Situazione attuale e futuro catasto

• Autore: Vincenzo Mele
• Pagine: 10-12

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dott

1/2015 Arch. loc. e cond.

DOTTRINA

situAzione AttuAle

e futuro cAtAsto

di Vincenzo Mele

Con legge 23/2014 il Governo è stato delegato all’ema-

nazione di appositi decreti attuativi per la riforma del si-

stema estimativo del catasto dei fabbricati: si partirà dai

valori di mercato “normali” o più propriamente “ordinari”

per mq. riscontrati in un pref‌issato periodo di tempo.

Tra gli emanandi decreti legislativi devono anche es-

sere def‌initi “gli ambiti territoriali del mercato immobi-

liare di riferimento” (locuzione meno chiara di quella atta

a def‌inire “gli ambiti territoriali di riferimento del mercato

immobiliare”) .

L’attuale suddivisione territoriale in Comuni e Zone

Censuarie (D.P.R. 1142/’49) era la base per le operazioni

di qualif‌icazione e classif‌icazione del tutto coerente con

l’impostazione iniziale semplice ed immediata del sistema

catastale ancora vigente che può così riassumersi: in aree

anche suff‌icientemente vaste di territorio è individuata

una griglia composta da unità immobiliari di riferimento,

dette unità tipo, suddivise in Categorie e Classi, attraverso

le quali, mediante un sistema di comparazione molto sem-

plice, ma estremamente eff‌icace, sono confrontare tutte le

altre unità ricomprese nel territorio in esame.

L’evolversi del panorama della proprietà immobiliare,

l’espandersi degli abitati, le nuove tecniche costruttive

degli edif‌ici (l’edilizia moderna e soprattutto l’avvento

dei sistemi costruttivi in cemento armato, ha modif‌icato i

parametri abitativi e di f‌lessibilità della disposizione degli

ambienti) e, importantissimo, l’avvento delle tecnologie

informatiche (attraverso le quali è possibile gestire una

mole di dati incommensurabilmente più elevata che in pas-

sato) ha messo in evidenza alcuni limiti della precedente

suddivisione in zona censuarie come prima def‌inite.

Con D.P.R. 138/’98, infatti, alle Zone Censuarie fu af-

f‌iancata una loro suddivisione in ambiti più ristretti deno-

minati “Microzone” atte ad individuare ambiti territoriali

di mercato omogeneo per redditi e valori, incidenti diret-

tamente sui processi di classamento, con una caratterizza-

zione preminente rappresentata dal fattore posizionale e

rispettando aff‌inità nei caratteri diposizione, urbanistici,

storico-ambientali, socio-economici, dotazione di servizi,

infrastrutture urbane e di uniformità per caratteristiche

tipologiche, epoca di costruzione, destinazioni prevalenti.

Con il D.P.R. 138/98 i Comuni diventano gli attori prin-

cipali essendo loro attribuita la competenza nella suddivi-

sione del territorio in microzone utili alla revisione delle

tariffe catastali.

Al sopradescritto scenario degli ambiti territoriali

utilizzati o normati ai f‌ini catastali, l’Amministrazione f‌i-

nanziaria ha nel tempo aff‌iancato un’attività di raccolta ed

elaborazione dei dati rivenienti dal mercato immobiliare,

costruendo sin dal 1993 un archivio dei valori degli immo-

bili sempre più capillare oggi denominato OMI (Osserva-

torio del Mercato Immobiliare) con la principale f‌inalità

di avere dei valori di riferimento del mercato immobiliare

e di monitorare l’andamento dello stesso per studiarne le

dinamiche.

Anche l’OMI è stato costruito sulla scorta di analisi

condotte su porzioni del territorio (che per ogni Comune

amministrativo hanno omogenee caratteristiche di merca-

to) denominate Fasce e Zone OMI, le cui caratteristiche

sono def‌inite nel manuale tecnico redatto dall’Agenzia

(pertanto senza valenza di legge).

All’interno di ogni Fascia (Centrale, semicentrale, Pe-

riferica, Suburbana, Rurale) sono così state valorizzate le

Zone OMI def‌inite come comparto omogeneo del mercato

immobiliare locale nel quale si registra uniformità di ap-

prezzamento per condizioni economiche e socio-ambienta-

li mediante l’individuazione della destinazione, tipologia e

stato di conservazione prevalente, all’anno di costruzione,

superf‌icie e numero di piani medio, alla presenza di servizi

pubblici, commerciali, parcheggi ecc. f‌ino alla corrispon-

denza con le Microzone catastali.

Ogni Zona OMI è caratterizzata da un intervallo di valo-

ri di mercato per cui la differenza tra massimo e minimo è

ordinariamente contenuta entro 1,5 - contrariamente alle

Microzone Catastali in cui è previsto un intervallo di 2. Di

fatto, il numero delle zone OMI è nettamente superiore al

numero delle Microzone: a titolo di esempio Roma conta

138 microzone catastali e 413 Zone OMI con un rapporto

complessivo di circa 3 zone OMI ogni microzona catastale.

Si è così passati dalle poche Zone Censuarie alle nu-

merose Microzone e alle innumerevoli Zone OMI, con la

evidente necessità di una riduzione della parcellizzazione

del territorio, risultando opportuno l’accorpamento di

molte delle Zone OMI oggi esistenti.

La delega al Governo permetterà ora di superare tale

dualismo in quanto consente la ridef‌inizione degli ambiti

territoriali sinora conosciuti (Microzone o zone OMI che

siano), ma, presumibilmente, con un impianto vicino a

quello delineato nel D.P.R. 138/’98 che deve tuttavia essere

codif‌icato in un provvedimento avente forza di legge.

Una esemplif‌icazione di tutto il procedimento, dalla

zonizzazione f‌ino alla raccolta dei dati, eviterebbe inoltre

l’introduzione di innumerevoli parametri di diff‌icile com-

prensione per il cittadino.

Finora, la comparazione avveniva con le unità tipo os-

sia con immobili f‌isicamente visivamente ben individuati,

mentre è ipotizzabile che in futuro la comparazione av-

verrà con immobili che possiamo def‌inire “virtuali” poiché

frutto di elaborazioni e manipolazioni statistiche.

Tale crescita esponenziale dei parametri da gestire, ri-

schia di introdurre inutili differenziazioni che nella pra-

tica allontanano dalla realtà e che possono far perdere il

senso stesso dell’operazione che si compie: basti pensare a