Brevi note sugli obblighi di manutenzione del bene locato

• Autore: Vincenzo Cuffaro
• Pagine: 113-115

Intervento svolto al XVIII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza il 13 settembre 2008.

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I trenta anni che ci separano dall’emanazione della legge n. 392/78 hanno finito inevitabilmente per riportare all’attenzione dell’interprete le regole del codice la cui lettura è rimasta, per lungo tratto di tempo, come offuscata dalle regole peculiari sulle quali tante pagine sono state spese.

Tornando dunque all’esame delle disposizioni del codice, può essere utile, raccogliendo la sollecitazione che ha ispirato il Convegno, riconsiderare brevemente le norme che, nel delineare le obbligazioni che gravano sul locatore, disciplinano specifiche fattispecie.

L’art. 1571, n. 1 c.c. precisa che il bene consegnato dal locatore deve essere «in buono stato di manutenzione»; la norma, certamente dispositiva, va intesa sempre in relazione alla realizzazione dell’interesse del conduttore il quale, in mancanza di patto espresso, può solo pretendere che la cosa abbia quelle caratteristiche che sono oggettivamente necessarie all’uso pattuito. Merita ricordare che l’intervenuta abrogazione dell’art. 21 della legge n. 392/78 ha fatto venir meno, per le locazioni di immobili urbani ad uso di abitazione, cui la disposizione si riferiva, la questione della diversa incidenza dello stato di manutenzione dell’appartamento sulla determinazione del canone e, in sostanza, sulle modalità di adempimento del locatore alla previsione legale.

Successivamente alla avvenuta consegna dell’immobile, la prestazione essenziale del locatore viene a configurarsi come una sorta di pati, nel senso che durante lo svolgimento del rapporto il locatore è tenuto a sopportare che il conduttore utilizzi la cosa per l’uso convenuto¹. A questa prestazione fa d’altronde riferimento la norma definitoria dell’art. 1571 c.c., che nell’obbligo di far godere la cosa al conduttore individua l’attribuzione del diritto personale di godimento che costituisce il contenuto del contratto.

Alla necessità di rispettare l’esercizio del diritto del conduttore è funzionale la previsione dell’art. 1582 c.c. che espressamente vieta al locatore di compiere sulla cosa oggetto del contratto innovazioni che diminuiscono il godimento del bene; per stabilire quale sia la misura del godimento che le innovazioni del locatore non possono modificare occorre quindi far riferimento alla situazione del bene al momento della consegna.

Rispetto all’inadempimento del locatore a tale obbligo, la reazione preventiva del conduttore potrà essere affidata a misure cautelari atipiche, non potendo essere utilizzati i procedimenti di cui agli artt. 1171 e 1172 c.c.; la reazione successiva, constatato l’inadempimento, potrà invece svolgersi sul piano dell’esecuzione in forma specifica, con la richiesta di riduzione in pristino e di risarcimento del danno.

Un secondo novero di obblighi a carico del locatore sorge dalla conclusione del contratto e persiste durante lo svolgimento del rapporto contrattuale. La formula dell’art. 1575, n. 2, c.c.: «mantenerla in stato da servire all’uso convenuto» è solitamente² letta come proposizione generale enunciativa dell’obbligo di manutenzione e quindi messa in relazione con le regole espresse nei successivi artt. 1576, 1577, 1583, 1584 e 1609 c.c.; regole che, costituendone specificazione, valgono nel loro complesso a delineare il regime delle attività sul bene cui il locatore è tenuto nel corso...