Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. cond. e imm. 2/2019
Risposte ai quesiti
D Quesito da abbonato di Firenze. Nel regolamento di con-
dominio il costruttore ha inserito una clausola che prevede
il non pagamento delle spese per le unità immobiliari sino
a quando le stesse non saranno vendute. Poiché sono tra-
scorsi 6 anni dalla vendita di alcuni degli alloggi, si chiede
se sia sufficiente la maggioranza qualificata di 500 millesi-
mi e dei 2/3 dei condòmini per eliminare tale clausola.
R Se il regolamento di condominio in questione ha origi-
ne contrattuale ed è stato predisposto prima della stipula
dei rogiti di provenienza e accettato negli atti di compra-
vendita e trascritto, la clausola è da ritenersi valida e op-
ponibile, anche se si potrebbe forse tentare di affermare
la nullità della clausola di esonero per indeterminatezza
della durata dell’esenzione. Diverso discorso se si tratta di
regolamento redatto dal costruttore dopo la costituzione
del condominio su incarico degli acquirenti e quindi ac-
cettato da questi in bianco senza conoscerne il contenuto,
perché - in questo caso - si tratterebbe di atto nullo.
D Quesito da Sorrento (NA). Si chiede di sapere quante
deleghe da parte degli altri proprietari possano essere con-
ferite ad un unico condomino per partecipare all’assem-
blea di un condominio costituito da 11 unità immobiliari.
R L’art. 67, primo comma, disp. att. del codice civile stabi-
lisce limiti alle deleghe solo con riferimento all’ipotesi che i
condòmini siano più di venti. Quindi, nella fattispecie, non vi
è nessun limite se non quello costituito dal divieto di delega-
re l’amministratore e fermo restando che non sarebbe possi-
bile che un solo condomino fosse delegato da tutti gli altri.
D Quesito posto da un amministratore di Rho (MI). Il
regolamento contrattuale di un condominio statuisce il
divieto di parcheggio in un’area “...fatta eccezione per il
conduttore del capannone al mappale 250 sub. 1, che po-
trà far sostare un automezzo davanti al suo ingresso, senza
intralciare gli altri aventi diritto di passaggio e di mano-
vra”. Successivamente il capannone in questione è stato
oggetto di riqualificazione con la realizzazione di 2 unità
immobiliari i cui proprietari parcheggiano sullo stesso po-
sto auto e senza sconfinare le rispettive utilitarie. Alcu-
ni condòmini lamentano il fatto che il parcheggio di due
autovetture sia un abuso e chiedono all’amministratore di
intervenire per far rispettare il regolamento anzidetto. Si
vorrebbe un parere in merito.
R Se il regolamento di natura contrattuale parla di “un auto-
mezzo”, posteggiarne due è una violazione indipendentemen-
te dalle dimensioni e dalle caratteristiche dei veicoli. Il rime-
dio processuale, dopo una diffida, è l’azione di manutenzione
del possesso sempreché ne sussistano gli ulteriori requisiti.
D Da Chieti si chiede di sapere se il contratto che si instaura
fra amministratore e condominio a seguito del verbale di no-
mina sia “cedibile”, cioè se sia consentito che un amministra-
tore ceda il suo incarico ad altra persona nel corso del manda-
to senza darne preventiva comunicazione ai condòmini.
R La risposta al quesito è assolutamente negativa. Il con-
tratto che lega amministratore e condominio è un contrat-
to di mandato, fondato sull’intuitus personae cioè sul rap-
porto di fiducia tra mandante e mandatario. Il contratto,
quindi, non può essere ceduto, neppure dandone comuni-
cazione al condominio. Dev’essere convocata l’assemblea
per le dimissioni e per la nomina di altro amministratore
con le maggioranze di legge.
D Un amministratore palermitano domanda se il proprie-
tario di un appartamento sito all’ultimo piano di un condo-
minio possa appropriarsi del sottotetto dell’edificio, colle-
gandolo con una scala interna alla sua unità immobiliare.
R Se il sottotetto in questione è di proprietà esclusiva,
il condomino interessato può certamente collegarlo ma-
terialmente alla sua unità immobiliare, fatti salvi divieti
o diverse previsioni del regolamento contrattuale e fermo
restando che non devono essere danneggiate o pregiudica-
te le parti comuni. Il problema si pone però a monte: biso-
gna accertare di chi sia la proprietà del sottotetto in base
agli atti e alle sue caratteristiche strutturali e funzionali,
trattandosi di circostanza da valutare in concreto.
D Quesito da Modena. In un edificio un condomino ha
inserito il tubo di scarico del climatizzatore all’interno
del pluviale comune. Un condomino si è lamentato perché
ritiene che ciò potrebbe avere conseguenze negative dal
punto di vista igienico. Si chiede un parere al riguardo.
R L’utilizzazione del pluviale condominiale (nel quale
possono essere convogliate solo le acque meteoriche) per
l’inserimento di uno scarico privato di acque non meteo-
riche è di per sé non consentito, al di là di ogni conside-
razione in ordine alla pericolosità o meno sotto il profilo
igienico dei liquidi che vi vengono convogliati, rispetto
alla quale non si hanno gli elementi tecnici sufficienti per
esprimere una valutazione giuridica.

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