Risposte ai quesiti (a cura della Redazione)

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Arch. loc. e cond. 4/2015

Risposte ai quesiti

D Si domanda se - dopo l’approvazione di nuove tabelle

millesimali con cui si è eliminato un “clamoroso errore

iniziale” contenuto in quelle vecchie - sia possibile per un

condomino, che è stato per anni sfavorito dalle vecchie ta-

belle, recuperare quando indebitamente versato. Quesito

da Abbiategrasso.

R Premesso che sarebbe opportuno verif‌icare le vecchie

tabelle e le nuove e chiarire in cosa consisterebbe il “cla-

moroso errore iniziale” cui si fa riferimento, va detto, sulla

sola scorta dell’espositiva del quesito, che per giurispru-

denza consolidata le nuove tabelle millesimali non trovano

applicazione con eff‌icacia retroattiva, ma ex nunc cioè dal

momento della loro approvazione, tanto più che le delibere

che hanno approvato rendiconti e riparti non risulta siano

mai state impugnate ritualmente nei termini di legge.

D In un condominio, con un piccolo cortile, l’assemblea

- si chiede da Catania - ha deliberato a maggioranza il di-

vieto di parcheggio e sosta per auto di grosse dimensioni

quali, per esempio, i SUV. Ciò, in considerazione del fatto

che tali veicoli, con il loro peso, potrebbero danneggiare

l’area in questione. Si domanda se sia lecita una delibera

del genere.

R Una prescrizione del tipo indicato, poiché comporta

una limitazione generica ai diritti soggettivi dei singoli

condomini, non può essere deliberata a maggioranza, ma

dovrebbe essere contenuta in un regolamento di condo-

minio di natura contrattuale. Se sussiste effettivamente

in concreto una situazione di pericolo bisognerebbe che

essa fosse accertata giudizialmente con una pronuncia

che inibisca conseguentemente ai singoli veicoli di par-

cheggiare.

D È legittimo che il locatore trattenga il deposito cauzio-

nale senza una sentenza che accerti i danni? La domanda

arriva da Avellino.

R In materia locatizia, l’obbligazione del locatore di re-

stituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a

garanzia degli obblighi contrattuali sorge al termine della

locazione, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile

locato. Da ciò ne deriva che, ove il locatore trattenga la

somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del

conduttore senza proporre domanda giudiziale per l’at-

tribuzione in tutto o in parte della stessa a copertura di

specif‌ici danni subiti, il comportamento del proprietario

medesimo diventa illegittimo. Ne consegue il sorgere di

un’obbligazione di restituzione a carico del proprietario;

obbligazione che - avendo per oggetto un credito liquido

ed esigibile - legittima il conduttore ad ottenere decreto

ingiuntivo per la restituzione. In tale ipotesi - qualora cioè

sia stato attivato un procedimento monitorio - le pretese

risarcitorie del proprietario potranno essere fatte valere in

sede di opposizione, purché la sua richiesta sia compresa

nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il

decreto ingiuntivo. (in punto cfr. anche Cass. civ., sez. III,

9 novembre 1989, n. 4725).

D Quali conseguenze se il conduttore non denuncia i

difetti palesi del bene locato? Lo chiede un abbonato di

Aosta.

R Qualora il conduttore, all’atto della stipulazione del

contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti del

bene oggetto di locazione da lui conosciuti o facilmente

riconoscibili al momento della presa in possesso mede-

sima del bene, deve ritenersi che abbia implicitamente

rinunziato a farli valere, accettando pertanto la cosa nello

stato in cui risultava al momento della consegna. Da ciò ne

deriva che, in tale ipotesi, il conduttore non può chiedere

la risoluzione del contratto, la riduzione del canone, né

tantomeno il risarcimento del danno, appellandosi ai vizi

che ha omesso di denunciare (cfr. anche Cass. civ., sez. III,

7 marzo 2001, n. 3341, Zamboni c. Pucciarelli, in questa

Rivista 2001, 466).

D Scaduto il contratto di locazione, può il proprietario

disdettare le utenze dell’inquilino? Quesito da Reggio

Calabria.

R Nonostante il contratto di locazione abitativa sia

scaduto, integra il reato di cui all’art. 392 c.p. (esercizio

arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose) la

condotta del proprietario di un appartamento che disdica

i contratti di fornitura di acqua, luce e gas - allo stesso

locatore intestati - al f‌ine di accelerare il rilascio del bene

locato. L’estinzione dei contratti, attuato con il f‌ine di per-

suadere il conduttore a liberare velocemente l’immobile

rendendolo di fatto, invivibile, secondo la giurisprudenza,

rappresenta una forma di autotutela delle proprie ra-

gioni caratterizzata da arbitrarietà in quanto - al f‌ine di

esercitare un proprio diritto quale quello alla liberazione

dell’appartamento - è invece necessario ricorrere agli

strumenti che l’ordinamento predispone a tal f‌ine: adire la

magistratura con le azioni previste per il rilascio.

AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)