Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)

Arch. loc. cond. e imm. 6/2018

Risposte ai quesiti

D Quesito da Bobbio (Piacenza). Un condomino si rif‌iuta

di pagare la quota parte delle spese relative alla pulizia e

al consumo di energia elettrica del vano scala condominia-

le in quanto lo stesso accede alla propria abitazione (sita

al piano rialzato) non dalla scala in questione, ma da una

porta posta nell’androne. Tale condomino, però, se volesse

accedere al locale contatori e al casellario postale deve

obbligatoriamente passare per la parte “comune” (vano

scala). Si chiede un parere in merito.

R Presupposto per l’obbligo di partecipazione alle spese è

l’uso potenziale, cioè la possibilità giuridica e materiale di

utilizzazione, non quello effettivo dipendente dalla libera

scelta del condomino che pur potendone far uso, non uti-

lizza in concreto la cosa comune. La questione va quindi

risolta sulla scorta di questo principio (art. 1123, secondo

comma, c.c.), tenendo però sempre presente da, un lato,

la diversa eventuale previsione del regolamento di condo-

minio contrattuale e, dall’altro, la diversa misura o entità

dell’uso che ciascuno può fare della cosa comune.

D Quesito da Monza. Poiché si sono verif‌icati degli atti

vandalici all’interno della cabina dell’ascensore, di nuova

costruzione, si domanda se sia possibile (e in caso positi-

vo, con quali maggioranze) l’installazione di un impianto

di videosorveglianza.

R L’ascensore è di norma un impianto comune, quindi una

parte comune condominiale. In quanto tale, come per qual-

siasi altra parte comune, ai f‌ini dell’installazione di un im-

pianto di videosorveglianza trova applicazione il nuovo art.

1122 ter del codice civile che richiede per la validità della

delibera la maggioranza di cui secondo comma dell’art. 1136

c.c. (maggioranza intervenuti e metà valore millesimale).

D In un condominio un appartamento è in comproprietà

tra marito e moglie al 50 per cento. I due sono ora divorzia-

ti e l’appartamento è abitato dall’ex moglie, la quale parte-

cipa alle assemblee senza delega dell’ex il quale, dal canto

suo, delega una persona di sua f‌iducia a rappresentarlo.

Si domanda se - ai f‌ini del conteggio dei quorum costituti-

vi e deliberativi - si debbano considerare i loro millesimi

di proprietà al 50% e due teste. Lo chiede un abbonato di

Bari.

R Ad ogni unità immobiliare compete un solo voto indi-

pendentemente dal fatto che i coniugi comproprietari si-

ano separati, divorziati o in costanza di matrimonio; quin-

di devono essere convocati entrambi ma uno solo di loro

discute e vota per il 100% dei millesimi di competenza

dell’immobile. In caso di disaccordo tra i comproprietari

su chi debba partecipare e votare la situazione è rego-

lata dall’art. 67 disp. att. codice civile che rinvia all’art.

1106 del codice civile: deve essere designato dai due co-

niugi quello di loro che deve partecipare all’assemblea e

votare. Nella situazione descritta, in assenza di accordo

tra i coniugi risultante da un verbale da cui emerga chi

di loro abbia il potere di votare, dovrebbe ritenersi che

per quella unità immobiliare non sia stato espresso alcun

voto valido.

D Da Aosta si vuol sapere se l’amministratore possa for-

nire ad un condomino - che gliene abbia fatto richiesta

specif‌ica tramite mail - nome ed indirizzi degli altri pro-

prietari del condominio.

R Ciascun condomino ha diritto di conoscere nome e in-

dirizzi degli altri così come i dati relativi alla situazione

dei singoli rispetto alla contabilità condominiale. È vietata

la comunicazione di altri dati personali e sensibili nonché

la divulgazione dei dati all’esterno salvo nei casi previsti

dalla legge.

D Si domanda da Torino se le nuove modalità di versa-

mento delle ritenute d’acconto del 4% che il condominio

di solito effettua in occasione di appalti di opere o servizi

(art. 1, comma 36, l. n. 2321’16), debbano essere seguite

f‌in da gennaio 2017.

R L’Agenzia delle entrate, in occasione del Telef‌isco

2017, ha chiarito che il condominio può continuare a ef-

fettuare il versamento delle ritenute secondo le modalità

preesistenti al 2017, e cioè “entro il giorno 16 del mese

successivo a quello in cui sono state operate o avrebbero

dovuto essere operate, anche se di importo inferiore a 500

euro. In tal caso il condominio non incorre in sanzione

perché tale modus operandi non arre ca alcun pregiudizio

all’erario e la banca non può rif‌iutare il pagamento delle

ritenute”.

D Quesito dalla provincia di Perugia. Si vuol sapere se in

caso di chiusura di spazi privati con una veranda mobile,

debbono essere modif‌icati i millesimi della relativa tabella

condominiale.

R Il testo novellato dell’art. 69 disp. att. cod. civ. preve-

de le ipotesi nelle quali è possibile deliberare la modif‌ica