Sublocazione e cessione del contratto di locazione

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RIEPILOGO

a) Ambito di operatività; b) Cessione di azienda; c) Cessioni successive; d) Comunicazione; e) Consenso del locatore; f) Controversie; g) Gravi motivi; h) Indennità di avviamento; i) Nuovo conduttore; l) Perfezionamento contratto; m) Presupposti; n) Punto vendita; o) Ramo d'azienda; p) Restituzione della cosa locata; q) Rinnovazione del contratto; r) Risarcimento danni.

 
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    Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).


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@a) Ambito di operatività;

L'alienazione dell'azienda esercitata in un immobile adibito ad uso commerciale non comporta né ai sensi dell'art. 2558 c.c. né ai sensi dell'art. 36 della legge 392/1978 l'automatica cessione del contratto di locazione, in quanto le norme suddette consentono ma non impongono rispettivamente all'acquirente dell'azienda di subentrare nei contratti stipulati per l'esercizio di essa, sempreché non sia pattuito diversamente, nonché al venditore dell'azienda, quale conduttore dell'immobile in cui la stessa si esercita, di sublocare l'immobile o di cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore.

    Cass. civ., sez. II, 2 febbraio 2000, n. 1133, Bartolozzi c. Stojlova.


Non integra gli estremi della cessione della locazione il mero adempimento del terzo dell'obbligo di pagare il canone, pur se il locatore risulti a conoscenza della provenienza del pagamento.

    Cass. civ., sez. III, 3 agosto 1999, n. 8389, Cesare ed altro c. Pirozzi.


In tema di sublocazione e cessione del contratto di locazione, previste dall'art. 36 della L. n. 392/1978, non è necessario che la sublocazione dell'immobile o la cessione del contratto di locazione, da una parte, e la cessione o l'affitto dell'azienda, dall'altra, siano stipulati contemporaneamente in un unico documento, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.

    Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6402, Pioli c. Pigiani.


Qualora, in relazione a locazione d'azienda, si realizzi la sublocazione dell'immobile adibito ad impresa commerciale (non già la cessione del contratto di locazione, alternativamente prevista dall'art. 36 legge n. 392 del 1978), non si verifica successione alcuna nell'originario rapporto di locazione, ma si dà vita ad un rapporto derivato, senza alcun vincolo diretto tra il locatore originario e il subconduttore; con la conseguenza che questi può partecipare al giudizio in cui si controverta della risoluzione del rapporto di locazione dell'immobile predetto solo in veste d'interventore adesivo dipendente (in appoggio al conduttore-sublocatore), per i riflessi che detto giudizio è in grado di produrre sul rapporto derivato di sublocazione.

    Cass. civ., sez. I, 10 febbraio 1996, n. 1038, Soc. Boomerang c. Sassaroli ed altro, in questa Rivista 1996, 516.


Nell'ipotesi di cessione o sublocazione dell'azienda, il cessionario o subconduttore subentra - per la durata del rapporto se trattasi di locazione di azienda - nei contratti in corso, che non abbiano carattere strettamente personale, assumendo l'obbligo di adempierli nei termini ed alle condizioni pattuite dal cedente, titolare dell'azienda, salva contraria volontà delle parti. Ne consegue che in caso di cessione dell'azienda con contestuale cessione del relativo contratto di locazione dell'immobile adibito all'esercizio di attività commerciale, il cessionario non può opporre al locatore ceduto di avere ignorato senza colpa gli estremi del rapporto di locazione, pattuiti per iscritto tra il cedente l'azienda ed il locatore ceduto.

    Cass. civ., sez. III, 25 luglio 1987, n. 6457, Milani c. Neri.


L'art. 36 della L. n. 392/78 prevede la cessione del contratto di locazione nella sua interezza ed inscindibilità e non consente di imporre al locatore l'ulteriore sacrificio di subire gli oneri e i rischi derivanti da più contratti di locazione.

    Trib. civ. Milano, sez. X, 30 settembre 1982, n. 6991, Zama Sas c. Angelini.


