determinate unità immobiliari (art. 1123 comma 3 c.c.), si fonda sul difetto del ricordato collegamento, materiale e funzionale, in favore di tutti i piani o le porzioni di piano: in altre parole, le cose appartengono soltanto ai titolari delle unità immobiliari, per l'esistenza o per l'uso delle quali le parti comuni sono necessarie, o al cui uso o servizio sono destinate.

Per conseguenza, il condomino, il quale pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall'art. 1117 cit., ha l'onere di fornire la prova della sua assunta proprietà derivante dal titolo contrario.

La decisione va condivisa.

In proposito va precisato che la presunzione di condominialità, stabilita per talune parti dell'edificio dall'art. 1117 c.c., può esser vinta non solo dal titolo convenzionale in virtù del quale si dà formalmente vita al condominio, che espressamente o implicitamente attribuisca una determinata parte dell'edificio alla proprietà esclusiva di uno o più condomini, bensì anche dal primo atto di trasferimento dell'originario unico proprietario di unità immobiliari facenti parte dell'edificio, quando da esso risulti la volontà delle parti di sottrarre alla collettività dei condomini la proprietà di una parte dell'edificio potenzialmente destinata all'uso comune (Cass. 4 giugno 1999 n. 5442).

Va, inoltre, osservato al fine di stabilire se sussiste un titolo contrario alla presunzione di...