Sulla partecipazione dei condòmini all'assemblea per deliberare la ristrutturazione dell'ascensore

• Autore: Renato Del Chicca
• Pagine: 639-640

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giur

Arch. loc. e cond. 6/2015

LEGITTIMITÀ

SULLA PARTECIPAZIONE

DEI CONDÒMINI ALL’ASSEMBLEA

PER DELIBERARE

LA RISTRUTTURAZIONE

DELL’ASCENSORE

di Renato Del Chicca

La pronuncia ha esaminato le doglianze espresse dai

ricorrenti aventi ad oggetto, sotto prof‌ili diversi, la que-

stione della partecipazione di tutti i condòmini all’assem-

blea convocata per la deliberazione in ordine all’inter-

vento di ristrutturazione dell’ascensore condominiale e

a quella collegata della ripartizione delle spese relative

all’impianto.

Si fa proprio nella pronuncia l’assunto della sentenza

della Corte n. 5975 del 2004, che viene riferito, secondo

cui "la disciplina contenuta negli artt. 1123-1125 c.c., sul

riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile

di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il rego-

lamento condominiale che abbia natura contrattuale; "ed

anche che" ... con riguardo alla ripartizione delle spese per

la manutenzione, ricostruzione e installazione dell’ascen-

sore deve ritenersi legittima non solo una convenzione che

ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da

quella legale ma anche quella che preveda l’esenzione to-

tale o parziale per taluno dei condomini dall’obbligazione

di partecipare alle spese medesime. In quest’ultima ipote-

si ... si ha il superamento della presunzione di comproprie-

tà su quella parte del fabbricato."

L’oggetto della sentenza in esame si collega evidente-

mente con il controverso istituto del condominio parziale.

Per trattare l’argomento è necessario rifarsi all’esame

della sentenza a Sezioni Unite della Cassazione n. 7449 del

7 luglio 1993, lontana nel tempo, mai contraddetta aperta-

mente da altre successive pronunce.

Il ricorso, oggetto della sentenza, era stato assegnato

all’esame delle Sezioni Unite sul presupposto che si fosse

formato un contrasto tra le sentenze della Corte di Cassa-

zione nell’interpretazione dell’art. 1117 del codice civile,

perché la comunione del bene mentre per alcune di esse

sarebbe esclusa dalla sua destinazione all’uso e al godi-

mento di una sola parte dell’immobile, per altre dovrebbe

risultare sempre da un atto scritto.

Riporto diversi brani della pronuncia che sembrano

precisi e condivisibili anche se non tenuti in considerazio-

ne da diverse successive sentenze delle sezioni semplici

della Corte di Cassazione, come apparirà evidente da una

semplice lettura.

“La norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo

che: «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari

dei diversi piani o porzioni di piani di un edif‌icio, se il

contrario non risulta dal titolo», le cose in essa elencate

nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale

di comunione delle stesse, come erroneamente si è affer-

mato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha dispo-

sto che detti beni sono comuni a meno che non risultino

di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere

costituito o dal regolamento contrattuale o dal comples-

so degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari

o anche dall’usucapione. E che la norma non abbia pre-

visto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara

lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla

considerazione che nel codice si parla esplicitamente di

presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situa-

zioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v.

art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D’altra parte, se con la di-

stinzione dell’art.1117 si fosse effettivamente prevista la

presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova

della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e

non soltanto con il titolo".

È di tutta evidenza la constatazione che la puntuale

affermazione soprariportata letteralmente sia stata disat-

tesa o ignorata da tutte le successive sentenze di merito

o di legittimità nelle quali si sia scritto di "presunzione di

comproprietà".

Prosegue la sentenza: «Tuttavia, con le pronunce di

questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di

presunzione, non si è inteso affermare che la prova della

proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117

cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con

il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma

si sono volute escludere dallo stesso complesso delle

cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche

strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio

esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato

edif‌icio".

In altri termini "la destinazione particolare esclude

già all’origine che il bene rientri nella categoria delle

cose comuni, e che od esso possa quindi riferirsi la norma

dell’art. 1117 del codice civile. Come esempio chiarif‌ica-

tore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per

accedere a un solo appartamento dell’edif‌icio condomi-

niale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclu-

siva del titolare di questa unità immobiliare, ma non per-

ché la sua destinazione particolare superi la presunzione

legale di comunione bensì in quanto in tale caso la scala

per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio

nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del co-

dice civile".

Sulla base dei principi soprariportati non sembra con-

divisibile la pronuncia già ricordata n. 5975/2004 laddove

a riguardo delle spese per la manutenzione dell’ascenso-

re richiede per la esenzione dalle stesse di un condòmi-