Risposte ai quesiti (a cura della Redazione)

• Pagine: 246-

Page 246

@Quesito da Nuoro.

La sentenza che accoglie la domanda di modifica delle tabelle millesimali nei casi previsti dall'art. 69 att. c.c. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo raggiunto all'unanimità dai condomini (in tal senso Cass. 8 settembre 1994 n. 7696). Ne consegue che il condomino non può proporre azione per recuperare i contributi condominiali pagati sulla base delle tabelle errate.

Da Pegli si chiede se alla scadenza di un contratto di locazione di immobile urbano adibito ad uso commerciale della durata (secca) di quindici anni, il locatore debba o meno motivare la propria disdetta ai sensi degli artt. 28 e 29 della lex 392/1978 (come, cioè, se si trattasse di un primo periodo di locazione).

La dottrina non ha affrontato - che ci risulti - la questione; in giurisprudenza sono invece presenti - sempre che ci risulti - due precedenti di segno opposto.

Il Pretore di Bolzano con decisione 3 aprile 1997 (in questa Rivista 1997, 1049), sulla base della letterale dizione dell'art. 28 della lex n. 392/1978, ha sottolineato che il diniego motivato della rinnovazione tacita, per i motivi previsti dall'art. 29, è richiesto al locatore non genericamente alla prima scadenza contrattuale, ma «alla prima scadenza contrattuale rispettivamente di sei o nove anni». Con ciò concludendo che se il periodo contrattuale è superiore, è sufficiente la disdetta semplice per finita locazione. Il Pretore di Firenze, con decisione 19 novembre 1987 (in questa Rivista 1988, 633) - già segnalata su questa Rivista come «da condividersi» - ha invece stabilito che il disposto dell'art. 29 si applica anche ai contratti di locazione la cui durata pattizia sia maggiore di quella minima imposta dalla legge, poiché, sostenendo il contrario, in questi casi si consentirebbe al locatore di eludere ed aggirare i meccanismi di tutela predisposti dal legislatore in favore del conduttore (con artificiosi periodi di prima durata, cioè, superiori di poco ai sei o ai nove anni, che - secondo la sentenza del Pretore di Bolzano - non soggiacerebbe allora all'obbligo di diniego motivato).

Da Castrovillari si chiede se un condomino può mettere in comunicazione la propria unità immobiliare in condominio con altra unità di altro condominio, mediante parziale abbattimento del muro divisorio.

L'opera è fattibile solo con il consenso di tutti i condomini di entrambi i condominii. Infatti «qualora l'apertura nel muro perimetrale comune...