Risposte ai quesiti
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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
Risposte ai quesiti
D Quesito da Follonica (GR). In un condominio, oltre un
decennio fa, un condòmino ha fatto costruire un ascenso-
re. Successivamente sono subentrati anche gli altri con-
dòmini i quali hanno pagato e pagano tuttora le spese rela-
tive a detto impianto. Attualmente le fatture (anche per i
controlli periodici) sono intestate al condominio. Il nuovo
amministratore chiede se si possa ritenere condominiale
l’impianto in questione.
R L’ascensore condominiale è da presumersi di proprietà
comune quando è stato ab origine installato nell’edificio
all’atto della sua costruzione, salvo che il contrario risulti
dal titolo. Qualora, invece, venga installato successiva-
mente per iniziativa di tutti o parte dei condòmini, ovvero
da uno solo dei condòmini, esso appartiene in proprietà al
condòmino o ai condòmini che lo hanno installato a loro
spese, "purché sia fatto salvo il diritto degli altri di parte-
cipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione,
contribuendo nelle spese di esecuzione dell’impianto ed in
quelle di manutenzione dell’opera" (Cass. n. 20902/2010).
D Quesito da un abbonato di Gorizia. In un condominio di
6 appartamenti fuori terra, vi è un box sotterraneo appar-
tenente a un proprietario che non ha altri immobili nello
stabile. Si domanda se la spesa relativa al ripristino della
facciata vada ripartita in base ai millesimi di proprietà di
tutti i condòmini.
R I proprietari dei box situati in un edificio, anche se
non proprietari di un appartamento nel medesimo stabile,
sono comunque tenuti al pagamento di alcune spese con-
dominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria. La
ripartizione di tali spese varia a seconda del luogo in cui
il box è collocato, cioè se esso è parte integrante dell’edi-
ficio o si trova all’esterno di esso. Se il box è parte inte-
grante dell’edificio, il proprietario è tenuto a partecipare
alla ripartizione delle spese per interventi di ricostruzione
parziale o totale effettuati nello stabile, come ad esempio
rifacimento delle facciate. In questo caso, la ripartizione
avviene in proporzione alla quota millesimale di proprietà.
D Dalla provincia di Arezzo si vuole sapere se nel caso
di acquisto di immobile in condominio a seguito di asta
giudiziaria, l’acquirente sia tenuto a pagare tutti i debiti o
solamente quelli dell’anno precedente all’acquisto.
R Non vi è alcuna differenza rispetto ad un normale acqui-
sto: l’acquirente è obbligato per l’anno in corso e quello
precedente.
D Quesito da Milano. Si domanda quale sia la norma da
applicare per la partecipazione di un condominio all’as-
semblea di un supercondominio con 80 partecipanti.
R Se i partecipanti al supercondominio sono più di ses-
santa si deve applicare l’art. 67 disp. att. cod. civ. Ogni con-
dominio deve designare con la maggioranza di cui all’art.
1136, quinto comma, cod. civ. (cioè con un numero di voti
che rappresenti, sia in prima sia in seconda convocazione,
la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore
dell’edificio) un rappresentante all’assemblea per la ge-
stione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per
la nomina dell’amministratore.
D Da Sabaudia (LT) si chiede come ripartire la spesa re-
lativa al rifacimento di un muro di confine esistente tra
due condominii.
R Se si tratta di muro di confine che come tale deve pre-
sumersi in comunione tra i condominii dei due civici, la
spesa di cui trattasi - salvo che detto muro esplichi un’uti-
lità diversa tra i fabbricati in questione - va ripartita prima
al 50% tra i due condominii e poi all’interno di ciascuno
di essi, tra i rispettivi condòmini in proporzione ai valori
millesimali di proprietà. Naturalmente occorre verificare
l’eventuale esistenza di previsioni diverse contenute nel
regolamento condominiale contrattuale, ove esistente.
D In caso di manutenzione/sostituzione dei semplici con-
torni (davanzale, spalle e cappello) in marmo delle fine-
stre, si vuole sapere se la relativa spesa sia di competenza
del singolo proprietario o del condominio. Lo chiede un
abbonato di Pavia.
R È necessario verificare caso per caso. In linea generale,
e quindi fatte salve specifiche situazioni, si tratterebbe di
parti di manufatto pertinenziali alle singole unità immobi-
liari e quindi di competenza esclusiva.
D Quesito da un amministratore del viterbese. In un con-
dominio, un proprietario di un alloggio al piano terreno,
in passato ha piantato delle piante ed una siepe nel suo
giardino privato. Ora, passati diversi anni, gli alberi sono
cresciuti di alcuni metri e la siepe (quasi mai potata) fuo-
riesce dalla recinzione del giardinetto, verso le parti con-
dominiali. Tenuto conto che il regolamento di condominio
nulla dispone in proposito, si domanda cosa possa fare l’am-
ministratore a fronte delle proteste degli altri condòmini.
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