Sul supercondominio

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 422-424

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che i principi e le disposizioni dettati dal codice civile del 1942 in tema di condominio si prestano a disciplinare anche i complessi immobiliari.

La relazione di accessorietà tra beni principali e numerose parti comuni accessorie giustifica, infatti, l'applicazione delle norme specifiche sul condominio ai supercondomini.

L'affermazione muove da un dato positivo preciso, vale a dire dal disposto di cui all'art. 62 comma 1 att. c.c. («La disposizione del primo comma dell'articolo precedente - concernente la separazione dei condomini - si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice»).

La Corte ha precisato, altresì, che alle parti elencate dall'art. 1117 cit., che restano in comune tra i partecipanti dopo lo scioglimento del condominio originario e la costituzione dei condomini separati, si applicano le norme specifiche sul condominio. Le norme sul condominio continuano ad applicarsi alle parti, che restano in comune dopo la separazione, in virtù del perdurare della relazione di accessorietà, posto che - nonostante la separazione - le cose, gli impianti ed i servizi comuni restano necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero rimangono destinati all'uso o al servizio delle unità immobiliari.

La decisione è da condividere e risolve una annosa questione riguardante la disciplina applicabile allorché l'uso comune riguardi alcuni spazi o beni di pertinenza di più fabbricati o condominii.

Affrontando la stessa questione la Corte Suprema, con la sentenza 20 giugno 1989 n. 2923, in Giust. civ. 1990, 1084, era andata di diverso avviso cassando la pronuncia della corte del merito che, al fine di giustificare la legittimazione dell'amministratore, aveva affermato che un complesso residenziale composto da quattro distinte palazzine e da terreno scoperto può costituire un condominio unico rappresentato, con le maggioranze prescritte dalla legge.

Con la decisione n. 2923/89 la Corte Suprema aveva ritenuto che la esistenza di un «unico» condominio appare in contrasto non tanto con il tenore letterale dell'art. 1138 c.c. che, in tema di regolamento di condominio, ne impone la formazione quando l'«edificio» (unico) abbia più di quattro condomini, atteso che il regime condominiale è estensibile anche a complessi immobiliari costituiti da una pluralità di edifici, come testualmente previsto dall'art. 61 att. c.c., quanto con la situazione di fatto che, nel caso in esame, dimostrava l'esistenza di tanti distinti condominii quante erano le palazzine, ognuno fornito dei propri organi rappresentativi. Invero, posto che il regolamento, predisposto dall'originario unico proprietario, prevede la organizzazione autonoma dei singoli edifici e la nomina di un amministratore per le parti rimaste in comune ai quattro condominii costituiti (c.d. supercondominio) e cioè per il terreno non coperto dalle singole costruzioni, l'abitazione del portiere, le vie private all'interno del comprensorio ecc., deve ritenersi condivisibile l'assunto che ravvisa l'esistenza, su queste parti comuni, di un regime di «comunione» (artt. 1100...