Le sezioni unite, il fondamento del condominio ed il progetto di riforma

• Autore: Paolo Gatto
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A quasi dieci anni dalla pubblicazione dell'articolo «sulla natura giuridica del condominio» (in questa Rivista 1996, 849) la Suprema Corte a Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005 -pubblicata in questo stesso numero della Rivista - ha riconosciuto, in materia di nullità ed annullabilità delle delibere assembleari, la dicotomia della normativa sul condominio, distinguendo il momento costitutivo del diritto. immodificabile se non con provvedimento negoziale, ed il momento di gestione; l'espressione «condominio negli edifici» designa tanto il diritto individuale sulle cose che l'organizzazione degli stessi proprietari cui è affidata la gestione delle parti comuni.

I due momenti in cui si identifica il condominio costituiscono due parti della normativa: una parte statica, ovvero l'attribuzione del diritto reale e la sua esplicazione ed una parte dinamica, ovvero l'ente di gestione ed i suoi organi deputati al mantenimento delle parti comuni.

L'esame della normativa condominiale non può prescindere dalla netta separazione delle due discipline, tanto che la maggior parte delle controversie giudiziarie implica l'errata valutazione di queste.

Si era già avuto modo di rilevare che la disciplina sul condominio negli edifici ha trovato la sua genesi in due fatti determinanti: la sua sintetica enunciazione nel codice civile del 1865 e la successiva disciplina contrattuale, poi sfociata nella legge n. 8 del 10 gennaio 1935, in conversione del R.D. n. 56 del 15 gennaio 1934.

Nel codice civile del 1865 il condominio era presente nel Libro II, Titolo III, Capo II (dei muri edifizi e fossi comuni) all'interno della disciplina delle servitù prediali; il condominio, infatti, non esisteva se non quale prima forma di sviluppo in verticale della proprietà fondiaria; partendo, infatti, dal presupposto che l'edificio nascesse con un'unica titolarità, la vendita di singoli piani o porzioni di essi postulava l'insorgere di servitù per destinazione del padre di famiglia; gli artt. 562, 563 e 564 disciplinavano le parti solitamente a servizio dei piani, il rifacimento di tetti e lastrici e la sopraelevazione; non vi era alcun riferimento alla comunione ed alla possibilità di gestire secondo organi collegiali (a maggioranza).

Tale limite, con l'affermarsi della piccola proprietà, aveva imposto ai costruttori, unici proprietari, la redazione di regolamenti scritti allegati ai primi atti di vendita e trascritti con essi allo scopo di...