Rovina di unità immobiliari urbane. Condizioni ambientali e responsabilità

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 93-95

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@1. Nozione

La controversia pervenuta in appello avanti alla Corte romana si incentra sul crollo parziale del solaio a volta sovrastante dei vani negozio di tabacchi e bar, sui quali, al primo piano, esercitava la professione un notaio. Il relativo stabile condominiale, ubicato nel centro storico di Roma (Campo Marzio), sarebbe stato edificato nel 1600. E, adito il pretore competente per i provvedimenti di urgenza finalizzati a prevenire il pericolo di crollo, i comproprietari dello studio al primo piano, citavano, di poi, le comproprietarie dei locali sottostanti e la società locataria degli stessi avanti al Tribunale di Roma. Conclusosi il giudizio di primo grado, le comproprietarie dei vani a piano di strada proponevano appello avverso l'emanata sentenza. La lite annovera profili di non ricorrente suggestione, sia nell'aspetto sostanziale sia nel rito. I capisaldi su cui poggia l'iter argomentativo del giudice di appello, parzialmente Page 94 avuti in buona considerazione anche dalla curia, sono l'imputazione della responsabilità per la rovina dell'edificio al proprietario, che tale sia quando avviene il crollo; nonché la responsabilità anche a carico dei proprietari tutti del condominio, se non curate le opere di manutenzione a edificio dalle strutture vetuste, negativamente sollecitate dal traffico e dalla esecuzione di lavori nei dintorni. Viene così data rilevanza ai fattori ambientali nella provocazione della rovina.

Due interventi volontari in giudizio, la chiamata in causa di altro soggetto acquirente dei vani negozio dopo il crollo, l'apertura della successione di una comproprietaria degli stessi vani su strada «movimentano» e arricchiscono il quadro processuale.

Per una recente pronuncia della Cassazione, sussiste la responsabilità del proprietario nel caso di danni provocati a terzi, quale conseguenza della rovina dell'edificio, intendendosi come tale ogni disgregazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati ¹. E si riportano alla nozione di rovina di edificio la disintegrazione o caduta di elementi, che costituiscono la struttura essenziale dell'immobile, come, pure, il distacco e la caduta di manufatti accessori anche positivi a scopo di ornamento.

@2. Norme di legge

Recita l'art. 2053 c.c. «Il proprietario di un edificio o di altra costruzione è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione». Si stabilisce così la presunzione a carico del proprietario dei danni scaturiti dalla rovina dell'edificio o di altra costruzione. Il proprietario può, tuttavia, provare che la rovina stessa non sia dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. La presunzione legale stessa si fonda sulla relazione obiettiva esistente tra l'edificio e il proprietario, facendo ricadere su questo sia i vantaggi sia i rischi.

Per tesi dottrinale, l'art. 2053 c.c. è in rapporto di specialità rispetto all'art. 2051, in quanto riferibile ai soli danni cagionati dalla rovina di beni immobili, loro pertinenze, accessori: crollo dell'edificio o elemento connaturato alla costruzione, potenzialmente dannoso. E la specialità della norma stessa può desumersi considerando che, in mancanza, si applicherebbe la norma sul danno da cose in custodia o l'art. 2043 c.c. ².

Sancisce l'art. 2051 c.c. che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia salvo a provare il caso fortuito. Ora, nel caso della custodia dell'edificio condotto in locazione, la responsabilità per l'eventuale crollo non si trasferisce al conduttore solo perché vi sia un contratto di locazione. Il proprietario, come titolare del diritto reale, ha il dovere di vigilare sull'efficienza dell'oggetto del suo diritto. L'obbligo di controllo dell'edificio grava sul proprietario in ogni tempo e afferisce alle strutture murarie, alla saldezza degli elementi accessori, all'efficienza degli impianti. Egli continua ad essere responsabile per l'incombente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione dell'edificio e ciò anche se il conduttore abbia omesso di informarlo del pericolo sopravvenuto. È, invece, responsabile il locatario qualora concorra fattivamente a determinare la rovina dell'edificio.

@3. Soggetti

L'imputazione della rovina di unità immobiliare al proprietario di essa nel tempo del crollo trae origine, secondo un autore, dal principio generale in materia...