@b) Cessione di azienda;

Se durante il giudizio instaurato dal locatore per la declaratoria di cessazione del contratto di locazione il conduttore, dopo la data di scadenza del contratto come accertata con sentenza, cede l'azienda esercitata sull'immobile (art. 36 legge 27 luglio 1978 n. 392), non vi è cessione del contratto di locazione perché non più in corso e perciò non può esservi successione nell'indennità commerciale spettante al cedente (art. 34 stessa legge), salvo che il relativo diritto sia ceduto al cessionario tra quelli aziendali (art. 2559 c.c.).

    Cass. civ., sez. III, 23 gennaio 1998, n. 667, Benevegnù c. Parisi.


Il conferimento di una azienda in una società di capitali (che è comunque dotata di una propria soggettività giuridica), costituendo cessione di azienda, determina anche la cessione del contratto di locazione dell'immobile che serve per l'esercizio dell'azienda (ceduta), ai sensi dell'art. 36 della L. 27 luglio 1978, n. 392, con effetti, nei confronti del locatore, solo dal momento della comunicazione, con la conseguenza che fino a quando tale comunicazione sia mancata, legittimato passivo a ricevere la disdetta del locatore rimane il conduttore originario che ha conferito l'azienda in societàPage 78 alla quale l'azienda è stata conferita.

    Cass. civ., sez. III, 1 aprile 1995, n. 3821, Muttini c. Giusti.


@c) Cessioni successive;

Nell'ipotesi di successive cessioni del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 della L. n. 392/78 debbono rispondere delle obbligazioni da esso nascenti non soltanto l'ultimo cessionario (attuale conduttore) e il primo cedente, ma anche i cedenti «intermedi», ossia i precedenti cessionari resisi a loro volta cedenti del contratto (sempre, ovviamente, che non siano stati liberati dal locatore ceduto).

    Trib. civ. Milano, sez. X, 11 dicembre 1995, n. 11026, Sorgi c. Soc. Passo di Cadibona, in questa Rivista 1996, 951.


@d) Comunicazione;

La mancata comunicazione della sublocazione o della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l'avvenuta sublocazione o la cessione al locatore, il quale, peraltro, non può considerare di per sè inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione.

    Cass. civ., sez. III, 2 agosto 2000, n. 10124, Ikem c. Rago, in questa Rivista 2001, n. 245.


La sublocazione dell'immobile o la cessione della locazione, operate dal conduttore nell'esercizio della facoltà accordatagli dall'art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392 - che consente la sublocazione e la cessione, anche senza il consenso del locatore, del contratto di locazione di immobili adibiti all'esercizio di un'attività commerciale o artigianale, qualora venga locata o ceduta l'azienda - non devono essere necessariamente precedute, a pena d'invalidità, dalla comunicazione prescritta dalla stessa norma. Infatti, fino a quando il conduttore non provvede a tale incombente, seppure la sublocazione o la cessione non sono opponibili al locatore che non le abbia accettate, questi tuttavia non può considerare inadempiente il conduttore, ma soltanto notificargli la sua opposizione, specificando i gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione, con il conseguente venir meno di quello di sublocazione o di cessione della locazione.

    Cass. civ., sez. III, 19 marzo 1985, n. 2028, Rotella c. Soc. Vas.


La mancata comunicazione al locatore dell'avvenuta cessione dell'azienda ai sensi dell'art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392, non produce effetti a carico del conduttore allorché il locatore abbia comunque accettato la cessione, la quale dal momento dell'accettazione diviene a lui opponibile anche in difetto della prescritta comunicazione.

    Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1996, n. 189, Frigerio c. Soc. Amonn Food, in questa Rivista 1996, 349.


Nel caso di cessione del contratto di locazione dell'immobile, consentita al conduttore dall'art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, purché egli congiuntamente ceda o affitti l'azienda, non vi è obbligo di preventiva comunicazione al locatore, che può quindi esserne informato dopo che la cessione ha determinato la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente. Ne deriva che l'opposizione alla cessione, consentita al locatore dal menzionato art. 36 in presenza di gravi motivi, non impedisce il...

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