Solidarietà e parziarietà delle obbligazioni contrattuali dei condomini nel nuovo art. 63 disp. att. c.c.

• Autore: Giovanna Nozzetti
• Pagine: 573-576

573

dott

Arch. loc. e cond. 5/2013

RIFORMA DEL CONDOMINIO

SOLIDARIETÀ E PARZIARIETÀ

DELLE OBBLIGAZIONI

CONTRATTUALI

DEI CONDOMINI NEL NUOVO

ART. 63 DISP. ATT. C.C. (*)

di Giovanna Nozzetti

Il tema che mi è stato assegnato si pone in continuità

con l’intervento che tenni due anni addietro occupandomi

di ricostruire la struttura delle obbligazioni contrattuali

dei condomini alla luce della nota pronuncia 8 aprile

2008, n. 9148 con la quale le sezioni unite della Corte di

cassazione, chiamate a comporre il contrasto emerso,

all’interno della seconda sezione civile, tra l’indirizzo di

gran lunga maggioritario affermativo della natura solidale

della responsabilità dei singoli condomini e quello asso-

lutamente minoritario, secondo cui in materia di condo-

minio varrebbe, anche nei rapporti esterni, il principio

della parziarietà, per cui ciascun condomino sarebbe te-

nuto all’adempimento nei soli limiti della propria quota di

partecipazione al condominio (rectius, alla comproprietà

dei beni comuni, art. 1118 c.c.), in base ai criteri espressi

dall’art. 1123 c.c., avevano optato per questa seconda solu-

zione interpretativa.

Si era infatti affermato – a chiare lettere – che delle

obbligazioni assunte dall’amministratore in rappresentan-

za e nell’interesse dei condomini, per la conservazione e il

godimento delle parti e degli impianti comuni per la pre-

stazione dei servizi nell’interesse comune e per le innova-

zioni deliberate dalla maggioranza, i condomini rispondo-

no unicamente nei limiti della rispettiva quota, secondo i

criteri sanciti dall’art. 1123 c.c., sicché negli stessi limiti il

terzo creditore, il quale abbia ottenuto un titolo esecutivo

contro il condominio, può agire in via esecutiva nei con-

fronti dei singoli condomini.

La Corte aveva giudicato, infatti, inappagante l’orien-

tamento giurisprudenziale maggioritario (1) che aveva ri-

tenuto sempre operante, anche nell’abito del condominio,

il principio generale sancito dall’art. 1294 c.c. per le ob-

bligazioni soggettivamente complesse (o plurisoggettive)

ex latere debitoris (i condebitori sono tenuti in solido, se

dalla legge o dal titolo non risulta diversamente) ritenen-

dolo non derogato dall’art. 1123 c.c., ravvisandovi un mero

criterio di ripartizione interna dell’unico debito tra i con-

debitori, incidente sulle sole relazioni tra partecipante e

partecipante all’interno del condominio, in quanto misura

della partecipazione e degli obblighi di ciascuno rispetto

alla collettività condominiale, non ref‌luente sui rapporti

esterni con i terzi creditori.

Deve, invece, aver ritenuto particolarmente convincen-

te il ragionamento logico seguito nell’unico precedente

indicato come espressione dell’indirizzo nettamente mi-

noritario (stesso relatore, Corona) – tanto da mutuarne,

quasi alla lettera, talune argomentazioni, a loro volta ri-

prese da una più risalente decisione (Cass. 24 marzo 1981,

n. 1720) che aveva risolto un caso analogo – il cui fulcro

era rappresentato dall’art. 1123 c.c., inteso come norma

speciale rispetto a quella generale dettata dall’art. 1294

c.c. e quindi operante non solo nei rapporti interni fra i

condomini, ma anche nei confronti dei terzi. Dallo stato

di ripartizione delle spese – aveva sostenuto la Corte –

non deriva, malgrado l’unicità del titolo, alcun obbligo

solidale degli altri condomini per il pagamento delle quote

non potute riscuotere dall’amministratore, in quanto,

pur avendo l’attività necessaria alla manutenzione delle

parti comuni dell’edif‌ico e all’esercizio dei servizi comuni

carattere indiscutibilmente inscindibile, ciò non altera

la natura semplice dell’obbligazione gravante su ciascun

condomino (2).

Le sezioni unite non ponevano, infatti, in dubbio la

riferibilità ai singoli condomini, in via diretta o indiretta,

delle obbligazioni assunte dall’amministratore né la porta-

ta generale della solidarietà tra condebitori.

Osservavano, invece, che nessuna norma di legge

espressamente estende il criterio della solidarietà alle

obbligazioni assunte dai condomini per il tramite dell’am-

ministratore e, anzi, la materia sembra essere regolata da

una norma (speciale) che, senza distinguere tra prof‌ilo in-

terno e prof‌ilo esterno al condominio, e valorizzando il col-

legamento tra titolarità dell’obbligazione e titolarità della

res cui essa inerisce, esprime la misura della responsabili-

tà parziaria dei condomini. Le obbligazioni assunte per la

conservazione e il godimento di beni e impianti comuni,

per l’erogazione dei servizi e per le innovazioni deliberate

dalla maggioranza rientrano, infatti, nella categoria delle

obligationes propter rem, che nascono come conseguenza

dell’appartenenza in comune, in ragione della quota, delle

cose, degli impianti e dei servizi accessori alle proprietà

individuali (art. 1118 c.c.) per cui è solo nella misura cor-

rispondente che i condomini sono tenuti a contribuire alle

spese per le parti comuni.

Quanto all’attuazione, dunque, tutte le spese disci-

plinate dall’art. 1223 c.c. – e dunque sia quelle indicate

dal primo comma, la cui inerenza ai beni è immediata, sia

quelle contemplate nel secondo comma, riguardanti l’uso

delle parti comuni destinate a servire i condomini in misu-

ra diversa, per le quali sussiste comunque il collegamento

con le cose – devono essere regolate allo stesso modo e,

quindi, per la loro ripartizione può sempre farsi riferimen-

to alle diverse tabelle millesimali relative alla proprietà e

alla misura dell’uso.

E che la solidarietà venga meno ogni qual volta la fonte

dell’obbligazione è intimamente collegata con la titolarità

delle res è confermato dalle disposizioni contenute negli