Risarcimento del danno per ritardato rilascio dell'immobile locato

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 820-821

Page 820

Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha ricordato l'indirizzo della giurisprudenza in base al quale la responsabilità del conduttore per il ritardo nella riconsegna della cosa locata ha natura contrattuale e deve essere concretamente provata al locatore. Il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una generica condanna al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo.

Né d'altronde l'obbligo di risarcire il maggior danno comporta una automaticità del risarcimento in corrispondenza del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla locazione o dalla eventuale vendita dell'immobile, dovendo quel danno essere provato dal locatore nella sua esistenza e nel suo ammontare (ad esempio con la dimostrazione di ben determinate proposte di locazione e di canoni effettivamente pattuiti con terzi determinati o determinabili, o - anche - di perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente, o di altre analoghe situazioni pregiudizievoli), al fine di accertare il concreto pregiudizio patrimoniale sofferto da esso locatore. Tali criteri, intesi all'effettività della prova, non possono, dunque, essere surrogati da valutazioni sussidiarie e astratte.

La decisione va condivisa: in senso conforme è da segnalare Cass. 6 giugno 1995 n. 6359.

Sul piano più generale si fa rilevare che l'art. 1591 c.c. prevede che, oltre il corrispettivo convenuto fino alla consegna, il conduttore è tenuto a risarcire il maggior danno per la mancata disponibilità del bene. Infatti, la responsabilità per ritardata restituzione della cosa locata, avendo natura contrattuale, è posta a carico del conduttore (Cass. 19 agosto 1991 n. 8867). In altri termini, il locatore ha il solo onere di provare il ritardo nella riconsegna e non anche il dolo o la colpa del conduttore (Cass. 5 giugno 1995 n. 6291), mentre spetta a quest'ultimo che intenda sottrarsi all'obbligo del risarcimento dimostrare che il ritardo è stato determinato da causa a lui non imputabile (Cass. 28 settembre 1995 n. 10243).

La natura costitutiva della pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore non esclude l'obbligo di quest'ultimo, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non solo di corrispondere dalla data della domanda giudiziale, che vale a costituirlo in mora, il canone convenuto - quale liquidazione forfettaria del danno, collegata all'utilità conseguibile dal conduttore rimasto nella detenzione della cosa locata, senza...